高房价是怎么炼成的？大家说有点像盲人摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的土地供应国家控制很严，土地用途也是严格管制，到底用了多少住宅用地，这个数还是有的。
这是一个表。城镇住宅用地占国土面积和城镇建设用地占国土的面积的比率。中国的比率无论是跟美国、日本比，还是跟香港比，都低的可怜。在过去十几年地方政府招商引资，提供了大量便宜或者低价的工业用地和商业用地的，最后挤的住宅用地很少。
从中国的地价看，农业耕地不能碰，这种土地从某种意义讲是无价的，结果是小产权房是不受保护的。根据第六次人口普查的数据，如果我们把小产权房这部分数据拿掉，整个城市的住宅空置率是0。现在大城市相当的住房是靠小产权房补充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小产权房，住房的时间供给会继续下降。
商业用地、工业相关用地肯定是供多了。盖钢铁厂，建水泥厂有GDP，土地贵了企业不来。地方政府招商引资，土地实际上是低价出卖的。为什么北、上、广、深供地特别少，相对来说卖住宅用地比较多的是四线或者一些偏远的城市。因为从地方政府的税收来源来讲，省会城市或者北、上、广、深有很多其他税收来源，它卖一点地就够花了，但四线城市只能多卖点才够。
土地的供给制度，是中国高房价最根本的原因。如果我们的十八亿亩红线就是不能动，目前北京、上海城市面积的一半是农地，剩下的土地肯定偏贵。2015年整个8.7万亿商品房销售额，土地出让金占37%，其他税收占20%几个点，加起来一共是62%。房价里最贵的一块就是地价，然后是税费。
去年房地产开发商上市企业的利润其实挺差的。通常我们认为房地产是暴利行业，但是过去两年利润直线下降。地价很贵，开发商又不能在国内正常融资，很多只能去借高利贷，房子盖好后又卖不出去，所以很多开发商急着要转型。
过去十年的经验表明对房地产的调控，限购不管用，限贷不管用，加税也不管用。上世纪八十年代末，日本房地产交易的边际税率达到过80%，也没能拦住房价上涨。因为在供不应求的时候，抑制了一段时间房价随着收入上涨又回来了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社会财富的分配极端恶化，同时造成代际之间的流动性非常差。
限购、限贷政策是非常不好的。香港在过去几年，一千万港币以上的房子首付要求五成。因为土地供给有限。如果能交得起这个首付，一个人就进入到这个有房者的财富俱乐部，就可以坐享地价上涨。交不起首付的就只能呆在外面，这更加大了财富收入分配的恶化。
什么政策管用呢？加大土地供应。最近终于听到好消息，说北京、上海要加大土地供应了。
未来我希望看到，恢复2004年停掉的跨省换地。要保护农地，这块农地为什么非要在重庆旁边呢，挨着市郊很近，我拿这块地换个远一点的可不可以？就算要18亿亩红线的农地必须要搞农业，干嘛非要拿上海、北京的一半土地来种地呢？能不能用它跟东北、山西换点地呢？跨省换地过去搞过，2004年被叫停。现在西北、东北有些城市出现一些国企的困难，置换土地可能是潜在解决一些问题的方法。我们是要对保护农地和粮食自给自足给予很大的关心，但是跨省换地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地现在还是农地，比如北京是个缺水的城市，然而北京的水资源七成用于农业生产，其中的效率和可承载力等很多问题都值得商榷。
我们强调粮食自给自足，至少八成要自给自足，最近有个新政策要推动土豆成为一个主粮，这个也是好想法。因为种大米种小麦自给自足很难了，我们的粮价比国外贵了50%，种土豆估计就有希望了。它的背后就是说，土地相对来说稀缺了。
如果有些土地因为某些原因不能碰，比如说日本保护农地的政策，除了导致收入分配恶化，影响代际之间流动，更重要的是使这个经济体丧失了竞争力，因为地价太贵了，房价太贵了，人的成本太贵了，最后整个经济的竞争力就掉下来了。如果有人比你便宜，你就会丧失竞争力。我们的后面有印度，有东南亚以及非洲国家，我们把自己搞贵了，就会丧失竞争力。现在北京雇一个员工或者雇一个保姆贵的离谱，为什么？他们的住房费用是一个非常大的问题。
即便在现有的供地制度下，政策能不能做的好一点？政府拿了这么大一块土地的增值收益，要不要一次性拿走？卖地以后能不能做一些公租房、廉租房？重庆的GDP发展速度全国第一，房价过去五年涨了12%，是最低的，而且重庆是唯一从来没有限购过的大城市，并且吸引了大批非户籍人口入户。作为一个国家，要做到居者有其屋，政府在房地产市场中可以发挥很大的作用。廉租房也好，公租房也好，北京、上海盖的太少了。
重庆解决了相当大的一部分改善和新移民进城的需求，而且政府的财政做的也不错。新加坡也有现成的经验摆在那里。如果我们还像过去十年那样，房价一上来就限购、就限贷、就涨税，房价肯定会越调越高。大家会觉得这一次没有买就错过了一次机会，这实际上不是一个好的现象，早晚是要出问题的。
我曾经说过，要对中国的房价有点想象力。中国的房价跟股票市场差不多，在有限供给的时候它就很贵，而且相对贵的房价是质量不好的房子。有媒体报道说，北京的房价已经超过纽约了，不知这位记者去纽约买过房子吗？美国的大城市比如纽约、曼哈顿，你开车走出去一小时，当地的房价就可能要差十倍。纽约和美国中西部城市比较，还会再相差十倍以上。而我们城市间的落差并不够大。
我们现在是郊区房价太贵，城里核心区却不够贵。股票里所谓蓝筹，大盘是不贵的，贵的是小新创。原因是在有限供给的时候，总价低的东西相对贵，但这是不合理的。只要中国经济总体的增速继续保持下去，没有哪个国家会在内需强盛的时候能把房地产业扳倒在地上。
去年和前年我们非常担心经济增长问题。中国真没需求了吗？真的掉到中等收入陷阱了？真的进入老龄化社会了？买房限购，买车限购，生孩子限个，这些政策好像和内需不足的景象不符。我们的政策和经济的表象是相加不起来的。说限制购车是因为道路不够，道路不够正好可以投资修路嘛。不管是日本还是欧洲，有很多的老城市，都是从没有汽车的时代演化过来的，这些经验都是有的，应该去好好学学，不能道路一堵就搞车辆限购。要提高大城市的综合设计能力，提高大城市的承载能力，提高大城市的管理能力。无论如何还是要围绕保持经济增长的基本面来解决问题。
