法拍屋比率是进入法律拍卖程序的住房数量与所有抵押贷款住房数量的比例，通常可以用来表示银行住房抵押贷款的违约状况。2006年，房利美单一家庭住房业务的法拍屋比率为0.22%，随着2007年美国住房市场泡沫破裂，该比率开始迅速上升，最终于2010年达到了1.46%的高点。从2011年开始，法拍屋比率才开始下降，在2013年降到了0.82%。银行住房抵押贷款的违约状况恶化的主要原因是失业率的上升（见图1）。从2007年到2010年，美国失业率从4.6%上升到9.6%，同期贷款逾期率也从0.98%上升到4.16%，失业率与贷款逾期率的变化趋势基本吻合，说明经济衰退导致失业率上升对抵押贷款违约率有明显影响。
如上文所述，担保费率可以代表违约风险溢价的高低，图2的右纵轴是用担保费率表示的房利美抵押贷款证券违约风险溢价的基点价值，由于担保费率由房利美自行确定，曲线的上升趋势反映了房利美对市场违约风险预期的增大。
利率风险暴露。在利率波动期间，利率风险暴露较高。首先，利率的上升或下降都会导致两房资产负债价值变化。其次，利率变化引发的久期不匹配也可能增加潜在的损失，尤其是两房留存的长期抵押贷款资产与相应短期负债久期不匹配，利率波动的潜在损失就更大。为降低成本，在利率水平较低时，两房更倾向大量使用短期债券为其长期资产融资，但承担的风险随之增大。当市场利率上升时，两房的利润可能由于长短期债券利差的减小而大幅减少，极端情况下，短期债券的成本甚至会高于长期债券的成本。
图3描述了2001年到2013年房利美债务融资的加权平均成本以及净利息收益率，曲线表明房利美的净利息收益率与长期债券、短期债券的利差有负相关关系。2006年，4.69%的短期债券加权平均成本达到了期内最高值，同年长期债券与短期债券的利差缩减到了0.13%。根据美联储提供的数据，在2006年与2007年，1年期国债的利率甚至超过了10年期国债的利率。
追求利润最大化的动机促使两房使用了较多的短期债券融资支持其资产规模扩张。本文根据房利美2001～2013年度报告提供的数据计算了2001年到2013年房利美长期债券与短期债券余额占总资产比率的变化情况。2002年，房利美短期债务余额占总资产的15.97%；2004年，上升至31.37%，并在之后的3年保持在20%以上；2008年，达到了期内的最大值36.28%；2010年开始，房利美的债务工具选择偏好出现了明显转变，短期债务比率降低到了5%以下。
房利美在债务工具选择上的转变反映了其在危机后更高的风险管理标准。由于房利美并不披露每年到期的抵押贷款数额，其在2004年与2008年超过30%的短期债务比率究竟给房利美带来了多大的风险难以确定。Jaffee（2002）认为，房利美每年到期的抵押贷款数额远小于每年到期的短期债务数额。如果该观点成立，那么房利美在危机前资产负债不匹配的现金流使其暴露于较高的利率风险当中。
在剩余风险当中，利率风险毫无疑问是重要的组成部分。图2的左纵轴在表示剩余风险溢价的同时，也反映了房利美对利率风险的定价。从趋势上看，2003年和2007年是房利美预期利率风险上升的两个关键时刻。
预付风险暴露。预付风险暴露与住房政府赞助企业的资产留存业务相关。资产留存业务虽然可以给住房政府赞助企业带来更高的收益，但当出现违约时将导致企业收入下降，预付风险暴露增大，并带来再投资风险。抵押贷款利率相对于当前市场利率越高，预付事件发生的概率就越大。某种程度上，预付风险可以被看作是一种利率风险，但由于其自身的特殊性，本文对其进行单独讨论。
举例说明预付事件的发生背景：假如一个借款人在2002年第一季度通过抵押贷款购买了一套房屋，当时的30年期抵押贷款利率为7%。到了2012年初，30年期的抵押贷款利率下降到了4%以下。此时，借款人有着强烈的动机以当前利率取得新的抵押贷款，并提前付清现在持有的抵押贷款。甚至在2012年之前，如2002年底，30年期抵押贷款利率降低到6%的水平时，借款人便有可能选择提前还款——即使在借款人意识到预付会带来额外成本的前提下，提前还款也能带来收益时，那么，这样的行为就是有利可图的。
