又见房价上涨：城市住房供大于求还是供不应求？
过去几年，对中国经济增长担忧的背后最常见的观点逻辑如下：1）中国住宅市场明显供大于求，住房建设投资增速大幅调整在所难免；2）由于城镇化进程放缓、人口结构趋于老龄化，住房需求的高峰期已过；3）房地产投资在总投资中占比较高，房地产投资大幅回落会拖累总投资和GDP增速迅速下滑，导致不良贷款率上升，并引发通货紧缩。简言之，对楼市的担心一直是市场对中国经济增长前景感到忧心忡忡的核心所在。
但是，从去年年初开始，房地产销售开始显著回暖，房价也从4季度开始止跌回升——首先是在深圳和上海等个别一线城市，随后逐步扩大到全国更多城市。当前楼市量价齐升的局面显然并不支持宏观层面上房地产市场供给过剩之说，也未显示出住房需求由于周期性或结构性调整而低迷不振。但更重要的问题是，住房需求的回升可以持续多久？房地产市场是否正在过度杠杆化催生泡沫的形成？
在分析中国乃至全球的需求前景时，对于房地产市场的基本判断显然至关重要。但是，目前相关数据却非常零散，市场观点也极为分化。本篇报告中我们将深度剖析包括全国第六次人口普查在内的多项宏观数据，提示八个经常被忽视或者误解的有关中国房地产市场的基本特征。我们希望这样的分析对投资者分析未来走势、评判政策效果都能提供有益的帮助。
一、中国实际的城市化率到底是多少？
城市化率指的是城市地区人口在总人口中所占的比例（各个国家对城市的定义不尽相同）。在中国，城市地区既包括城市，也包括镇区，但很多镇更像是大村庄而非现代化都市。官方统计数据显示，截止2015年底，中国的常住城镇人口占总人口比重为56%，但是，约有40%的常住城镇人口其实居住在镇区而非城市。也就是说，常住在城市中的居民在总人口中的占比只有33%左右，这与目前仅37%的非农业户籍人口占比相吻合。如果我们采用国际可比的城市化定义，中国实际的城市化率可能只有40%左右，而非官方数据显示的56%。
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