【摘要】中国住房金融经历了从无到有、再到相对完善的发展过程，尤其近年来随着国内房地产市场持续上扬快速发展，住房金融风险问题凸显，需要时刻监控并防范。文章主要分析了当前我国住房金融发展的现状以及在发展过程中存在的主要风险，并针对这一现状提出防范住房金融风险的对策建议。
【关键词】住房金融 现状 风险 防范措施
【中图分类号】F0 【文献标识码】A
住房金融是围绕住房信贷而展开的各种金融活动的总称，它以筹集和通融住房资金为核心，包括住房开发、建设、流通、消费、修缮等过程中通过金融机构而筹资的各项活动。住房金融以服务对象的不同可以划定为：房地产金融和住宅金融，前者主要是为房地产开发商进行住房的开发建设以及交易经营等提供金融服务，而后者则主要是为居民消费者个体房屋建造或购买、装修或维修等活动提供服务的。目前我国的住房金融的主要作用是为住房开发、流通以及消费来提供一定的筹集或融通资金的金融工具，从而保证社会住房再生产的资金供应，实现其产业的良性循环发展。
住房金融风险则主要是指由于决策管理或一些客观因素而使得从事住房金融业务的金融机构遭受资产收益或是信誉等方面的损失。住房金融风险需要时刻监控并防范，这是与其自身的特性有着密切关系的，住房金融风险具有一定的社会性，从事住房金融业务的金融机构其自有资金在其整个资产中只占一小部门，其运作的大部分资本都是来自社会公众的投资，一旦发生金融风险，就会引起社会公众的疯狂挤兑。在住房金融的实际操作中，住房金融机构与社会公众、其他机构甚至同行业机构之间都存在着复杂的债权与债务的关系，一旦一个住房金融机构发生风险，与之相连的个体和各种机构都会受影响，进而引发多米诺骨牌效应。而且，随着全球化进程的加快，世界各国在经济上有着密切的交往，这也使得一国发生的金融风险往往会影响到其他国家的经济发展，甚至蔓延为全球性的金融危机。
新形势下政府对房地产金融市场的引导
目前我国的房地产市场已经充分的市场化，随着土地市场的规范，房地产金融体系也初步建立。在经过2002年的短暂回落后，房地产业又迅速发展起来，这虽然对国民经济发展起到了刺激作用，但与此同时也引发房地产投资过热、房价居高不下等问题。经济研究者普遍认为我国房地产存在巨大泡沫，并随时可能危及整个国民经济的稳定。为此我国出台了一系列房地产金融政策，试图通过政策调整来引导房地产市场的健康发展。
政策引导方面，在2000年到2002年间，我国在房地产金融领域实施较为稳定的货币政策，制定了严格的房地产信贷规定。在2003年到2005年间，为了进一步防范房地产金融风险，我国出台了121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对多套商品房、别墅、高档商品房的购房者提高首付款比例，且无优惠利率。在此期间，中国银监会发布文件，收紧房地产信托。在2006年到2008年上半年期间，我国在2006年上调了放贷利率，2007年有6次加息，并将二套房首付提高到40%，利率也要高于基准利率。在2008年下半年到2010年间，在2008年下半年，我国两次降低贷款利息，2009年，在政策规定条件下，优质客户可以申请七折优惠利率，2010年，为了抑制房地产泡沫，国务院出台了“国十一条”，规定二套房首付不得低于40%，严控二套房购买。2011年至今，我国继续加强对房地产金融的调控，在2013年出台了“国五条”，要求房价过高的城市限制二套房的购买，提高其首付比率与贷款利率，2014年上半年我国房地产行业出现结构性过剩，因此房地产价格略有下跌，但到下半年，我国各地相继取消限购政策，中国人民银行与银监会共同发布了“9·30房贷新政”—《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，实施了较为积极的房贷政策，这一系列房地产新政刺激了当时较为低迷的房地产市场，促使房价回暖。
与政策引导较为密切的则是价格，数据分析显示，在2000年到2002年期间，我国房地产价格还保持稳定状态，从2003年起，房地产价格陡增，且在之后几年持续保持大幅上涨状态，在2005年到2006年，房地产涨幅较稳，但在2007年出现价格暴涨，各地地王频现，政府紧接出台相关调控政策后，房地产价格有所下跌。2008年上半年我国持续实施金融紧缩政策，房地产价格得到有效控制，但在下半年，国际金融危机爆发，政府出台了“四万亿救市计划”，又刺激了房地产价格上升。受2010年房产金融政策调整，我国房地产价格起伏较大。2011年，我国继续加强对房地产金融的调控，央行全年加息3次，实施紧缩的货币政策，抑制商品房需求，上半年房地产价格小幅上涨，到下半年则有略微下滑趋势。2012年我国房地产金融政策有所微调，但未突破限购、限价等政策，因此房价虽涨，但幅度不大。2013年，我国虽然继续调控房价，但房地产价格持续保持上涨态势。
住房金融发展现状与成就
随着我国房地产产业的发展，我国的住房金融市场也从无到有，逐步发展起来。目前我国的住房金融市场主要以住房公积金制度为主，各大商业银行也设有房地产信贷部提供住房金融服务。我国在1998年开始正式进行住房制度改革，国家制定发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该通知明确提出要实行住房商品化政策，改变以往实物分房的制度。
之后，我国根据改革的需要建立了一定的住房金融机构，并设计推出了一些住房金融产品。为了更好地贯彻住房商品化制度，我国不断制定出台了有关住房金融的法律法规，以便及时管控住房金融的发展，在30多年的探索和实践中，我国住房金融体系不断完善。
随着房地产业的兴盛发展，我国的住房金融建设水平不断提高，规模也不断扩大。可以说，房地产业的迅猛发展刺激了住房金融的发展，近年来，我国的住房开发项目贷款余额以每年20%的增速上涨，这从一个侧面反映出我国住房金融的强大资金供给能力。与此同时，住房消费也得到了快速增长，这主要体现在我国的住房消费信贷余额快速增长上，根据中国人民银行2011年统计，当年度的个人住房抵押贷款余额比1998年上涨了近200倍，它在金融贷款中的占比为16.1%，而原来这一数字不足0.5%，由此可见住房金融业务规模的发展。
住房公积金制度建立和完善。我国住房公积金制度的普遍建立是在1994年，随着社会保障制度的不断完善以及房地产产业的发展，我国住房公积金的归集呈现出较快增长的发展趋势，据统计，到2008年年底，我国的住房公积金缴纳存储金额高达2万亿元之多，它为900多万户家庭发放购房贷款达1万亿元，巨额公积金存款的存在以及贷款的发放较为有利地促进了我国住房制度改革，为我国住房金融体系建设添上了浓墨重彩的一笔。
住房金融存在的主要风险
房地产泡沫是住房金融首要风险。目前我国大部分城市的房价要远远高于其实际价值，以2012年为例，我国城镇的房价与当地居民年收入之比为12.07，而一线城市的比值则翻一番，高达25.25，这一数字是国际合理的房价收入之比的3到6倍，而且目前中国的房价总体上仍然处于上升状态，与其实际价值背离越来越远，这样的房地产泡沫给房地产业自身以及住房金融带来了极大的风险。房地产泡沫一旦破裂将会危及房地产业的整体信用，正如上文所提，目前房地产业用来开发、销售的资金维持很大一部分都来自银行信贷资金，房地产泡沫破裂会导致商品房滞销，房地产企业则会因此而资金周转困难，其很可能无法偿还银行贷款，由此银行等住房金融机构将遭遇利益损失风险，房地产业自身也因此而降低了其借贷信用，以后很难通过银行等金融机构再次筹资。如果住房价格突然大幅度下跌，还可能导致许多住房购买者不愿意继续偿还在高房价时期办理的住房抵押贷款，大面积的违约将会给商业银行等住房金融机构带来风险。此外，房地产业的发展带动了建筑建材等一系列产业的发展，一旦房地产业泡沫破裂，这些相关产业也将遭受巨额经济损失，这就增加了这些行业企业发生贷款违约的几率，最终也会造成住房金融机构承担较大风险。
金融机构自身存在经营风险。目前我国住房金融机构自身的管理经营上也存在一定的漏洞，这也带来了经营风险。一些商业银行的个人住房抵押贷款业务的审核环节存在标准不严的问题，有些银行为了抢占住房金融市场而放宽了对个人贷款者资质的审核标准，而且各个商业银行之间并没有建立起一个完善的、共享的借贷者信用记录平台，这也增加了各个商业银行在审核借贷者信用真实性等方面的难度，宽松的审核门槛很可能让商业银行在房价下跌时遭受极大的损失。由于监管不严格还会造成“假按揭”的问题，一些企业为了不受企业贷款合同的约束而利用各种关系办理住房信用贷款，从而获得银行的资金支持，这一过程中的信息不对等以及不真实会把企业的风险转嫁到住房金融机构之上。此外，与国外多样化的住房金融机构相比，我国的金融机构功能单一、资金来源单一，银行存款是主要的资金来源，单一化的渠道阻碍了信托投资基金等进入住房金融市场，这就增加了商业银行风险的集中性，不利于分散风险。
我国住房金融缺少风险分散和风险转移机制。一是我国的住房金融缺乏二级市场。目前我国的住房就金融建设仍然较为集中于一级市场，而有价证券交易、流通的二级市场却没有建立起来。在住房金融市场不完善的状态下，一旦开展住房抵押贷款业务的住房金融机构遭遇流动性资金供给困难和高成本筹资的双重压力，其不能运用二级市场进行多渠道筹资和分散风险，就给自身增加了累积风险的可能。而且住房金融二级市场的缺失也使得低收入群体难以申请银行购房贷款或者只能申请利率较高的贷款，不利于住房金融机构发挥作用。
二是我国的住房金融机构在融资上还主要以间接融资为主，缺乏直接的融资渠道。在中国人民银行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》中，2011年我国金融机构中住房贷款的人民币余额为10.73万亿元，其增长量占其他贷款增长量的17.5%。在我国近4000家的房地产企业之中，只有130家企业尝试过通过市场融资而非银行贷款，而这些企业大多是在住房企业改革之前就通过各种方式实现上市的企业，这也是我国住房金融二级市场发展不起来的原因之一。
三是我国的住房金融体系中缺乏政策性的住房贷款担保机制。我国目前普遍实行的住房贷款担保是要求住房贷款申请人的单位或其他第三方来做担保，这也使得很多想要申请住房贷款的购房者因为不满足条件而无法申请住房贷款。对于想要购房的低偿付能力者，我国出台了廉租房和经适房政策，这一方面部分解决了低收入群体的住房问题，但另一方面也忽视了政策性担保机构的建设，导致很多住房金融风险往往只能由借款人个体和商业银行来承担，提高了住房金融机构风险发生的可能性。
住房金融风险防范措施建议
第一，继续完善我国住房金融的一级市场。健康完善的住房金融市场应该是一级市场与二级市场同时存在并共同发挥作用的。但我国目前的住房金融市场还主要停留在一级市场的建设之上，并且还需要不断完善发展。首先，要丰富住房金融一级市场的层次结构，鼓励担保机构、保险机构、评估机构、信托机构以及征信机构等在住房贷款领域的发展，完善住房公积金管理体系。其次，目前我国的住房金融机构在资金来源上过于依赖银行信贷，为此需要拓宽住房金融机构的直接融资渠道，应该创造一个房地产业能够在市场进行直接融资的环境，发展房地产业通过股市债券或其他证券来融资，改变现有单一的住房金融融资渠道。最后，还要完善住房金融市场体系建设，同时发展抵押市场、保险市场以及证券市场的发展，促进住房金融一级市场的不断完善。
第二，发展住房金融的二级市场。发达国家住房金融经过多年发展，形成了以抵押贷款证券化为核心的住房金融二级市场。但在2008年美国次贷危机之后，人们意识到这种金融二级市场存在一定的风险，但我们并不能忽视二级金融市场的重要作用，而且实际上二级金融市场的风险仍然是可以检测调控的，如何规范和引导住房金融二级市场的发展是重中之重。针对我国缺乏住房金融二级市场的问题，国家应该积极调控市场进行住房金融二级市场建设。在这一过程中，政府首先要制定相关的法律政策，保证二级市场在建设过程中的合法性和有法可依性；其次要加快开发能够提供抵押贷款支持的证券商品，鼓励开办能够进行住房贷款证券经营交易的机构，建立和扩大住房金融的二级市场。但在发展住房金融二级市场之时，要坚持“审慎”的原则，对其加强监管和引导，防止其在发展二级市场时出现市场秩序混乱等问题，保证其良性发展。
第三，提升住房金融机构自身的管理水平。首先，面对目前住房金融机构对个体住房贷款申请审查不严的问题，应该鼓励银行内部建立专门的客户信用调查评估机构，对住房信贷申请者进行信用评估，对其申请资格以及偿债能力进行审查，避免潜在的金融风险，而且各个商业银行之间应该建立信用评价审查共享体系，通过信息共享和合作来共同预防住房信贷风险。其次，要规范住房贷款申请、发放程序，要制定严格而具体的审查标准，对住房贷款办理的评估、偿付、发放、考核等各个环节都应严格按规定标准评估，对其进行程序化和信息化的建设，方便住房金融机构自身的管理。再次，住房金融机构还可以建立一定的违约处理机制，当住房信贷者不能给按照住房贷款合同进行偿还时，住房金融机构可以启动违约处理机制，对还款人进行一定的违约处理，这能够有效地避免住房金融机构的利益损失。最后，住房金融机构应在内部建立自己的风控机构，评估自身的抗风险能力。
第四，丰富住房信贷资金来源渠道。住房金融机构融资渠道单一始终是威胁我国住房金融安全的风险因素之一。因此要防范住房金融风险就必然拓宽住房信贷资金的筹措渠道。住房金融机构可以发展住房储蓄业务，制定一定的优惠政策吸引个体把住房资金存入银行之中，使其成为商业按揭贷款或公积金贷款的一个资金来源补充。住房金融机构还是要不断发展建设二级市场，可以将证券作为住房信贷资金的市场来源渠道之一，这能够降低住房金融机构对银行信贷的依赖程度。此外，政府还可以对保障性住房等福利性事业贷款进行一定的贴息，加大财政对于这部分住房金融的支持。
第五，完善住房金融相关法规，优化外部制度环境。目前我国有关金融发展的法律法规虽然不少，但关于住房金融方面的法律体系还不够完善和专业。而且由于法律法规的缺失，也很难在我国住房金融市场开展二级市场的培育工作。因此，要防范住房金融风险还需要尽快完善相关法律法规建设，为住房金融市场的完善提供法律保障，优化其外部发展环境。国家有关部门在法律的制定过程中应该具有统一的规划性和前瞻性，为防范住房金融风险未雨绸缪。
（作者单位：湖北经济学院会计学院）
责编/于岩（实习）
