德国住房市场管理的中国启示
德国政府对于房地产市场的合理规范，保障了德国的房地产市场稳定均衡发展，并且使得房地产价格长期稳定，可谓各国房地产市场的典范。中国的房地产市场存在有效需求不足、空置率高等问题。德国的房地产政策和管理经验对于解决中国房地产市场存在的问题具有一定的启示。
第一，规范住房市场管理，使住房逐渐回归消费品属性。德国政府在社会市场经济理念的指导下，对房地产市场进行规范，强调住房是满足居民居住要求的基本消费品，并通过规范市场秩序实现充分的市场竞争，在实现经济效率的同时维护社会公正。反观中国住房市场的乱象，可以看出不少的地方政府并没有作为市场秩序的制定者，甚至作为经济参与者从中牟利。因此，应该首先规范政府干预市场的行为，并通过法律法规打破垄断企业和利益集团对房地产市场的操控，防止其从房地产市场中牟取暴利。
第二，完善住房保障制度，为低收入者提供可支付性住房。中国的住房保障制度起步晚，存在许多不完善的地方，还处于探索阶段。德国在社会住房建设管理方面积累了丰富经验，值得借鉴。德国的社会住房保障制度弥补了市场的不足，解决了低收入阶层的基本住房需求。德国通过提供公共租赁住房和发放租房补贴等社会保障措施，为无力购买房屋和支付租金的低收入人群提供住房条件，在全社会实现居者有其屋，充分维护社会的公平。只有经济效率和社会公正实现均衡发展，经济和社会的发展与进步才能持久和稳定。
第三，发展和规范私人租赁住房市场，缓解购房压力。发展和完善私人租赁住房市场，不仅可以缓解购房压力和抑制房价过快上涨，而且可以有效解决无力购房者的住房问题。与德国相比，中国对私人租赁住房市场存在缺乏监管，缺少对租房者权益的有效保护，私人租赁住房供给严重不足。政府需要通过法律法规完善租房的市场秩序，对房租合同、期限、房租等给予明确规定，侧重保护租户的利益，使得租户能够稳定安心地租房。
第四，尽快出台房屋登记制度和房产税政策。实行房屋登记制度，实现全国房产信息联网，以公开透明的方式管理住房不仅有利于住房的统计和管理，而且有助于预测房屋需求量，为每年的新房建设数量提供依据。另外，要加快推行房产税政策，制定合理的房地产税收制度，以法律形式规定住房租金和买卖价格的涨幅，避免房价的持续快速上涨。同时，通过住房信息网络化和合理纳税等方式，提高房屋的持有成本将有助于降低住房的空置率，促使过剩的住房进入房地产交易市场和租赁市场。
【本文为国家社科基金一般项目“城市化进程中欧洲国家的社会住房政策研究”（批准号：14BJL011）的阶段性研究成果】
（《当代世界》2016年7月刊 作者：秦爱华 中国社会科学院欧洲研究所副研究员）
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[1] 数据来源：陈洪波、蔡喜洋，《德国住房价格影响因素研究》，载《金融评论》，2013年第1期。
[2] 2014年，挪威和瑞典的住房价格指数比2005年分别上涨72.5%、70.2%。2014年，爱尔兰的住房价格指数比2005年下跌28.3%。
[3] Deutsche Bundesbank monthly report, February 2015.
[4] 数据来源：德国统计局，https://www.destatis.de.
[5] 数据来源：Alice Pittini, ect. The state of housing in the EU 2015, May 5, 2015.
[6] 数据均来源德国统计局，https://www.destatis.de。https://www.destatis.de/EN/FactsFigures/SocietyState/IncomeConsumptionlivingConditions/Housing/Current_SILC.html.
[7] 朱玲：《德国住房市场中的社会均衡和经济稳定因素》，载《经济学动态》，2015年第2期。
[8] 许兵、孟学礼、孔炜：《德国房地产市场保持平稳的经验》，载《中国货币市场》，2011年第4期。
[9] 余南平：《金融危机下德国住房模式反思》，载《德国研究》，2010年第3期。
[10] 同[8]。
[11] 魏东、季彦敏：《住有所居的德国经验》，载《上海房地》，2010年第6期。
[12] 李璐颖：《城市化率50%的拐点迷局——典型国家快速城市化阶段发展特征的比较研究》，载《城市规划学刊》，2013年第3期。
[13] 谢敬：《德国房价十年不涨为哪般》，载《金融经济》，2010年第12期，总第342期。
