经济适用住房目标的压力。1992年出台的《联邦住宅企业金融安全和稳健法案》所提出的经济适用住房目标为政府赞助企业设立了量化的业务指标，以便其更好地服务于美国住房金融市场。经济适用住房目标每年更新一次，由美国住房与城市发展部负责确定具体标准，并监督政府赞助企业完成这些指标。
表4给出了1996年到2009年经济适用住房目标中要求政府赞助企业完成的中低收入家庭抵押贷款购买指标。从2001年开始，该指标从42%提高到了50%，意味着政府赞助企业每年购买的抵押贷款中至少有50%是对中低收入家庭发放的。在2005年在2008年期间，这一指标又从52%提高到了56%。尽管目标要求的提高是为了扩大美国低收入家庭的房屋拥有率，但它同时迫使住房政府赞助企业在较短的时间内大幅扩大业务规模。更重要的是，美国住房与城市发展部没有提出任何目标实现路径，并将住房赞助企业购买的基于中低收入家庭住房抵押贷款的私人标准抵押贷款证券也计入目标完成度之内。某种程度上，经济适用住房目标也对危机前政府赞助企业的风险积聚起了促进作用。
美国住房政府赞助企业风险积聚的教训及启示
为落实十八届三中全会精神和国务院要求，2014年，我国也成立了政策性住房金融机构——国家开发银行住宅金融事业部，主要任务是大力支持棚户区改造和城市基础设施等相关工程建设。未来也有可能筹建国家住房银行，我国政策性住房金融业务正在渐次开展。因此，有必要总结美国政策性住房金融业务的经验和教训，为我国政策性住房业务的更好开展提供有益的借鉴。
美国住房政府赞助企业的经验教训。美国住房政府赞助企业由于在危机中的巨额损失以及自身资本储备不足濒临破产。为稳定美国住房金融市场，联邦政府在2008年宣布将由联邦住房金融局对政府赞助企业进行托管。同时，美国财政部与政府赞助企业签署的《高级优先股购买协议》为后者注入了资金。设立住房政府赞助企业的初衷是为了保护借款人利益，稳定金融市场，但在2008年的国际金融危机中，两房在某种意义上起到了推波助澜的作用。根据对美国住房政府赞助企业风险管理中存在的漏洞，以及对风险积聚原因的分析，本文认为有以下三点经验教训值得中国政策性住房金融机构和监管部门借鉴。
第一，政策性金融机构的逐利行为会放大信贷风险。次贷危机前，作为私有化后的上市公司，两房为获取最大利润，利用其有政府信用担保的融资能力，大量购买私人标准抵押贷款证券的套利行为增大了风险暴露。同时，为降低成本，牺牲风险免疫，在风险管理策略上存在一系列漏洞，如，过多使用短期债务工具，导致现金流入与流出不匹配，增大了短期债务替换风险；没有合理使用可赎回债券覆盖其留存抵押贷款组合；不完美对冲策略忽视了对冲极端利率波动的必要性，导致在利率持续单调变化的环境下企业成本持续上升。
第二，忽视监管目标的实现路径是风险积聚的隐患。美国住房与城市发展部在没有监管政府赞助企业目标完成手段的情况下提高了经济适用住房目标的标准，导致政府赞助企业通过购买私人标准抵押贷款证券实现达到政策要求的目的。另外，在购买面向中低收入家庭的抵押贷款的过程中，住房政府赞助企业实际上为一些无法承担抵押贷款的高违约可能家庭提供了融资。
