一、美国、日本、香港地区、新加坡征收物业税制情况
美国实行以对不动产及其建筑物等财产统一征收财产税(property tax)为主体的房地产税收制度。税基方面，美国大部分州的法律要求政府对本辖区不动产的评估价值进行征税，但是税基标准并不相同。减免和税收补偿方面，所有州都对政府所有的房地产免税，宗教和教育用途的房地产也通常进入免税范畴。美国的财产税属于地方税的范畴，财产税占地方政府税收收入接近50%。因此，物业税调整是地方政府的重要收入来源，但对房价影响不明显。
在日本房地产税制中，与物业税类似的税种是固定资产税和城市规划税。固定资产税的征收范围包括土地、房屋建筑和折旧资产，城市规划税的征税对象为城市化区域和开发区内的房屋和土地，税款则专门用于征税区域的城市规划和建设。作为日本物业税的固定资产税和城市规划税，占据了地方政府税收收入的半壁江山。但是，固定资产税的低税率和低评估标准，导致了其对房地产市场的影响一直不明显。
香港地区物业税种主要包括差饷与物业税。差饷是对所有土地、房屋，包括自用和非自用的都征税;物业税是对用于出租经营并获得租金收益的物业。其中，全部自有自住部分出租的物业自住部分免税;部分自住部分经营的物业全部不能免税，空置物业可获免税。从香港的实践来看，物业税的调整只能促进或者减缓房地产市场原来的发展趋势，而没有使房价走势发生方向上的改变。
新加坡房地产税制包括的主要税种有：财产税、资本增值税、租金收入所得税、印花税和遗产税，其中与物业税种相关的为财产税。财产税对所有住房、土地、建筑征收，包括政府保障房屋。但对自住住宅实行优惠税率。从2011年起，首6000元的房地产年值，将不需要缴付任何房地产税。新加坡政府利用物业税杠杆进行经济调控，是比较频繁的，但物业税调整主要影响了政府收入，对房地产市场的影响并不显著。
二、各国或地区征收物业税对我国的启示
(一)各国或地区物业税征收目的不同，物业税占地方财政收入的比重有差异
物业税开征的历史都比较悠久。大多数国家或地区在开征之初，都尚未形成现代意义上的房地产市场，开征物业税的目的，主要是为了增加政府税收。在实行中央和地方分税制的国家，物业税一般是地方政府的支柱性税种。物业税在为各国或地区政府尤其是地方政府保持其公共服务能力方面，提供了重要的财力保障。
各国或地区征收物业税的征收目的还是有很大不同。有些国家是将其作地方政府财政收入的主要来源，有些国家只是将其作为一般收入来源，并经常对物业税进行调整，以对房地产市场和经济进行调控。根据物业税征收目的的差别，物业税收入占地方财政收入的比例不尽相同。美国出于保证财政收入而征收财产税的目的较为突出，20世纪以来，由于多方面因素影响，财产税收入占地方财政总收入的比重虽有所下降，但仍接近50%。日本在20世纪50年代开始征收物业税后，其占地方税收总收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初至今攀升至50%。香港地区和新加坡没有中央税与地方税之分，从物业税占政府总体财政收入的比重看，差饷和物业税占全港政府收入比重一般在5%左右(不包括某些实行大幅差饷减免年度)，新加坡物业税占财政收入的比重一般在7%左右。2009年度税收减免幅度较大，比重降至约3%。
我国现有的税收体制决定了税收主要集中在中央，地方政府财力有限，而且没有明确的主力税种。近些年来，地方财政赤字扩大，中央对地方的支出也逐年加大，地方政府搞建设所需资金相当大一部分是依赖于预算外收入。物业税征收的目的影响物业税的设计方法，决定了其将来占政府财政收入的比重。
(二)土地的产权属性不是物业税征收的先决条件，只影响物业税的征收方式
成熟的市场经济国家的土地并非全部是私有，国有土地的比例亦占相当比重，荷兰、新加坡、加拿大、俄罗斯的国有土地比重都在80%以上，但是这些国家都针对房地产的保有环节开征了物业税(广义)。可见，土地的产权属性不是物业税征收的先决条件。
事实上我国目前的实际状况是地方政府在执行土地的处分和收益权。《房地产管理法》规定“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行”，但这一规定是没有任何上位法规定的，无论《宪法》还是《物权法》，都没有规定国有土地的代理人是地方政府(只有代理人才有资格出让土地)。开征物业税，事实上反而有助于我国的国有土地制度建设，明确地方政府对国有土地的权力，是代理人权利还是行政管理权。
当然，由于我国的土地制度是公有制，考虑到房产和土地之间产权是分开的，在征收方式上可能会区别于土地私有制国家和地区。开征物业税，是在国有土地情况下，对使用权的取得、保有所征收的一种占有税，与土地产权制度并不矛盾。实际上，如果是土地私有，居民买房子，那么会征收比较重的房地产税，而不是税负相对较轻的物业税。
(三)物业税开征需要具备一定的技术条件
根据众多国家和地区的征收方法，物业税一般以不动产的评估值为计税依据，需要有健全的不动产评估机构、科学的评估标准和高水平的评估手段。只有这样，物业税的征收才有科学的依据，才能有效发挥物业税的职能作用。因此，开征物业税，首先要设立不以盈利为目的的评估机构;其次，国家应该出台房地产评估相关的法律法规，制定科学的评估标准，各地要依此建立房地产评估制度和具体的操作规程。再次，建立比较详尽的财产信息管理系统，对房地产的测绘、评估资料、各种变更情况、历年价值变化等信息进行管理，同时与工商注册登记部门等联网，实行资源共享，完善征管配套措施以确保征管工作的高质量、高效率。
(四)物业税对房价走势的中长期影响有限
物业税的开征，虽然会带来房地产保有成本的提高，但是在绝大多数国家，房地产的价格都是不菲的，相比之下，物业税只是一种税收，要考虑到居民和企业的税负能力，金额不可能十分巨大。从业主占有房地产的实际收益和成本角度看，物业税基本不可能成为关键因素，所以其对房地产市场的作用并不显著。
尽管物业税开征初期给各国的房地产市场带来了一定的影响，但是从长期来看，在理性预期的作用下，保有成本会被供求双方及其他相关主体事先估计进去，这样，物业税对房地产市场的冲击会逐渐减弱。
实践中，各国或地区的房地产市场的影响都受多种因素影响，大多数国家的房地产市场呈现周期性波动态势，而大多数国家的物业税制度却是相对稳定的。从各国房地产市场的涨跌起伏和物业税制度的基本稳定的不拟合中，也可以看出，物业税对房地产市场的影响是比较有限的。
本文节选自巴曙松等人的著作《物业税改革对房地产市场的影响研究》
