对中国住房市场的再定位
邹琳华（中国社科院财经战略研究院，经济学博士）
■居住属性是住房的基本属性，投资投机属性属于住房的派生属性。离开了居住属性，住房的投资属性要么不复存在，要么只能对社会产生负面效应。投资属性作为派生属性，必须服务于基本属性。
“房子是用来住的，不是用来炒的”“要准确把握住房的居住属性”，这两大提法是立足国情和住房政策的实践教训，对住房市场的科学再定位。
从城镇福利分房与配给制到住房市场化
我国对住房属性的认识，经历了一个曲折过程。从新中国成立后到改革开放以前，人们主要关注的是住房的基本居住属性，住房政策的主要目标是保障城镇居民基本住房需求，城镇住房分配实行的是福利分房与配给制。这一阶段虽有效保障了城镇居民的基本住房需求，但由于缺乏资金且资源配置效率较低，城镇居民住房水平提高缓慢。到1978年，城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米。
改革开放以后，随着人民收入水平不断提高，城镇居民家庭对住房居住水平也提出了更高要求，以市场化为导向的住房制度改革开始逐渐摸着石头探索前行。自1978年改革开放以来，住房市场化改革先后经历了探索试验售房（1978~1985）、提租补贴（1986~1990）、以售带租（1991~1993）、全面推进（1994~1998.6）、取消福利分房、实行货币分房（1998-）等阶段的改革。1998年6月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），提出“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”“停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租”“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”“扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限”。这些标志着沿袭数十年的福利住房政策为住房商品化所取代，确立了以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。
随着住房市场化改革的推进，被压抑的住房需求不断得以释放，住房市场规模持续扩大，到2001年，全国商品住宅投资达4216.68亿元，占全国城镇住宅投资的67.34%，城镇人均住房建筑面积达20.8平方米。但直至21世纪初，由于城乡居民家庭收入水平仍然较低，住房潜在需求释放仍然缓慢，住房改革艰难推进。
使普通商品房成为市场的供应主体
2002年以来，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，住房市场形势发展提出了住房进一步商品化的要求，住房的投资投机属性也开始为多数人所认识。这一时期，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需求；工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长，也必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。2003年8月，原建设部《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将经济适用房由“住房供应主体”修改成“具有保障性质的政策性商品住房”，确立了房地产为国民经济发展的支柱产业，使普通商品房成为市场的供应主体。在这一阶段，大多数城镇居民家庭都拥有了一套以上商品住房，还有不少家庭开始拥有多套商品住房；很多进城务工农民家庭，也在其流出地县城或地级市购置了一套以上商品住房。到2010年，城镇人均住房建筑面积达31.6平方米。但这一阶段在住房大发展的同时，也产生了房价飞涨、住房投机盛行及泡沫堆积等问题。
保障房补课
随着住房全面商品化和城镇房价持续飞涨，不仅低收入阶层无力购房，还产生了大量介于高收入与低收入阶层之间的住房困难的“夹心层”，人们开始重新意识到保障房建设的重要意义。不少人认为，中低收入住房困难阶层应由政府提供住房保障，其他收入阶层可通过市场购买商品房；政府只要提供了完善的住房保障，无论商品房价格如何涨跌都不会影响经济社会稳定，政府无须再干涉商品房市场运行。在此思路指导下，住房政策进入保障房补课的新阶段。2011年“‘十二五’规划纲要”中，正式提出此间建设3600万套保障房的目标任务，标志着“保障房补课”思想正式付诸政策实践。
住房市场的深层次矛盾
然而，近年实践证明，“商品住房”的商品（投资）属性和民生（居住）属性不能简单割裂开来。完全依赖市场机制，不仅不能解决住房市场的根本矛盾，还将进一步扭曲经济社会结构。当前，住房市场的深层次矛盾主要体现在以下两点：
一是土地市场高度垄断导致商品房价格长期畸高。我们的住房用地由地方政府独家出让，对土地市场的高度控盘必然造成房价居高难下，收入分配扭曲。
从需求侧看，高房价使城镇居民家庭负担过重，消费增长乏力，房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。居民家庭好不容易拥有了住房所有权，却一不小心成为“房奴”，下半辈子将为银行、开发商等打工。高额的按揭本息使得“房奴”们紧缩消费、不敢失业，消费水平与幸福指数双下降。购房者实际可支配收入较低，也使得社会经济内需不足，产业转型升级乏力。
从供给侧看，高房价决定了政府投资必须在经济增长中起主导作用。在土地由政府独家出让的条件下，政府通过高房价集中的这部分社会财富，必须通过政府投资的方式再花出去，才能维持国民经济运行的宏观平衡。在公共基础设施水平较低的条件下，政府投资能够显著提高经济效率，推动经济增长。但随着公共基础设施水平不断提高，政府投资的经济效率不断递减，低效浪费现象凸显。
二是区域结构性矛盾突出，结构性过剩与结构性短缺并存。由于现阶段人口向大城市流动，大城市收入和就业机会均要优于中小城市，从而造成特大城市和大城市住房短缺局面将在很长一段时期内存在。而对于广大中小城市而言，住房总体供大于求的局面也将在较长时期内存在。在这种条件下，纵容投资投机者利用金融杠杆炒高大城市房价必将恶化供求矛盾，妨碍居民住房水平的提高；而纵容金融资本对中小城市房价的炒作，则会加剧住房相对过剩。
住房的投资投机属性必须服务于居住属性
从本质上看，住房必然同时具有两种天然属性，一是作为耐用消费品的居住属性，二是作为金融投资品的投资属性，这两种属性一般同时并存且不可分割。但是，这两种属性存在一个主次关系。其中，居住属性是住房的基本属性，投资投机属性属于住房的派生属性。离开了居住属性，住房的投资属性要么不复存在，要么只能对社会产生负面效应。投资属性作为派生属性，必须服务于基本属性。住房投资投机，必须以节约资源、提高居民居住水平为目标。如果派生属性脱离了基本属性，要么形成大量无人居住的“鬼城”，最后只能卖给投机者或单纯套取银行贷款，从而对社会资源造成极大浪费；要么把房价不断炒高，少数人拥有大量住房，而多数人住房负担沉重。
各级政府不仅需要提供基本住房保障，还有责任担负维持商品住房市场平稳健康运行的重任。各地方政府应采取有效措施保障居民合理住房需求、抑制住房投机和平抑住房价格。
