从2014年7月1日起，俗称“以房养老”的“‘老年人住房反向抵押养老保险’在北京、上海、广州、武汉正式开始试点”。许多媒体在报道此消息时，都加上了“八成网友不愿接受”的副标题。这个很不乐观的统计数字来自“搜狐网”近日所作的“以房养老”意愿调查的统计结果——79%的网友不会选择“以房养老”；74%的网友不支持父母选择“以房养老”。前些日子，更有媒体报道说，纵观全球，“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已经推行多年，但市场反响并不热烈。作为一项改革试点，刚刚有点响动就面临媒体一片唱衰声，这样的情况在中国似乎并不多见。实际上，保监会本身对试点也表现出足够的谨慎，这表现在4城市的试点是有期限的——以2年为期，这在以往的改革试点中亦属罕见。
社会舆论不看好“以房养老”，主要是站在老人的立场，譬如老人、家属是否接受等等。但从去年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”至今，经过长时间的思考，另一个问题似乎还没有得到社会的关注：其实，以房养老最大的风险也许是在保险公司。
国外推出“老年人住房反向抵押养老保险”，其可行性是基于国外通行的土地政策和房地产政策。在发达国家购房，是连房屋带土地一起买下的。若论价值，无论是使用价值还是市场价值，值钱的是土地而不是房屋。对于房主而言，房屋自买下之日起就开始折旧贬值，有可能保值升值的其实是土地。几十年后，房屋坏了，可以自行推倒重盖。对于保险公司而言也是一样，有土地作抵押，可以保证资产无虞。
中国的土地政策和房地产政策是将房屋与土地分离，这样的政策设计也许是为未来几十年后可能的“动迁”预先埋下伏笔。在中国，房屋本身的价值与国外无异，并不值钱。有房地产商坦言，中国的住房建筑成本，一平米2000元已属顶级。同时，房屋买下后同样是即刻折旧贬值。与国外不同的是，有升值潜力的土地并不属于房主，房主买下的是“空中楼阁”，而且只有70年的使用权，这一点已经为公众熟知。但大家可能没有注意到，中国的住宅设计，使用年限一般只有50年。城市的土地属于国家，这已经写入宪法。因此，土地升值虽然与房主的居住不无关系，但好处却属于国家。这样的土地政策和房地产政策，对办理“以房养老”的保险公司来说，可能是一个极大的风险。
如果一个人40岁时买下一套住房，到60岁退休，把房屋抵押给保险公司得到生活贷款。请注意，保险公司得到的抵押物只是随时都在折旧贬值的“空中楼阁”。房主参保后，仍然住着这套房子，还每月领得生活费。假设这位老人80岁去世，这时房屋才真正归保险公司所有。试想，这套已经住了40年的住房价值还剩几何？老人60岁把房屋抵押出去时，肯定要按当时的情况来进行价值评估。如果算上20年的折旧贬值，估价少了，交易肯定不成。如果不算折旧贬值，保险公司的风险会有多大？这恐怕才是在中国的现行土地政策和房地产政策下，“老年人住房反向抵押养老保险”其实难以施行的关键所在。
（作者系中国社会科学院社会政策研究中心秘书长）
