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投行报告:中国楼市政策向俄罗斯模式靠近(2)

1.地产结构性分化,一线房价大幅飙升

总体来说,中国的房地产是处于下行周期中。从投资角度看,房地产开发投资累计完成额同比增速从30%以上的高点一路下滑到15年12月份的1%;从开工状况看,房屋新开工面积累计增速在2010年高点时突破了70%,但截至目前该比例已经连续22个月为负值,且去年底更是降至-14%;从房价看,70个大中城市新建住宅价格同比自14年9月以来连续15个月为负,直到去年12月受一线城市房价提振才转为正值。

15年6月份股灾以来,房地产市场有所回暖,但出现结构分化。从70个大中城市新建商品住宅价格指数来看,房价同比增速从-6.3%的低位上升至16年1月的1.0%,其中一线城市房价同比从-4.5%的低位飙升至22.4%,二线城市同比由负转正,三线虽然跌幅缩小,但行情与一、二线不可同日而语。从百城住宅均价看,二三线楼市自14年初就处于下行趋势,且三线仍在转差。

一线城市价格飙涨,深圳涨幅超越纽约“辉煌”时期。如果计算近一年一线城市房价的涨幅,广州-2.1%,北京8.3%,上海14.8%,深圳45%,而纽约房价在次贷危机爆发前的最大一年涨幅仅15.4%,东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅为86%,上海与纽约接近,深圳则超过纽约涨幅,“追赶”东京。如果计算近五年一线城市房价的累计涨幅,广州27.2%,北京49.3%,上海43.3%,深圳92%,而纽约在房价暴跌前的五年累计涨幅仅59%,东京141%,北京和上海都接近纽约,深圳远远超过了纽约。

2.理性因素:人口结构与人口流动

我们得承认,房地产市场整体下行、结构性分化,一线城市房价的过快上涨,这些现象的背后有一定理性因素驱动。

2.1. 人口结构变化,决定长期下行

从日本、美国等国的经验看,房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品,25-45 岁人群是房地产消费的高峰期,而在45 岁以后房地产消费占比会持续下降。日本的人口红利在1990 年代最早结束,房地产市场新开工数量迅速下滑,地产大周期终结。而美国15-64周岁人口占比在上世纪80年代中期见顶回落,房地产市场也迅速下滑。之后由于移民的增加,在1995 年后又贡献了10多年的地产小周期。但是从2010 年开始人口红利正式宣告终结,房地产市场再次开始回落。

中国人口红利消失,老龄化程度加剧。从2011年起,中国15-59岁的劳动年龄人口在总人口中的占比就在下降,从74.5%的高点下降到2014年的73.4%。根据联合国人口署的预测,中国总人口抚养比每5年平均升幅为0.05个百分点,至2050年将达到0.91的高点。而且总人口抚养比的上升主要是由老年人口抚养比不断上行所带动,即老龄化程度加剧。

人口结构变化令中国房地产市场也将出现趋势性下行。过去十几年来,我国劳动年龄人口数量巨大,且占比在上升,催生了房地产市场的大辉煌。新开工住宅面积快速增长,从99年的每年不到2亿平米到经济危机前08年的8.4亿平米,在4万亿计划的刺激之下,新开工面积2010年又突破10亿平米,并在随后几年中保持这一高位。但现在劳动年龄人口占比减少,人口红利消失,房地产市场开始大幅度下行。

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[责任编辑:王卓怡]