以土地结构优化促结构性改革
然后是，以土地结构优化促结构性改革。从大的结构来讲，我们是大的结构失衡，过去是工业用地占比太高，40%的工业用地，这块现在开始降下来，这是一个比较好的事。但是工业用地现在面临的问题是，中西部地区继续在扩，扩了又造不出好的东西。更要命的是基础设施的用地不能再扩了。
我们整个供地结构里面，房地产的供地结构是非常要命的一件事。建设用地里面，房地产用地总量在25%到30%。但是这里面有将近10%到15%是去搞保障房，经营性的商品性住房是15%到20%左右。问题出在这儿，15%左右的房地产用地是卖高价房的，用这15%左右的房地产用地的价格来保证40%左右的不赚钱基础设施用地，另外保证30%左右的不赚钱工业用地，保证10%到15%不赚钱的保障房用地。你说你土地的价格怎么可能下得来？整个中国的房地产用地在建设用地结构中比例还是太低，房地产这块土地承载的功能又太大。这个结构必须要调整。
最后是应对土地金融的风险的问题。 第一件事是抵押价值高估的土地不良资产的处置。土地价格高估以后，回到市场价格，原来你按一千万算的，现在可能只有五百万了，差的五百万谁来担？第二件事是，存量用地调整利益机制的设计。现在地方政府只要愿意靠新增用地供地，存量用地就调整不出来；存量用地调整不出来，土地的价值就待在那里。但现在我们的问题是，大量存量用地中，到期和没到期的土地（既包括工业用地，也包括未来的房地产用地），这些土地的使用权收益涨价以后怎么分摊？现在这套机制如果不设计出来，原来的使用者就腾不出地来。
第三件事，土地二级市场改革。政府的土地就是卖出，卖完地以后，土地在二级市场上的交易是与政府不打交道的。这些在二级市场上的土地，未来要不要在政府统一的平台上交易？有很多土地原来就是存着的，就是等着升值再卖。二级市场上的土地增值收益，政府要从这里面获得一笔钱，这笔钱怎么去实现？与现在的所有者之间的矛盾又该怎么处理？
第四件事是国有土地资产经营改革。政府手上大量的储备用地、大量的划拨用地还有政府用地，是一大把的。你去地方去看，尤其中西部地区去看，政府不穷，全压在地上。但这些土地被地方政府压在手上，没有做生产性使用，土地价值没有实现。可以考虑建立国有土地经营公司，专门从事国有土地的经营。
城市化的新动向：城乡互动
大城市有集聚效益，但是我现在觉得城市化在发生重大的变化。这个变化是什么呢？就是说，大的城市在不断转型升级，同时城市与乡村之间的关系从原来的单向转向互动。原来单向的城市化是人往城市跑，另外就是土地给城市用，第三个就是资本往城市走。但是这一轮城市化我发现一个非常大的变化，比如说人，人现在有一个非常大的动向，往沿海地区的人在减少，中西部地区出来的人往地级城市跑。人的流向可能是我们整个中国城市化非常重要的风向标。
再就是资本。资本现在的变化是什么？在城市，现在整个成本上升以后，很多的资本开始往乡村走，再就是往城市和乡村结合的地方走。就是说，资本的流向也开始发生重大的变化。从去年以来，非常大的变化是，很多真正想往乡村、往农业去的东西在增加，资本在增加。
村庄现在开始出现两极分化，大量村庄衰败，同时一部分乡村开始活化。图为2017年3月18日，在江西省横峰县葛源镇崇山头村千亩梯田油菜花海，游客们打着雨伞慕名前来踏青赏花。视觉中国 图
第三是土地的使用。乡村的用地开始大量增加，乡村用地增加的主要的原因是整个城乡的互动。乡村本身在发生重大的变化：
首先是，村庄现在开始出现两极分化，非常严重，大量村庄衰败。为什么会这样？主要是，原来第一代的农民出去，基本上是人走资本回去，他要盖房子娶媳妇。这一轮城市化非常有意思的现象是，人走资本不回，这是非常大的一个变化。现在农村娶媳妇提的条件是：你在县城有没有房子，省会城市有没有房子；或者是你在武汉有没有房子，南京有没有房子？没有房子不嫁了。原来是村庄里的房子盖成两层了，有两层房子我们就嫁给你，现在就不是这样，现在就是说整个资本不回村。不回村的结果是大量乡村开始凋敝。但另一方面，部分乡村在活化，这是非常有意思的现象。有特色产品的，有一些好的产业的，有企业愿意回去搞的，有知识分子原意去搞的，差不多有四五类乡村开始复活。这样，一部分乡村开始活化。
这两类乡村，一部分死，一部分活，接下来中国乡村就面临一个非常大的问题：死怎么个死法，这是非常大的问题，死也有很多种，怎么整合；另外就是活怎么个活法，资本怎么进入，这是第一个乡村的变化。
乡村第二个变化是业态的变化。乡村现在与城市之间的互动增加。乡村原来就是给城市提供粮食，现在乡村开始提供很多稀奇古怪的东西。比如我去西藏林芝看，想不到农业开始复活。中国传统的农业是与手工业是绑到一起的，比如在西藏，我先种青稞，再养点藏羊、藏牛，再搞点手工艺品。这次我去西藏感觉非常有意思，那里整个手工业、手工艺品、“非遗”的产品开始出来，还有很多乡村的传统工业开始复活，传统产业开始复活。农业除了搞粮食还搞其他很多东西，比如乡村旅游、民宿，这些新业态蓬勃生长。
这样带来一个结果是，整个中国的城市化进程，在最后进入城市中国之前，可能会有一个阶段是，生产要素在城乡之间跑来跑去，有城市往农村跑的，有农村往城市跑的，会有一个这样阶段。面临最大的问题是我们的土地制度。也就是说，土地制度的改革是可以应对城乡这种互动的。
比如农业转型，假如有新的人进到农村要搞新的业态，进不进得来？新的主体进到农业里面，如果产权的保护不能做得跟城市和工业产权保护的稳定性一样，产权的权能达不到这个标准，它就没法干，没法做下去。
农地改革核心是要应对人地关系变化
整个农村改革现在面临最大的问题，第一，农地制度能不能让新的主体进来。中央设计的方案叫三权分置，所有权留着，承包权是农民的，另外新做一个主体，给你单独设权和赋权。现在面临一个问题在哪呢？新的主体进去，这个经营权怎么保证？还有经营权怎么担保抵押？现在讲经营权只能用收益权担保抵押，如果你搞粮食。但你能担保抵押多少钱？
第二个就是宅基地改革。乡村的死和乡村的活，核心问题是宅基地问题。我们的村庄在不断地变，先走10%的人，再走20%、30%的人，村庄慢慢在变，但是村庄一直没有消失。所以人跟地的关系已经不简单是农民跟农地的关系，而是农民与宅基地的关系。如果村庄不能打开，不能开放，宅基地如果不是财产，如果宅基地继续还是在无偿分配，这个宅基地最后就变成原来在村的每人拿一份，拿一份就不放，也放不出去，因为不是财产。所以宅基地这块，基本上把整个中国村庄的演变捆死了。
整个农村土地制度改革里面，对农业最大的影响是土地，就是怎么样让新的主体的权利得到保障。但是对整个村庄现代化来讲，影响最大的是宅基地制度，如果宅基地制度没有新的设计，整个村庄的凋敝只会加剧。
另外，城乡之间打通的地方，未来有非常多的机会。未来可以有一些小镇搞出来，可能是搞产业或者是旅游、文化的，也可能是养老的。但这些小镇肯定不是现在的长法。这些城乡之间打通的区域，未来也寄托于土地制度的改革，就是地怎么用、怎么供，土地价值怎么补偿。如果这套东西改了，我们下一步还是有希望的。
基本总结是，我们上一轮搞的那套模式，起了一定的作用。我们非常聪明地用那套独特性把我们的工业化搞起来，把城市化搞起来，但是也留下很多问题。现在风险在哪儿？风险就是说，地方政府还想用这套东西继续搞，但是市场和民间的力量已经开始往另外一个力量走。土地的功能在变化，整个产业升级对土地依赖在发生变化，城乡之间的关系发生也在变化，这样，土地制度的撬动实际上可以带来更大的发展机会。（全文完）
