我国的房地产行业是否存在泡沫
在我国目前房地产行业是否存在泡沫这个问题上，大部分学者和业内人士都持肯定态度，尽管在泡沫化程度上大家还有较大的分歧。所谓房地产泡沫就是由于投机等因素所引起的房地产价格严重背离其价值，土地价格和房屋价格畸高，表现为货币泡沫。与其他国家相比较，我国的房地产市场非常奇特，一方面地价和房价不断攀升，另一方面却是“鬼城”不断出现，库存不断增加，一旦泡沫被刺穿，后果不堪设想。笔者采用国际通用的4个指标来研判我国房地产泡沫化的程度。
首先是房价收入比，采用的计算公式是：房价收入比=（全国或某个地区平均的房价×人均住房面积）÷人均可支配年收入。假设人均住房面积为30平方米，2011、2012、2013、2014和2015年全国的房价收入比分别是：11.1、10.5、10.2、9.3和9.3；同期北京的房价收入比分别是：22.9、24.8、30.0、25.5和23.6；均远远超过国际认同的5:1的合理水平。畸高的房价不仅给年轻人带来了巨大的经济压力，更重要的是减少了他们可选择的机会，遏制了他们创新创业的动力。
其次是住房空置率。笔者调研了25个城市的5000户居民的住房情况，将居民每年居住时间累计不超过3个月的住房视为空置房。根据样本数据，就所有样本来说，住房空置率达到了25.6%，其中一线城市北京、上海、广州和深圳分别为22.3%、20.8%、18.6%和17.9%；二三线城市，特别是县级城市大多比较高，有的甚至超过了35%。更加令人担忧的是，截止2016年5月，全国县及县以上地区规划中的3500个新城、新区可容纳34亿人口，在我国人口出生率不断降低的大背景下显然是非常荒唐的。
发达国家的城市住房的空置率一般都很低，美国、荷兰、法国和德国的自有住房和一般住房空置率在过去的20年里分别为3.2%、2%、6%和8%左右，反观我国的住房空置率太高了。一般认为住房空置率为10%左右是比较合理的水平。
再次是房地产投资规模。2011、2012、2013、2014和2015年全国城镇住宅投资总额占城镇固定投资总额的比重分别为17.1%、15.9%、15.5%、14.5%和17.4%，但是，其结构很不均衡，不少城市超过40%。判断一个城市的住宅投资规模是否合理需要综合考虑其经济结构，一线城市超过50%可能没有什么问题，但一些中西部地区的城市超过30%，就值得关注。
最后是杠杆率。根据相关数据，在过去的几年里，我国的房贷收入比不断攀升，2015年底达到了46%，同年新增房贷销售比达到了35%，2016年上半年升至42%，接近美国次贷危机期间的峰值水平。综上所述，本文认为，我国房地产存在泡沫。但是，在分析和处理房地产泡沫时，我们应该综合考虑不同地区的经济结构、文化背景和消费习惯，分别对待，不搞一刀切。
房地产泡沫带来了什么危害
一是增加制造业和服务行业的成本，导致实体经济迅速衰退。房地产不仅与其他行业争夺生产要素，而且对其他行业的成本的提高是全方位的，突出地表现为地价、租金和劳动力成本的不断攀升。笔者的研究发现，房价对制造业和服务业的影响为负，我国目前每天都有不少企业，特别是微型企业倒闭，无不与高地价、高房价有关。
二是可能会带来巨大的金融风险和危机，导致经济陷入长期衰退。美国的次贷危机就是一个很好的例子。日本上世纪90年代初房地产泡沫破裂，导致其信用体系崩溃，经济进入萧条时期，至今尚未恢复过来。在价格高位购房的家庭生活陷入困境，带来了一系列的社会问题。一旦房地产泡沫进一步吹大后破裂，最令人担心的是社会的不安和动荡，因为高位买房者有相当部分是年轻人和并不富裕的家庭，杠杆率非常高。
三是占用大量良田，严重污染环境。毋庸置疑，新城、新区所占用的都是城镇周边交通便利的良田，一定程度上触及了我国耕地面积的红线。另一方面，与房地产相关的企业大部分都是高污染企业，譬如水泥厂、砖厂、石灰厂和钢铁厂等，最突出的例子就是河北省，那里工业所污染的环境很长时间都不能恢复。
四是腐败的温床，群体事件的始作俑者。笔者研究发现，腐败案件几乎都与房地产市场有关，这是由房地产市场的特点所决定的。由于其高度垄断，交易数额大且手段隐蔽，成为了许多腐败分子的首选。进一步的研究发现，近25年来，我国大部分的群体性事件都是由地方政府强制征收土地所引起的，一些地方政府和基层组织在农民心目中的形象较差，房地产开发是始作俑者。
五是房地产泡沫进一步扩大了财富的不平等程度，使社会财富进一步集中到少数人手中，加剧社会的对立。房价的不断攀升，拥有大量财富的人会购买更多的房产，从而获得更多的财富。而年轻人和并不富裕的家庭只能通过贷款来购买住宅，沦为房奴。显然，高企的房价会扩大和固化社会分层，激化社会矛盾。
