以房养老模式，是指以产权独立的房产为标的，在不必出售房产所有权和继续保留住房使用权的前提下，以中低收入老年人为对象，将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险，再由保险公司通过年金支付形式，每一期向投保人支付养老金，从而帮助解决养老问题的一种养老模式。以房养老模式起源于荷兰，发展最成熟的是美国，该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。
据国家统计局测算，到2015年我国60岁以上的人口将超过2亿，约占总人口的14%。这些数据表明，我国正快速步入老龄化社会。与发达国家不同的是，我国是在未富先老的情况下步入老龄化社会的，加之养老保障机制的不健全、计划生育政策下“四二一”家庭模式的大量涌现、老人“空巢化”现象的日益严重，仅仅依靠传统的家庭养老模式和现行的养老保障机制，不足以应对即将到来的老龄化危机。在此状况下，我们应当考虑开拓养老金的来源渠道，拓宽养老思路，使养老方式呈现多元化发展。借鉴以房养老模式，可以有效提高老年人的晚年物质生活质量，让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓，得到全面而专业的照顾，真正让老人颐养天年。
以房养老面临的问题
虽然我国推行以房养老模式具备现实的必要性和理论的可行性，但在实践中还处于探索阶段，在建立模式的过程中还面临着很多问题。
受国人传统观念的阻碍。“孝”是中华民族的传统美德，受传统儒家思想影响，中国人从小就知道“百敬孝为先”的道理，因此，绝大多数中国子女认为孝敬老人、供养老人天经地义。而老人将房产作为财富馈赠给后辈也是顺理成章之事。老年人以房养老，减少了子女将来可继承的家庭财产，对于指望得到老人房产的子女来说是不能够接受的。国内每年发生的大量与房产继承有关的民事诉讼案件，就足以说明中国人重视继承房产的程度。以房养老模式的推广必将对中国传统养老模式带来极大的冲击，如协调不好会对整个社会的发展带来消极影响。
缺乏相关法规政策配套。以房养老牵涉众多部门，但目前我国该领域法律法规一片空白。一是土地问题。我国法律明确规定国家或者集体享有土地所有权，城市住宅土地使用权年限为70年，对70年后相关权利的处理方法尚无明确规定，这使得投保人与受保人都无法保证自身利益。二是税收问题。我国物业税、遗产税政策未出台，房产税全国如何征收尚未明确，这些都会对“倒按揭”等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响。三是拆迁问题。城市化进程中的大量拆迁以及地方政府规划的重新布局，都会引发拆迁费补偿不足、地价下跌等问题，进而影响到保险公司推行以房养老业务的积极性。
市场环境不成熟。一是房地产市场不成熟。近年来我国房地产价格快速上涨，部分地区存在一定泡沫，房产价格不稳定，波动风险较大，同时，我国房地产评估体系不健全，房屋中介机构鱼龙混杂和交易手续复杂的事实都会制约以房养老的推广。二是信用度不高。保险业诚信建设滞后，行业美誉度低，对以房养老这种长期性业务开展不利。三是资本市场不成熟，如我国金融衍生品市场刚起步，尚无资产证券化产品，保险公司无法通过二级市场融资来分散风险：个人理财产品售前咨询机制不完善等等。四是社会传统观念制约。“百敬孝为先”的道理使得绝大多数中国子女认为孝敬老人、供养老人天经地义，而老人将房产作为财富馈赠给后辈也是顺理成章之事。
风险控制难度大。一是长寿风险，保险人不能恰当估计投保人的预期余命，导致养老金给付总额同住房价值的不匹配。二是房产价值波动风险。房产价值贬值或难以处置将导致保险公司遭受损失。三是道德风险。由于以房养老模式下住房的最终所有权归保险公司所有，基于自身效率的最大化，户主会尽量降低对住房进行维护保养费用，导致住房价值损耗，损害保险公司的利益。此外，住房反向抵押贷款保险的计算非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，需要具备专业的人才，同国际市场相比，中国在此方面还有所欠缺。
积极探索和实践以房养老
要推进以房养老模式的应用，就要针对以上存在的问题，采取积极的措施，创造有利的条件。
充分发挥政府作用，获取政策支持。美国、新加坡等先进国外经验表明，政府在以房养老发展过程中起到很大作用，包括市场培育、政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询及提供资金支持等。尤其是我国还处于以房养老的初级阶段，还有部分领域需要我们去探索、研究，因此应由政府牵头，走政府模式和市场模式相结合之路，由政府主导开展前期工作来培育市场。比如出台扶持政策鼓励以房养老相关金融产品创新，并建立各部门协作机制，保证以房养老金融产品的正常运行，加强监管力度，尤其是对房地产中介市场，对欺骗老年人的行为给予严厉处罚。
制定和完善相关法律法规。我国开展以房养老，应做到有法可依，尽快建立健全市场准入、市场监管以及其他相关法律法规，维护投保人及受保人的权益。建议研究制定并颁布住房反向抵押贷款条例，对房产评估和流通、操作程序、金融机构的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在土地使用权出让环节，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确，以消除贷款机构的顾虑。
严格风险管控。中国目前的以房养老定位为一种有效的社会保障补充方式，是一种社会效益明显但对借贷双方都有较大风险的金融产品。因此在金融市场上，各方金融机构可以相互协作，优势互补，建立完善的风险分担机制。一是保险业与银行业积极协商，明确责任，这样就可以达到由保险公司提供担保、商业银行办理住房返抵押的模式，有利于风险分散化。二是对借款人进行严格的审查和信用评估，详细约定借款人使用房屋期间的义务，包括房屋维护等。三是制定合理的房屋贷款比例，并根据市场变动对住房多次评估，根据当地市场实际情况确定贷款额度。四是推广住房抵押贷款证券化。多元化的拓展业务品种，有效分摊风险。
加大宣传力度。任何新鲜事物的发展都需要一个良好的实施氛围，这就需要政府宣传部门及媒体社会舆论作出相应的贡献。一是通过各种渠道的宣传使老年人了解以房养老的利益所在，不仅可以提高自身的晚年生活水平，还能减轻儿女的养老负担，并积极指导老年人了解具体操作流程，增加自身处理财产的自主性。二是增强青年人独立的人生观及事业观，通过学习与努力增强自身价值、实现自身价值，与父母之间形成一种新的独立的代际关系，从而更好地发挥以房养老的实际功能。
虽然以房养老模式在我国的应用还处于初级阶段，存在着不少问题，但其作为一种新型养老模式在发达国家取得了积极的成效，在我国人口加速老龄化的背景下，我们应该积极地探索和实践。
