四、德国住房自有率较低
在德国，只有约50.4%的德国家庭居住在自有住房中（低于欧盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租赁住房，4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。总体看来，德国购房和租房的家庭各占一半。2012年德国共有4055万套住房，德国人口总数为8043万人，平均每个家庭拥有一套住房，基本能够满足居民的住房需求。[5]购房经济压力不是德国家庭购房率低的主要原因。德国家庭的住房消费支出占家庭消费支出的比重处于合理范围之内，并呈现下降趋势。2013年，德国家庭支出中用于住房的支出约占家庭总支出的35%，平均每月845欧元用于住房支出。[6]也就是说，房价并不是阻碍德国家庭购买住房的主要原因。稳定的私人租房市场和完善的社会住房制度满足了不同收入人群的住房需求，这可以看作是德国住房自有率较低的一个原因。
总之，德国房地产市场具有鲜明的特点，德国的房价长期稳定，供需持久平衡。在金融危机时期，德国的房地产市场逆势而上，呈现繁荣之态。德国房价长期稳定不仅是德国房地产政策有效规制的结果，也是德国社会市场经济制度的必然产物。德国的房地产市场与本国的经济政策和社会发展都具有紧密的联系。因为德国的社会市场经济制度是其制定房地产政策的主要依据，所以下面首先对德国的社会市场经济制度及其与房地产政策的关系进行阐述。
德国住房市场价格稳定的原因分析
一、社会市场经济模式是德国住房价格稳定的基石
第二次世界大战后，德国一直以社会市场经济的理念指导经济发展，社会市场经济的要义是强调经济自由和社会公正与平衡的兼容，德国住房领域的政策和法规都体现了这一点。[7]德国房地产业的核心目标是向国民提供符合需求并有能力支付的住房。德国政府的房地产政策已成为德国社会市场经济模式的重要组成部分。[8]社会市场经济模式下的德国房地产政策是向中低收入阶层倾斜的。房屋是一种特殊商品，既可以作为消费品，也可以作为投资品。德国政府将住房界定为满足居住需求的消费品，而不是投资品。德国政府在社会市场经济理念的指导下制定了相关法律、经济和社会政策，通过经济宪法规范住房市场的经济秩序，实现住房市场的完全竞争。同时，对于低收入者，德国政府通过社会保障制度，通过建立社会住房、发放住房津贴等方式，满足了低收入阶层的住房需求，使得居者有其屋。总体来看，德国住房模式的特征是社会市场经济体制的具体体现。[9]
二、保障德国住房价格稳定的经济政策
德国维护住房市场价格稳定的经济政策主要包括以下几个方面：
第一，德国政府不将房地产作为支柱产业，不依靠房产拉动经济增长，而是将房地产作为社会福利的一部分。德国政府明确将住房作为满足居住需求的消费品，而不是作为投资品，就是强化房屋的消费品属性，弱化其资本属性。稳定的房价使得房产难以成为投资的主要渠道，投资者很难从投资房产中获得高额利润。此外，德国家庭也不会通过购买房产以期保值或升值，也不会将购买住房作为居住的唯一或主要方式，而是可以选择租房等方式满足居住需求。因此，德国社会对住房的需求比较稳定，加上德国政府每年保持一定水平的住房增量，较好地维持了德国住房市场的供需平衡，也在一定程度上稳定了住房价格。
第二，德国的房产税收体系可以有效遏制炒房盈利的投机行为。德国与房地产相关的税收包括所得税、资本利得税、土地税和土地交易税等。在德国，投资房地产获得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的税率纳税。为了限制房地产的投机行为，德国法律规定，购买一套房屋自住十年后卖出可以不缴纳所得税，如果购买不到十年就卖出需缴纳所得税，如果五年内卖出3套及以上还要加收资本利得税（盈利额的25%）。[10]在德国，出租房屋的租金收入也要纳税，目前德国的房屋租金所得税率为25%。德国对于逃税行为的惩罚措施相当严厉，巨大的逃税成本和诚信的社会风气使得德国人养成了诚信纳税的良好习惯。总之，较高的税收和严格的税收监管使得投机者难以从德国的房地产中赢取暴利，也就避免了房地产成为投机者的目标。
第三，完善的私人租赁住房市场管理政策可有效分流购房需求。德国房价之所以稳定，一个重要的原因就是德国家庭不完全依赖购房，而是可以通过租房满足住房需求。稳定的房租、对租房者的全面保护使得德国人不会仅依赖购买住房来满足住房需求，而是可以通过租住住房来满足需求。德国实行严格的保护租房者利益的法律，有效保护了租房人的合法权益。私人租赁住房市场的房屋质量好、租金价格稳定、租房者社会阶层较高成为德国租赁市场健康发展的主要特征。德国的《租房法》对租房合同的签订、期限、承租人和出租人的权利义务进行了全面的规定，核心侧重于保护承租人的权利。德国的《住宅建筑法》将租赁住房划归“公益”和“福利”的范畴，规定其建造面积、布局和租金要适合广大居民需要。对于买不起住房的人，德国政府主要是通过发放租房补贴的方式帮助其租房，而不是通过信贷扶持刺激买房需求。根据德国的《房租补贴法》，对于无力承担租金的居民发放租房补贴。家庭需缴纳的房屋租金与可承受的租金（一般按照家庭收入的25%计算）差额由政府负担，分别由联邦政府和州政府各负担50%。补贴期限为15年，超过15年后根据家庭收入的增加而逐年减少房租补贴。目前，德国的房租补贴政策已成为解决低收入阶层住房的主要措施，德国现在约有11%的家庭领取租房补贴。[11]
第四，严格的房价定价机制直接保证了德国住房价格的稳定。德国的房价、地价和房租都实行指导价制度。德国的房价由独立的地产评估师评定，评估师对于评估结果负有法律责任。根据联邦建筑法设立的“房地产公共评估委员会”负责制定当地的指导价，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务遵照执行，并在合理范围内浮动。对于从超高房价和房租中牟取暴利的行为，牟利者都要承担高额罚金甚至承担刑事责任。根据德国的《经济犯罪法》，如果房价超过指导价的20%就被认为是超高房价，如果不立即将价格降至合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款；如果超过指导价的50%被认为是房价暴利，除了巨额罚款以外，还有可能被处以三年以下的有期徒刑。
