必须告别土地依赖发展模式
我觉得现在面临的问题是经济下行。经济一直往上走的时候，这套做法是能搞下去的。因为土地在不断升值，房地产价格不断在涨，制造业也不断在扩，基本上这套模式是能玩下去的。但是现在面临的最大问题是整个经济下行。经济下行带来一个主要的问题，就是我们原来靠放土地拉动GDP的这套模式走不动了。
2008年以后地放到什么程度？2006年之前，整个中国建设用地的供应量平均一年400万到500万亩左右。但2006年以后，为了拉增长，每年的地放到了700-800万亩左右，整个供地差不多扩了一倍。但放地的结果是什么？到了2012年左右，继续靠放地，GDP已经拉不起来了。所以我们看到，从2013年开始整个土地的供应，建设用地的供应量从七八百万亩开始往下落，整个GDP也往下落。这是我们中国经济面临的基本现实，就是你继续用土地的宽供应来拉经济增长的模式已经无以为继。这是我们面临的第一个问题。
第二个问题是用土地招商引资的效力减退。就是说你继续放土地，但是不会带来工业增加值的高增长。2004年以后，整个工业用地的增长里面，东部地区的供地继续还在增长，另外增长最快的是西部地区。整个东部地区还是在靠土地招比较大的企业，但是我最近去几个地方去调研以后，发现了一个非常重要的现象，就是在东部地区的园区，企业已经不再依赖土地的优惠。就是说它的土地成本在整个企业成本里面已经占很小的比重，这是第一。第二，一些进到东部园区的企业，或者留在东部园区的企业，基本上已经完成资本原始积累，不再那么迫切靠土地的抵押贷款解决资金问题。
但是政府的行为是什么呢？无论是在大城市还是中小城市，政府的行为基本还靠压低土地的地价来招商引资。政府继续还是在用传统的工业化模式来招商引资，但是企业在这方面的依赖性开始大大下降。
在西部地区。园区工业化进程遇到很大困难 。中国经济下行，两块最严重，一块是原来的国有企业，搞煤的、搞油的，这些传统的产业产能过剩。另外就是仿造东部地区搞园区、在西部地区造园区的地方情况不好。西部的园区基本上就是这一轮经济下行最严重的地区，这些地区靠土地低价供应做园区。
政府用土地招商引资，造成非常严重的问题。首先是债务负担。然后在东部地区，大量转型企业不依赖于低成本的招商引资，但是带来两个结果，第一个是大量土地被浪费，第二个是企业等着你这些土地转变规划用途，用土地来投机。园区的土地投机在东部和中西部地区都是非常严重的。
第三个问题是土地供应结构进一步扭曲，与我们的结构性改革背道而驰。大家看我们的土地供应结构，其他用地、房地产用地和工业用地三块，从2011年开始，其他用地中80%是基础设施用地；房地产用地从2012年以来，比例不仅没有增加还减少了；工业用地2012年以来有所下降。我们整个土地的供应结构和结构改革之间有什么关系？我们一边在喊结构改革，但是你看整个供地的结构，基础设施的用地比例越占越大。结果是继续挤压房地产用地。然后，工业用地比重下降，这是一个正常现象。现在的最大问题是大量土地在保证基础设施投资。
整个用地的结构向基础设施倾斜以后，带来一个很大的问题就是金融风险。政府拿建设基础设施的土地去做投资的资金很大一部分来自哪里？继续来自土地的抵押融资。上一阶段以地生财的时候，政府用土地抵押做房地产，是等着房子升值，房子升了以后慢慢回钱，土地收入也慢慢回。但是基础设施供地增加以后，用基础设施去做抵押融资，这些钱怎么可能回得来？也就是说，结构性的扭曲继续加剧，金融风险加剧。
第四个问题是，土地出让成本上升，土地净收益下降，但土地抵押还在上升。这是一个非常危险的情况。很多人现在都在骂，说地方政府就知道卖地赚钱。但事实上，现在农民醒过来了，农民说，你政府要卖地，我跟你谈。再就是，现在很多城市的用地已经从原来的新增用地转向存量用地。转向存量用地以后，征地拆迁的成本大幅上升。现在土地成本上升到什么程度？2008年以来，政府土地出让成本大幅上升，很多地方占到一半以上，有的地方到60%。成本上升的结果是，政府的净收益下来了，现在才20%左右。
大量供地在基础设施上，靠土地套钱，靠基础设施拉动投资，短期可以保增长，但是造成的债务和风险加大。这会加大金融风险。
第五个问题就是部分城市和用地的土地抵押的价值被高估了。我们看东部地区的整个土地价值，基本上在评估的时候，是有房地产市场为依托。一二线城市，尤其是一线城市，基本上还是可以的。但是整个东北地区的抵押、西部地区的抵押和部分中部城市地区的抵押，抵押面积和抵押金额增加，这些地方一旦土地市场出现问题了，土地价值会往下走。土地价值往下走，但地方政府在利用土地贷款的时候，是按土地高价值的时候去评估、抵押的，这两者之间的差额由谁来承担？银行来承担吗？
第六个问题就是土地偿债的能力可能被高估了。你到地方政府看，现在政府承诺用土地出让来偿还债务的占40%。2012年的时候，各级政府承诺用土地出让偿还债务的比例达37.2%，所以我们估计2010到2015年期间，承诺用土地出让收入偿还债务的地方政府平均占比达到40%。再看杠杆，现在整个土地杠杆到什么程度？名义杠杆率在0.5到0.6，但真实的杠杆率是1.5到2倍，中西部地区土地抵押这块杠杆率更大，大部分中西部省份真实杠杆率都在2以上。政府最后能否真正按承诺的40%去偿还，这是我们在接下来几年面临的非常大的一个问题。
大家要认识到的一个基本现实是什么呢？就是整个经济再回到10%以上的增长速度是回不去了。但陷入这套发展模式之后，地方政府是在更加加重对土地的依赖。
在东部地区，新来的好的项目，到了以后，政府继续给你供地，不会减少的。不好的项目你也推不出去。整个中西部地区的园区工业化，在我看来会造成土地危机，造成整个土地的投机，还有整个政府用地的结构性扭曲、土地抵押的上升、土地抵押价值的高估，这实际上是我们整个宏观经济、金融和政府财务危机的重要根源。在经济下行以后，这套东西继续下去非常危险。
以改革化风险、促转型
很多人说改革改革，土地改革说了半天，都说一定要改。但是怎么改？
我觉得这里面核心有三件事。第一，你原来那套玩法怎么改变？靠土地启动发展，靠融资搞城市，以土地谋发展，这套模式怎么变？看这个大的方向有没有松动的可能性。第二，怎么过日子？以土地谋发展造出那么大的窟窿，一旦出现大的问题，要看土地上有什么文章可以做。第三，下一轮土地改革能不能带来一些机会？
经济发展阶段转换以后，是可以在大的土地制度框架下做调整的。
第一，土地发动机这个功能，现在地方政府还是在靠这个东西。这样面临一个问题：中央政府和地方政府之间的差异。中央政府已经明确，我不要再拉那么高的增长，但是不要拉那么高的增长，怎么样解决地方政府继续把土地作为拉动经济的发动机这个问题？你去所有的地方看，没有谁觉得投资不重要，增长不重要，招商引资不重要。所以，如果整个发展目标没有根本性的改变，地方劲头基本上是这样的。我去年到各地跑的时候，发现地方干部都挺蔫的，都是照章办事。今年劲头就起来了，这里要搞，那里要招商引资，还在弄。但如果再搞起来，我觉得整个宏观经济风险比2008年以后还要大。
要告别土地作为发动机的功能。如果不解决好地方政府的发展动机问题，继续还是以经济增长为目标，这个改革基本上不要谈了，土地改革没有任何希望，什么征地改革、农民权益，就别谈这些事。
第二，现在粮食安全、耕地保护和土地管理这个链条到了更明确的机会。原因是什么？就是对粮食安全的概念开始发生变化了。农业供给侧改革，说白了就是原来生产的东西很多不对路。现在好的大米要靠进口，优质的小麦要靠进口，大豆主要靠进口。你生产的东西卖不出去，市场要的东西又没有。就是说，原来是“粮食安全就是保吃饭”，现在提出主粮绝对安全。这样耕地保护也应从数量转向质量。
耕地保护的功能就相应发生了非常大的变化。首先就是要保优质的产能。再就是要把长期生态保护、土地污染和耕地保护之间的矛盾要缓解。你看我们现在开始有休耕的地，有要保护的黑土地，另外农村要有一部分做生态的土地。永久的地守住，其他的地是不是有一些机会了？就是说我们整个粮食安全内涵发生变化了，然后土地管理中以耕地保护为目标的内涵要发生变化，未来生态跟土地之间的关系是更大的问题。
未来的整个土地管理就是一个自然资源管理的概念，不简单是一个以粮食安全为目标的耕地保护概念。以自然资源管理为目标的话，土地的功能除了产粮食还有生态。就是说，未来土地管理的链条、土地管理的观念都会发生重大变化。这些东西实话说已经开始在变。
第三，保发展的目标可以放下了，如果这个东西不放下，经济会陷入更加危险的境地。
