城市更新的东京样本
东京是一个现代大都会，但东京不是哪里都现代，1986年前后，东京的一些街区看上去很陈旧、乱糟糟的。东京没有采取大拆大建的方式，而是在某些点位上进行城市更新，一小块一小块来，这叫“都更”——都市更新。其中一个街区就是很有名的六本木。
当时有一位民营企业家对城市改造有意愿，他想修建一个立体城市花园。日本是土地私有制，这块地面积上有400个土地所有者，为了说服这400个人，这位企业家花了14年时间和他们沟通。他领着他的团队，每天去给那些土地所有者鞠躬，讨论这个街区要不要改造，最后约定将来开发的收益可以在某种程度上由原来的业主享有。接下来，他们还要跟东京都的城市规划部门协调，因为他的构想和原来的城市规划不一致。
从提出构想开始，这位企业家用了14年的努力再加上3年的开发时间，到2003年，六本木被开发出来了。其中最高的一幢建筑，上面可以俯瞰整个东京，底楼设计有花园和小桥流水，还有住宅。有800户人家，2000多人口住在这块土地上，形成错落有致的商业文化。
这幢大楼里还有一个演艺中心。这也是我下面要讨论的，为什么现在我们的演出剧市场不活跃？如果我们下了班再去看演出，坐什么车去、怎么停车都是问题，这无疑会影响看演出的需求量。再看这幢建筑，它把很多演艺场所聚合起来，放在地铁车站上，人们出了地铁站就可以看戏，里面有很多不同种类的演艺场所。更了不起的是，演艺厅楼顶还有一座空中立体城市花园，花园中间还有一块水稻田，因为他们认为水稻是他们文化的根，每年水稻成熟之际，这位企业家都会领着住地的小孩子们一起去割水稻。
这个项目改造了17年。它在城市中心离皇宫不太远的地方形成了一个交通枢纽，完成了城市更新计划，变成了东京的一个新地标。现在每年有4000万人到这块11.2公顷的土地上访问、参观、购物、看演出，形成了一种新的城市形态。去过现场的朋友都知道，它不会让人有压迫感，而是把疏密处理得很好。这表明人类在城市建设方面其实是有很多发展空间的。
2010年我访问东京的时候看到，受六本木改造成功的影响，这里也进行了都市改造，叫做“都心”，就是城市中心地区的改造。这与我们上一程的城市规划路线是相反的，我们是不断往大摊、往外扩，而“都心”是兜来兜去往回走，增加城市中心地带的活力。
我们今年再去看，这里已经出了23区。日本房产泡沫破灭以后，其他地方的房价都下去了，而这个地方的房价还是稳升，要排号才能买到这里的房子。它的经验是什么？就是把很多城市设施和车站紧紧拢到一起，一条是日本很有名的日铁，还有一条就是八王子铁路公司。
我们的铁路包括高铁，很多车站都是远在城外，不在城里。我们是条块分割，城市车站一般都修得远，因为地价便宜，不会修到城市中间来。因此，“北京到天津只需29分钟”实际上是指北京南站到天津东站29分钟。我们的铁路没有修到城市当中去，没有把铁路的利益和城市的利益拢到一起。而日铁是拢到一起的。他们的铁路是两边打通的，不影响城市的活力。他们也有一个理论叫“车站城市理论”，就是通过有轨交通来集散城市的人口，增强城市的承载力，增加居民的便利。
