德国经验带来哪些启示
德国二战后公租房供给，是政府通过低息贷款和补助、费税减免、低价土地出让等方式吸引社会投资，所有新建住房的房东可获得15—30年的政府补贴，受到资助建设的住房自建成之日起就拥有“社会住房”的属性，纳入政府公共住房范畴并受到政府对租金水平的管理。但德国两版住房法规定，这种属性在还清所有公共款项资助后就不复存在，房屋就回归到普通住房的性质并且进入市场自由流通。此外，德国政府还通过税收、贷款等政策广泛吸纳民间房源（即一定时期承担“社会住房”功能的私人房源）来保障社会住房的供给。
这种广泛吸收民间力量建设的“社会住房”具有数量大、分布均衡、受众群体广的特点，且在较广的地域范围内实现了不同收入阶层的混合居住。德国社会住房的目标人群是“广泛的人民阶层”（也是以收入作为衡量标准），因此，大多数德国民众都有租住社会住房的权利。政府通过立法、税收、贷款等政策手段支持公租房供给，并对其进行严格的管理和监督，但不直接参与建设，有利于理清主体、分离权责。此外，社会住房服务期限满了之后就可以回归正常属性，在市场流通，新的社会住房重新进入，有利于建立起长效机制。更为重要的是，德国政府十分鼓励市场住房与社会住房相互竞争。社会住房的最高租金限制会在政府进行住房资助初期与建设者进行协定，一般根据项目资助的金额协商租金的合理区间，并不允许超过本地的相对平均租金。社会住房的供给虽然比重不大，但有效约束了住房租赁市场的价格，甚至对住房价格都形成制约。
德国在住房市场管理打击投机炒作和促进全民住有所居方面取得了世人瞩目的成绩，很多经验值得我国借鉴。但必须要注意，德国这一整套政策是根植于德国社会经济金融体系乃至历史文化的整个土壤中，对其他国家而言，很难碎片化学习，也不能切割性移植。比如德国房价稳定，与其稳健的货币政策直接密切相关；德国极具特色的合同住房储蓄制度，曾在上世纪90年代就被引入我国天津，但出现水土不服，举步维艰；德国房价区域差异小，更是其区域平衡发展的直接产物；德国居民对购房需求不强烈，与其社会保障制度发达、人们不需要以房养老有关系。但德国在住房市场的法制建设、租赁市场的规范、社会住房与市场住房的协调统一等方面的经验仍然值得我们充分借鉴吸收。此外，德国住房金融制度，对于我国住房金融体系改革，尤其是政策性住房金融体系的建立与完善，也有很大参考价值。
（作者为上海财经大学公共经济与管理学院投资系主任，教授、博导，不动产研究所执行所长、公共政策与治理研究院首席专家）
（本文仅代表作者个人观点。栏目主编：王珍，邮箱：shhgcsxh@163.com 题图来源：视觉中国 图片编辑：雍凯)
