四、综合开发是增强中央商务区生命力的重要手段
现在国际上，对于中央商务区的评价大致有消极、中性、积极的三种看法。其一，认为中央商务区已是强弩之末；其二，认为中央商务区虽然重要，但由于规划和管理方面对中央商务区变化认识不足，导致了中央商务区的失效；其三，认为大城市的未来主要依赖中央商务区的发展，倘若中央商务区衰退则大城市将失去活力。实事求是地讲，中央商务区既不在死亡也不在衰败，而是正在经历着变化。从国际发展趋势来看，中央商务区的样式和发展趋势都在不断发生变化。一是高端办公机构持续涌入，而低端办公机构陆续外迁；二是加大了对公共交通系统和步行系统的建设，以缓解巨大的交通压力；三是建筑技术日益先进，建筑风格日趋多样化，同时近年来也开始注意对那些具有典型时代特征的传统建筑进行保护。
未来的中央商务区结构可以划分为中央商务区核心区和若干功能分区。随着城市经济的不断深入发展，传统中央商务区已经难以满足经济社会发展的需要。所以，一方面要对原中心商务区进行完善改造；另一方面，要及时规划建设副中心，这样才能更加符合城市长期发展的需要。
为了集约化利用土地资源，中央商务区建设还应当注意搞好综合用途开发，抓好多样化功能的整合。实践表明，综合用途开发是城市发展的本质需求。其一，多种功能复合作用，比单一功能的中央商务区具有更大的吸引力和辐射力；其二，综合用途开发能缓解城市中央商务区的产城分割问题，更有利于推进产城融合；其三，综合用途开发有利于满足中央商务区内人群的多方面需要，吸引相关人员入驻；其四，可以增加开发成功的可能性、降低开发管理的成本；其五，有利于避免城市中心区由于功能单一而造成的单调和乏味，使中央商务区的外观更多样化。因此要注重城市立体空间的综合利用。
中央商务区综合用途开发能改变传统的城市土地利用模式，可以通过以下方式促进中央商务区的综合开发利用。其一，对中央商务区内现有建筑的内部功能实行置换；其二，对中央商务区内的建筑进行更新与再利用；其三，深入开发具备复合功能的建筑空间。在进行中央商务区综合用途的开发中，还有些问题不应忽视。一是在规划编制过程中应加强对土地综合使用的定量研究，形成土地综合使用的有效规划控制手段；二是需要统筹考虑同一个地块中多个功能之间的兼容性和各个不同功能界面之间的冲突问题；三是要综合考虑开发区内诸功能之间的相容性和可持续发展；四是须确保有足够的绿化用地、休憩用地、必备的公共设施和多种类型的交通方式；五是需要提升市区的文化内涵，充分体现城市的历史积淀，更好地创造宜人氛围。
根据国际上中央商务区的发展经验，发达国家中央商务区综合开发中的许多做法值得我们借鉴。一是要有合理完善的规划管理。比如巴黎拉·德芳斯中央商务区的成功就在于其完善合理的规划，也因此而被誉为“现代中央商务区的典范”。二是注重合理的空间布局与景观设计，注意楼宇的疏密相间，改变建筑风格单调的局面，建筑物外观设计应能最大限度地体现中央商务区的风格与特色。如今国外新区规划时，通常都是先做景观设计，而后再做建筑设计。三是要重视民间融资，国外许多中央商务区的建设不乏私人投资。
五、以国外为鉴的中央商务区构建路径探析
当前国内许多大城市都提出了建设中央商务区的规划设想，具体做法各有千秋，应当因地制宜，找准自己的发展路径。总体上应当把握这样几条原则：一是富有国际视野，体现国际水平；二是功能高度复合，注重中央商务区的功能多样性；三是积极推进数字化，大力发展电子商务；四是着力追求现代商务环境与良好自然生态的有机融合。
我国大多数城市尤其是商贸服务业比较发达的城市都有传统的商业中心，这可以看作是中央商务区的最早雏形，目前大都由单纯的商业中心向综合文化和经济全能中心过渡。然而国内大部分中央商务区却与国外中央商务区先市场后规划的路径相反，大多都是属于先规划后发展，而且大多都定位于特定功能区的形式。究其深层原因，主要是在于当前我国正处于快速发展的城市化进程中，各地城市纷纷在拓建城市新区。在这些新区中，事先做好规划，设计各类功能区，自然是决策者的首选。与在老城区边拆边建、自然形成的中央商务区不同，当前我国中央商务区发展的特色主要有：发展定位倾向于特定功能区模式；发展方式倾向于以规划指导为主；产业布局表现为以商业发展为主，以商务办公为辅；产业重点大都突出强调金融业；产业政策集中于优惠的扶持政策，而不是普遍的国民待遇；产业关联不够密切，集群效应不够明显；企业调整频率较高，人员流动缺乏良性渠道。总的来说，与国际上发达的中央商务区相比，在规范性、成熟度和环境氛围方面，都还存在相当大的发展空间。一是产业集聚程度还有较大的欠缺，二是人流过于密集，三是产业功能尚待完善。但国内中央商务区也有一些独到的优势：一是产业规划起点较高，功能分区较为明确；二是较为充分地预留了产业发展的用地需求和建筑空间；三是在产业发展方向上较为重视产业政策的引导推动作用。从我国的中央商务区发展走势看，目前正日益呈现出这样几个趋向：一是业态布局日趋多样，金融行业占据龙头；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商业经营日趋繁荣；四是更加重视产城融合；五是公共基础设施配备样式正逐步向发达国家靠拢；六是更加重视便捷化、人性化设计。从总体上看，已经由侧重关注硬件建设转到重视软件建设，更加追求物质与精神的结合、经济与社会的和谐。
参照国外中央商务区的发展情况，可以为国内中央商务区的建设提供不少有益的启示，我们应当以此为鉴，少走弯路。其一，定位明确，突出特色，错位竞争。区域之间中央商务区的同质化会带来资源配置的浪费。只有扬长避短，才能实现优势互补。其二，统筹考虑中央商务区功能的多样性。在中央商务区的建设中，除了要考虑商务办公的首要功能外，还要考虑从属的功能。如果忽视作为都市生活的整体所必须的其它功能，就会给中央商务区的商务活动带来不便，导致城市功能的欠缺。其三，以高标准规划立体化的交通系统和智能化的交通管理系统。应当大力发展轨道交通，完善多层次的客运体系，方便各种交通工具之间的换乘衔接。还应当搞好步行街和停车场建设。要综合利用高架、地面、地下多种交通方式，提高通行效率，促进人车分流，预防和减缓拥堵现象。其四，要切实彰显城市个性。作为城市窗口和品牌的中央商务区，必须要体现所在城市的人文底蕴和特色风格，要着力打造具有当地特色的地标性建筑，切忌千城一面。
（作者：济南社会科学院经济研究所所长、研究员、经济学博士）
来源：《理论学习》
