七、城镇住宅建设用地供应是否充足？
过去十几年，各地政府为了吸引制造业企业投资，纷纷提供大量低价的工业用地来招商引资，另一方面中央政府又三令五申保护18亿亩的耕地红线。结果是，中国只有0.89%的土地被用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2.7%和1.4%，在日本分别为5%和3%。
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八、政府的税收和土地出让金占到城镇房价的六到七成
直到最近，农村集体建设用地才得以公平入市流转，而此前政府一直是中国城镇土地市场中的唯一出让方。主流媒体经常将高房价归咎于贪婪的开放商或炒房者，但对2015年中国8.7万亿元的商品住房销售额进行分析后，我们发现，政府从房地产销售额中拿走了60%—70%——开发商和购房者缴纳的税费为25%，而土地出让金则占37%。
图13
由此我们认为：
1. 虽然经过了二十余年的快速发展，目前中国的城镇化进程仍然远远落后于与其经济发展相适应的水平，反映出户籍制度改革进展缓慢。
2. 如果中国的二元户籍制度在未来5~10年内被基本取消，那么从其它国家的经验来看，接近14亿中国人中的70%左右将生活在城市里，其中50%将可能生活在人口超过100万的大城市中，四分之一左右会生活在人口500万以上的超大城市中。
3. 如果确实如此，宏观层面来看中国的城市住房将面临供给不足的局面，而那些工作机会更为诱人、公共服务更为完善，从而人口吸引力更高的城市则更是如此。
4. 土地供应政策是影响房价的一个关键因素。低效或不足的土地供应将会在长期带来严重的社会和经济影响——香港今天面临的诸多挑战就是很好的例证。另一方面，新加坡和重庆的经验也表明，设计良好的公共住房政策可以有效支撑内需持续增长、促进收入平等分配、限制房价过快上涨并维持政府预算平衡。
总之，过去几个月内中国楼市量价齐升的表现不支持许多看空中国房地产市场和经济增长的流行观点。零售、汽车、住房等消费需求似乎正在发力，而且居民部门的杠杆率仍然较低。但是，房价上涨苗头的显现会在社会和政策层面引发担忧情绪。对楼市基本情况的判断不同，政策的选择自然会大相径庭，因此对症下药、治本也治标至关重要，才能避免头痛医头、脚痛医脚，甚至事与愿违。
我们认为，多重因素推高了日本和香港的房价。高房价导致其经济竞争力恶化，同时阻碍了代际间的社会流动。在这种种因素中，政策层面过度保护农业（日本）或维护大型开发商的利益（香港）而导致土地供应不足是一个非常重要的原因。因此，日本和香港的房价得以长时间居高不下，但值得警醒的是，一旦房价开始回调，下跌的时间会更长，且往往伴随更为沉重的代价。中国实在应该引以为戒。
我们期待房地产行业也能够推行全面的供给侧改革，包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格；坚定推进户籍制度改革，特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。
