实行统一的土地登记制度
土地登记，是市场经济的基础性工作。由于历史原因，我国现在实行的是分别登记，房屋由建设部门登记，树木由林业部门登记等。即使是土地，如林地、农地、草地也分别由不同的部门登记。这种现状，给市场产权主体带来不便，甚至导致管理混乱，已不适应市场经济的要求。例如，社会热议的物业税，要求定期对物业价值进行评估，在部门分割登记情况下，物业评估就很困难。
2007年实施的《物权法》已明确要实行土地统一登记，直至今年“两会”后，新一届政府才下决心实施，决定由国土资源部门负责土地统一登记。但由于长期部门分割的惯性作用，进展恐怕不会太顺利。土地统一登记，是完善社会主义市场经济制度和打破部门分割局面的重要抓手。为了推动这项改革，一是可以考虑成立专门的国家土地登记机关，把现在分散在各部门的土地、房屋、林地、草地、农地的登记工作集中起来。各部门不再负责相关登记工作。
二是登记的信息也必须统一。实行统一的地籍调查，制定统一的土地分类标准，搞统一的地籍调查，改变现在各部门分别调查，土地分类指标不统一的状况。从国外的地籍调查来看，一种做法是由政府组织调查；一种做法是由产权人自行委托中介机构调查，后者对调查结果承担法律责任。第一种做法的财政负担重、耗时长；后一种做法易产生法律纠纷。
为了推进土地统一登记工作，我国今后可以考虑不同地区采用不同方法。这样，可以加快土地登记进度，早日建立覆盖全社会的国家地籍管理信息系统。
改革相关的财税体制
国家征收农村集体土地按市场价补偿，农民获得的是财产性收入，按理说，应当缴纳所得税。但可以考虑对补偿费超过一定额度的部分，由政府发行中、长期土地债券。既可减轻当期财政压力，又有利于抑制“一夜暴富”者的不当消费行为。对接受土地债券者，可以免征所得税，对不接受者，则不予减免。放开农村集体建设用地进入市场的同时，应考虑对农村经营性建设用地征收土地财产税及契税、印花税及土地增值税等税种，一来调节可能出现的新的分配不公现象，二来可以充实地方财政，建立符合市场经济规律的税收体制。
对于进入市场交易的宅基地，开征土地财产税（物业税）。对于农民，在规定面积内的可以免征；对于市民，则不予减、免。对无论农民还是市民的超出规定的面积，实行累进税率，超的越多，税率越高。
进一步规范政府土地出让收入的支出。主要改革方向是建立规范化的政府土地基金，一般情况下的年度支出，只能动用利息，不能动用本金。这样才能彻底切断城市建设对增量土地出让收入的依赖，从根本上改变外延扩张的增长方式。
进一步改革分税制，按照财力与事权相匹配的原则，合理调整中央、省、市、县的财政收入分配比例。
改革规划体制
我国目前的土地利用规划，由政府组织编制、颁布，并允许政府按照编制程序修改规划。结果，相当多数的地方政府在规划颁布实施不久，就频繁修改规划，使规划的严肃性和制约作用形同虚设。应当改变这种“软约束”的规划体制，将各级土地利用规划上升为法律，由人民代表大会批准颁布，政府只有实施规划的义务，没有修改规划的权力。
针对目前我国多数城市用地粗放的情况，应通过规划把城市的边界“圈死”，也是给政府经营土地加挂一把“锁”，堵住外延扩张的路子，促使地方政府和土地使用者提高土地利用效率，调整经济结构，转变发展方式。
目前，我国由各部门分别编制相关的全国性规划，这些规划最终都要落在土地上，因此必须与土地规划相衔接。但是，由于各部门从自身工作需要出发，各自制定不同的土地分类标准，并分别开展相关资源调查，编制各自的地理信息系统，导致在此基础上制定的各部门规划，不能与土地规划很好衔接，在实际工作中产生混乱并造成极大浪费。
有鉴于此，建议对国家规划体系作重大调整。当务之急，是制定全国统一的土地分类标准，废止部门标准，以利于各类规划与土地规划的衔接。下一步，可借鉴世界多数国家的经验，由一个部门负责开展资源调查，并编制国家基础地理信息系统，供各政府部门和全社会使用。各部门不再开展普查性资源调查，不再编制各自的地理信息系统。
最终，要理顺国家规划体系。第一，编制国土规划作为国家发展的中长期规划，主要内容要包括空间布局，生产力布局，重大基础设施和国土整治项目，等等。
第二，现行的经济社会五年发展规划，作为国家发展的近中期规划。第三，土地利用规划作为落实以上两个规划的保障性规划，要发挥具体衔接各部门规划的龙头作用。各部门依据以上三个规划，把工作重点放在编制相关专项规划上，不再编制部门的全国性规划。
以上改革如能实施并到位，将大大加强规划的控制力。现行的建设用地计划指标管理办法，弊病甚多，届时应予废止。
制止、清理政府的土地融资行为
我国法律有国有土地出让后的土地使用权可以抵押的规定，但并无未经出让的土地也可以抵押的规定。按照物权法定的原则和行政许可法的精神，政府以土地抵押或质押融资，属违法行为。
这样的违法行为却长期泛滥，是我国法制建设的一大败笔，有损国家形象。要严格依照法律规定，立即叫停各级政府的土地融资行为，清理已经形成的土地金融债务，尽量减轻政府经营土地制度的负面影响。严格说来，这并不能算是真正意义上的改革，但却是当前急迫需要解决的问题，有必要作为一项重要措施单独提出来。
建立土地发展权转移制度
普遍设立土地发展权，允许农地的土地发展权有偿转让。城市化地区的任何土地所有权或使用权主体，如果想提高自身土地的利用强度，不仅要符合规划许可，而且必须向非城市化地区购买农地的发展权，使这些限制或禁止发展的地区，也能分享国家工业化、城市化的成果。
此外，现行以招商引资、财政收入、城市建设、GDP等等指标考核和选拔干部的制度必须加以改革，要从工业反哺农业、农业和粮食发展、耕地保护、农村面貌改善、农民收入提高和生活水平改善、污染治理、生态保护等方面来考核，这样才能引导干部对社会和人民的长远利益负责。
作者为中国土地学会副理事长
