【摘要】 宋代房租成为包括官员在内的广大城镇居民以及社会、朝廷的一件大事，是宋代社会的“新常态”。减免房租、压制房租上涨成为治理国家的一个重要举措，适应了城市化历史潮流的需要。在业主和租户的利益冲突中，宋政府立场并不站在房产主一边，而是站在弱势群体租户一边，主要维护的是中小商人、作坊主、城市贫民和流动人口的利益。
【关键词】 宋代 房租 调控
【中图分类号】K244 【文献标识码】A
当开封居民梁五凌晨被冻醒以后，瑟瑟发抖之余，看到窗外汹涌的大雪却艰难地咧开嘴笑了。他知道，朝廷又该免除几天的房租了，不由地松了一口气。严寒是咬牙可以忍受过去的，房钱却不好挣啊。这是怎么回事呢？原来，历史发展到宋代，房租成为包括官员在内的广大城镇居民以及社会、朝廷的一件大事，是宋代社会的“新常态”。
房屋租赁是宋代一个新兴的巨大市场，房租成为官府的一项收入
入宋以来，出现了城市化高潮。学术界认为，宋代是中国城市史上由古典型转变为近代型的开端，最突出的特征就是城市格局由封闭式转变为开放式，不再限制商业区和居住区，店铺遍布城市内外，城市经济高度发达。宋朝10万户以上的城市，也由唐代的十几个增加到46个，其结果就是城市人口急剧膨胀。在宋代城镇，房地产不仅是基本生活资料，还是主要的生产资料。宋代坊郭户中主客户的划分，就是看有无房产，对城市坊郭户征收赋税，也是按拥有房产数量计算的。而出租房子是城市居民谋生的一种方式。元祐元年（1086）司马光指出，每月收入房钱15贯人家的经济状况，大约和乡村每年收获100石粮食相等。宋代官方也有不少用于租赁的房地产，开封专设店宅务管理经营官房租赁事务，房租成为官府的一项收入。
相应的是，那些没有房产的城市居民和游宦的官员、商旅等外来人口，则必须租房居住。连朝廷百官长期都是在开封租赁住宅，在地方州县，甚至官衙、驻军也是租用民房。宋代人口流动问题严重，尤其是占总人口三分之一左右的客户，出于生计，频频更换地点和地主，必须租房居住。即便是富户，在外地也多赁房居住：“今天下民，虽曰上户，皆侨居寄处，至或假赁舍宇。”宋代房租通常按天计算，从侧面说明人口流动的频繁性。这些情况表明，房屋租赁是宋代一个新兴的巨大市场。
以首都开封为代表，房屋赁价相当贵。宋真宗时，宰相向敏中曾以钱5000贯，购买薛居正后人薛安上在开封的居第，薛安上仍在此居住，但需“日出息钱二千”。也就是说，一座至少价值5000贯的住宅，每天的租金是2贯，月租60贯。北宋开封的一座住宅，月租金大约在数贯到数十贯之间。到了宋徽宗朝，开封的房屋租赁价增加了一倍，南宋租金继续上涨。绍兴九年（1139），江西路江州州学之前，有岳飞所建造的房屋38间，每间每月1贯128文。乾道初，邵武军城内谢侍御家的别宅三间，十分宽敞洁净，开作邸店，每年的租赁钱是120贯。但由于传说里面有鬼怪，“多不敢居”，所以“赁费不及半”。实际上，租赁价格应当在250贯至300贯之间。且以250贯计，每年每间约83贯余。南宋后期，张卿有诗云：“小小园林矮矮屋，一日房钱一贯足。官至正郎子读书，一妻一妾常和睦。”朝廷官员租住的带园林的宅院，每月的租金是30贯。而宋代下层人户一般每天收入数十文到100文，维持一个人最低生活的费用是20文左右。如此比较，就可见房租之重了。
既然房屋租赁是宋代一个新兴的巨大市场，房租成为包括官员在内的广大城镇居民以及社会、朝廷的一件大事。那么，房租的增涨与减免便成为宋代官民互动的日常行为。就民间当事者而言，业主绞尽脑汁想加租，租户千方百计想减少、拖欠房租；就官方而言，为稳定社会经常下令免除部分房租、制止加租。
减免房租是重要的统治手段，宋政府制定一系列制度来减免房租
宋政府高扬仁政旗帜，标榜惠民政策，制定一系列制度来减免房租。
其一，节日减免。每逢重大节日，朝廷便蠲免房租，以示恩泽，使百姓感激欢欣，营造喜庆氛围。宋真宗时，诏令租住官舍的贫民，遇冬至、元旦、寒食三大节日，免除三天的房租。“此节日放免之始也”，此后形成制度，历年实行。又如立冬之后，如遇瑞雪，朝廷照例会“放公私赁钱五七十”，以示优恤。这些都是与民同乐的举动。
其二，灾害减免。每当有灾害发生，减免房租便是朝廷救灾的常规方式之一。“国朝祖宗以来，惠恤孤贫，仁政非一。每遇大雨雪，则放公私房钱”。如皇祐六年（1054）初春有寒流袭来，且降大雪，冻死百姓很多。宋仁宗诏令各州县长官，无论官房、私房一律免除三天房租。绍圣四年（1097）十二月多风雪天气，开封等地民众生活艰苦，宋哲宗“深轸睿慈，蠲放房金，以至再三”，即连续三次免除若干房屋租金。嘉祐五年（1060）京城发生瘟疫，朝廷免除官私房钱十日。遇到水灾、火灾等与房屋有直接关系的灾害，更是根据具体情况优恤。
其三，天变减免。宋高宗时，杭州一带有年冬天下大雪，而且雷声阵阵，实属异常天象。“识者忧之，是阳不胜阴之明验也”。皇帝深感恐惧，回应天谴的主要措施即“俯恤民隐，放房钱以宽细民”，免除房租以减轻居民的负担。
其四，皇室重大事务减免。宋宁宗登基时发布赦书，其中有一项内容，就是“应官司房廊、白地赁钱并放至绍熙四年终”。即免除了此前绍熙四年（1193）官房的部分房租。嘉定末，宋宁宗去世后，其牌位放入供奉祖先牌位的太庙，这是重大典礼，朝廷诏临安府城内外官私房赁钱予以不同程度的减免，此后周年的小祥祭礼、两周年的大祥祭礼均照此一同减免。其他如皇室人员患病需要社会祥和、民众祈祷，也会有此举措。
其五，军情危机减免。如靖康元年（1126）冬，金兵大举入侵，部队逼近黄河，朝廷“虑细民不易，故放免公私房钱”。以此来稳定京城居民的人心，以利保家卫国。
其六，地方官减免。县官减免房租，一度成为恤民的主要方式：“令所以恤民者，惟蠲放僦金耳”。除了上述朝廷诏令外，知县为了讨好百姓，造出种种借口如到任、生日、升迁等，便减免房租若干日，“至有一岁放及太半者”，即减免了大半年的房租。
这些制度和惯例，使得减免房租的理由冠冕堂皇，可见至少在统治集团心目中，减免房租具有十分重要的作用，已是重要的统治手段之一。
宋政府屡屡颁布诏令禁止房租疯长
用行政手段减免若干天数房租是好事，但并不能遏制房租的增长。宋政府还必须开辟另一条战线，压制业主疯狂加租。
宋仁宗时，官营店宅务出租房屋业务出现严重亏损，朝廷专门派官员整顿，重点打击豪强侵占官地、修盖屋舍出租谋取暴利，并相机增加房租。但考虑到其中有贫民“供纳不易，宜特与免添长”，并不增加贫民的房租，还保证“自今更不添长”。
相对官营房租来说，私营房租的调控要艰难的多。每逢房租疯长之际，宋政府总是屡屡颁布诏令，予以禁止。宋徽宗时，开封的房产主多以翻修为名成倍增加房钱，使得贫民难以承受。朝廷对此高度重视，诏令今后京城内外业主增修屋业，如没有扩大面积即不得增加房租，如有违犯，按照违法惩处。
南宋初，大批流民潮水般涌向杭州等地避难，当地房产主乘机哄抬房租，致使租户陷入贫困。绍兴三年（1133）皇帝诏令地方政府予以禁止，准许被勒索高价房租者前往官府控告，如情况属实，对业主重加谴责，没收物产。如本府不受理此类案件，准许到朝廷越诉。绍兴三十年，诏令临安府城区，自绍兴二十一年以后官府新建房屋的房租，一律减少三分之一。以此来“慰安群心，无复流离愁叹之意”，从而稳定新生的南宋政权。
压制房租增长的另一措施是大幅度削减租额。宋徽宗曾诏令，开封的官私房租一律减收十分之二；宋孝宗、宋宁宗、宋理宗等多次下令减少房租三分之一。从宋徽宗时开始一直到南宋，朝廷几乎每隔十年就会颁布一次减少房租的诏令。南宋杭州的一些房主，由于朝廷连连减免房租，竟然“连年不收一孔”即收不到一分房租。
为落实调控房租的诏令，宋政府有两大斗争对象：房产主和与之勾结的地方官
无论减免房租的制度还是禁止租金上涨的诏令，都是纸上谈兵，关键在于能否落实。宋代有法不依、执法不严的情况比较突出，在房租问题上也是如此。因此，要严格执法，宋政府的斗争对象一是房产主，二是与之勾结的地方官。
宋理宗时，曾因旱灾祈祷，诏令全国免除半个月的房租。可是，文件下达到各县后，就有与房产主勾结的县官藏匿文榜，不予公布，在上级政府派员督查后，才陆续实行。但仍有顽固抵抗者，象山县就是典型。据说该县凡是朝廷颁布的优恤百姓的法令从不执行，甚至法定三大节日各免三天房租的制度也不落实，原因是当地有许多寄居官员从事房屋租赁生意，势力强大。象山知县孙逢辰因此受到上级庆元府长官的弹劾，要求朝廷予以降级处分，同时惩处那些官员房产主。
作为房租上涨的受害者，民间租房户的斗争更为频繁、直接。斗争的方式，一是依法控告，二是干脆诉诸武力。例如象山县拒不执行免租诏令，如有租户要求落实减免政策，就会被业主赶走。于是，租房居住、开店的商人胡三十太等，顶着知县和业主的威胁，曾集体上访向知府告状，维护自身合法权益。更有民间力量表达的比较激烈，酿成恶性案件。当然，宋政府同时也不忘保护房产主的合法利益，维护其正当房租收入，毕竟这是宋代城市中与乡村农田种植一样的重要产业。
以上可见，在宋代，房租之事绝非小事，正如南宋著名士大夫吴潜所谓“事若甚微，关系实大”！我们可以明显感到：减免房租、压制房租上涨成为治理国家的一个重要举措，适应了城市化历史潮流的需要。在业主和租户的利益冲突中，宋政府立场并不站在房产主一边，而是站在弱势群体租户一边，主要维护的是中小商人、作坊主、城市贫民和流动人口的利益。宋政府的“耳朵”放得很低，故而对底层声音比较敏感。这一问题的揭示值得高度重视。
（作者为河南大学历史文化学院教授）
【参考文献】
①程民生：《宋代物价研究》，人民出版社，2008年 11月。
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