对集体土地入市的国家调控与干预
集体土地入市肯定会打破现行的土地用途管制制度，但并不是不要土地用途管制，而是要求建立新的、适应市场配置的土地用途管制制度，以兴集体土地入市之利，除其弊，达到均衡配置建设用地和耕地的终极目的。
在集体土地入市的同时，政府可以、而且应当采取的宏观调控、微观干预的措施有四：
一是加强市县、乡镇的土地利用规划管理，但不是用现行指标分配式的土地利用规划，而是要用现代公众参与式的规划。现行的土地利用规划是按照上级政府分配下来的各类用地的指令性控制指标来规定镇、乡、村每块土地的用途，没有市场配置的空间。上级规划下达的建设用地总量指标是根据不完全的信息计算出来的，不可能吻合当地工业化、城镇化和村庄建设对建设用地的实际需求，因此不能用这样的指标来限定乡镇村农地转用和建设用地使用权入市的数量，以及调控集体土地入市，而应当改用公众参与式的规划。公众参与式的土地利用规划是根据上级政府规定的规划目标（不是指标），在规划过程中就把政府要求的基础设施、公共设施用地安排好，把规划相关者提出的、因市场导向而生的各类用地需求协调好，编制出政府、企业和集体经济组织都能接受的规划方案，然后以此来指导集体土地入市。
二是实行新型土地用途分区。现行《土地管理法》规定的土地利用分区是计划配置土地的工具，用来规定各类用地的规模和位置。在这样的分区管制下，自无市场配置的余地。所以，应当改行市场经济国家通行的土地用途分区制。这种分区制是根据市县规划，将辖区内的土地分成若干区，如居住区、工业区、农业区、自然或人文保护区等，规定各区的用途管制规则，即区内禁止的和允许的土地用途和土地利用方式（包括建筑物密度、高度、绿化率等）。其作用是将具有负外部性的土地用途隔离开来，提高总体的土地利用效益。各分区的用途管制规则是刚性的，有法律作保障的，必须严格遵守，但是，这些规则只是限制土地使用权的行使，并不取消土地所有人的使用权，全由政府规划来决定土地用途。只要不违背分区的用途管制规则，土地所有人、使用人可以按市场导向自主确定其土地用途。
三是加强集体土地的税收管理。要以征税作为调控集体土地入市的主要手段。集体土地入市，为规范市场秩序应缴纳契税；使用城市基础设施的缴纳城市维护建设税；为控制对耕地的占用，可征收耕地占用税；为促进节约用地和抑制投资、投机性房地产需求，可以征收房地产税；为调节土地收益分配，可以对出让集体建设用地使用权征收土地增值税，对出租土地房屋的征收营业税。集体土地的税收应与国有土地相同；但不能要求集体土地缴纳出让金来换取集体土地入市的合法性。出让金是出让建设用地使用权的对价，集体土地的建设用地使用权是农民集体的，没有理由向政府缴纳出让金。
四是适当的行政审批制度。为保证土地用途分区制的实施，行政审批制度还要有，不过，相比于现行的审批制度，审批内容可以大大减少，不需要审批农转用、审批建设用地规模大小和是否符合各种用地定额与标准，只需要审批是否有合法的产权，用途转用是否符合规划与分区的用途管制规则；审批权限也可以大大下放，在上级政府批准了市县规划和土地用途分区规划后，具体的项目用地可以下放到基层政府去审批。这样才能真正做到简政放权。
集体土地入市的交易规则
规定集体土地入市的交易规则和市场秩序是政府的责任。在城乡统一的土地市场上，集体土地应有与国有土地相同的入市规则。
首先，要明确集体土地入市的供方市场主体。在一级市场上，是集体经济组织的村民大会或村民代表大会；若是土地股份合作社，则是其股东大会。只有股东们才有权决定集体土地的建设用地使用权是否入市流转。村支书、村委会主任只是他们委托的代理人，无权决定某宗集体土地是否入市，以免村支书、村主任等少数人出于私利，肆意出租、出让集体土地。二级市场的市场主体是集体土地的建设用地使用权人或宅基地使用权人，他们只能转让其合法取得的建设用地使用权或宅基地使用权，不能自行设定建设用地使用权或宅基地使用权，不能把承包经营权当作建设用地使用权出租或出让。
产权交易方式应当与国有土地市场相同，采用多元化的方式，租赁（即年租）、出让（即批租）、拍卖、招标、挂牌、作价入股、合伙联营均可。一般来说，需方要作长期投资的愿意采取批租方式；供方希望有长期稳定的收益，愿意出租；需方有多个竞地者，可以拍卖；公共设施用地可以招标或挂牌；全依交易双方一致的意愿而定，不必拘泥于现行法律允许的作价入股或合伙联营两种方式。因为若采取作价入股或合伙联营方式，则集体土地所有人、使用人就成为股东或合伙人，必须参与企业经营，承担经营风险，一旦经营失败便血本无归。所以，农民集体一般都愿意采取租赁方式，不愿意作价入股。政府不应硬性规定交易方式，只需制定租赁或出让、转让合同的规范文本格式和拍卖、招标、挂牌的法定程序即可。
集体土地入市需要有土地市场监管。市场管理人员需要做的是：汇集土地供方、需方的信息，审查供方、需方信息的合法性（集体土地入市的经办人是否有集体经济组织的委托，提供的集体土地是否有合法的产权，土地用途是否符合土地用途分区的用途管制规则），也可规定交易规则和提供交易场所。集体土地的供给不需要提出申请、政府审批。政府不应以此手段垄断建设用地供应。建设用地与耕地配置的均衡点应由市场来定，政府是定不好的。市场交易的租金、地价不要由市场管理人规定，可以由中立的中介机构来评估，由供需双方平等协商或竞争的市场机制来定。
