万科董事会主席王石认为，我国已经到了轨道改变城市的阶段，“未来十年，容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。”
王石表示，从国际经验来看，城镇化走向成熟的阶段，就会形成更具威力和影响力的城市经济圈，中国也不例外。而完善发达的交通网络是保持大城市活力，支撑“大都市圈”发展的前提。
王石举了两个例子，一个是东京，一个是纽约。他说，日本经历了泡沫经济，在这一过程中，东京受房价严重下跌、地价下跌的影响最小，并且恢复得最快，原因在于东京交通网络的发达。都市化过程当中，上世纪70年代东京的居住人口占东京都市圈人口的比例是37%。随着轨道交通的迅速完善，各种交通的细化，到90年代这一比例下降到26%，并一直保持到现在。纽约也是由于完善发达的轨道交通系统，使纽约始终保持着强有力的活力。
大城市高生活成本的挤出效应
“每天的高铁费用来回80元，每月20天，也就1600元。”小许说，这看着挺高，但若考虑到房价因素就不一样了。苏州火车站附近100平方米的房子约120万元，而在上海，即使在闵行区，100平方米的房子也要300万元左右。“买房省下180万，够我坐90多年的高铁了。”
从时间上来看，相比于一些居住偏远的同事，小许感觉乘高铁上班“不吃亏”。小许说，在单位，很多同事都羡慕他。被上海的高房价所逼，不少同事住在上海城郊，每天坐地铁上班，也要花上1个多小时。而他现在早上7点起床就可以从容地赶上开往上海的高铁。
家住廊坊的齐先生也和小许持相同观点，一年前他开始在北京海淀区做销售工作，因海淀房子租金太高，他选择在两地来回跑。
美国人力资源咨询公司美世（Mercer）依据各国汇率、民生物价、租屋等数据，公布最新环球生活成本指数调查结果显示，在全球生活成本最贵的城市排行榜中，上海第七、北京第十。
世联行董事长陈劲松表示，房价过快上涨，会削弱城市竞争力。但在特大城市的发展过程中，房价与本地人收入越来越脱钩以成为不可避免的问题。在这种情况下，要维持特大城市的活力，需要靠“大都市圈”中的其他城市。
“2011年，深圳90%以下的房子总价在300万元以下，2016年总价300万元以下的房子占比不到28%。房价和本地人的收入越来越脱钩。”陈劲松说。
他认为，深圳2015年房价大涨76%尚未明显损害到深圳的核心竞争力，原因有两个：一个是深圳城中村的存在，供应了大量的低成本住房；另一个就是随着交通的便利化，很多深圳人到东莞、惠州购房居住。
在日前深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（征求意见稿）中，明确提出“十三五”期间，深圳居民在东莞、惠州等地购房需求达25万套。
陈劲松给记者提供了这样一组数据：2016年1至5月，深圳新房成交200多万平方米，约2万套，成交金额1000多亿元，均价每平方米5万元；同期，东莞新房成交450多万平方米，4万多套，成交金额555亿元；惠州成交1275万平方米，12.7万套，成交金额784亿元。
“莞惠新房成交量数倍于深圳，房价同比分别上涨30%、20%。这还是在全国房地产萧条的情况下出现的。同城化不是未来，而是正在进行。预计未来轨道建设的预期会使大都市圈的同城效应更明显。”陈劲松说。
