储备更多楼市调控工具
在位于北京朝阳北苑地区的一家知名中介门店，经纪人小马最近经常给客户推荐下调报价的房源。“一套103平方米的两居室报价刚刚下降到510万。”小马说，这套房源在“317”调控前能卖到600多万。
在不少“商改住”项目小区周边，不少知名房产中介门店早已关闭。“由于北京市叫停‘商改住’新项目对个人出售，个人购买该类项目的二手房需无房并缴纳5年社保，‘商改住’房源已经无生意可做。”链家地产表示，目前已经关闭“商改住”小区附近的中介门店40多家。
在位于北京市西城区宣武门附近的多家中介门店，当询问是否有“学区房”时，中介人员已经不复往日热情，得到的回答是“北京市实施‘多校划片’的范围越来越大，以前的学区房以后未必是。”
上述三个场景是记者近日走访北京多个区域的二手房市场了解的情况。日前公布的《北京市住房和城乡建设发展白皮书（2017）》显示， 二手住房与新建商品住房销售套数之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1。北京楼市已经进入“存量时代”，因此，二手房市场最能反映市场整体情况。
如今，买卖双方已日趋理性，市场秩序正不断规范。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年7月，北京全市二手住宅共网签7158套，同比2016年7月下滑68%，环比今年6月同期下滑19.7%，自“317”新政出台后，北京二手房网签量已经连续第4个月回落。7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%，自5月以来连续第3个月回落。
“北京楼市的积极变化源于一系列楼市调控的‘打补丁’政策。”北京市住建委主任徐贱云说，在楼市疯狂上涨的阶段，及时在需求侧“踩刹车”是尤为必要的。这既是为了稳定市场，更是为了稳定民心。从差别化信贷，到离婚申请贷款算二套，再到规范“商改住”项目，北京已连续出台18项政策调控楼市，抑制投资投机行为。
“政策出台后，更重要的是坚持到底，严厉执行。北京市除了‘打补丁’，还发扬‘钉钉子’的精神。”徐贱云表示，北京楼市调控的原则就是保持市场长期稳定，如果市场再有波动，还会有更多储备政策对外发布。“稳定房价的决心不会变。”
“补砖头”变“补人头”
构成“购租并举”体系
“去年女儿成为了首师大附中大兴北校区小学部一年级新生，上学期又戴上了红领巾。”采访中，承租了高米店家园公租房项目鲁女士难言喜悦之情，“孩子上学是件大事，公租房住户也能享受就近入学政策，给我们解决了一个大难题。否则孩子就要回到户籍所在地青云店镇去读小学了，实在距离太远了。”
在未来5年的供应计划中，租赁住房占比较高，为了保证租赁住房的承租人能够享受均等的公共服务，北京市正研究扩大租赁住房赋权，让承租人享受均等的公共服务。居住在高米店家园公租房小区的鲁女士就率先享受到了子女就近入学的政策利好。
2016年市保障房中心持有的16个公租房项目中，有199名承租家庭适龄子女实现了就近入学。记者了解到，北京市有关部门正联合研究制定住房租赁管理办法，住房租赁市场的不断规范，对稳定市场预期，稳住房价意义重大。
未来5年，北京市提供的租赁住房比例较高。北京市土地市场当前实行的“限房价、竞地价”，最终进入竞自持面积的做法将会提供一部分租赁住房。邹劲松介绍，北京市将在集体建设用地上建设租赁房，并吸引社会资本进入，解决土地成本过高的问题。
实际上，从2011年起，北京市在海淀唐家岭、朝阳平房村等5个地方陆续开展集体土地建设租赁房试点项目，面向周边产业园区职工出租，或者由区县政府整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租。由于解决了土地问题，也就直接降低了建设成本，这些试点项目平均成本为每平方米5300元，租金每月每平方米30元，低于周边市场租金30%左右。
“由集体经济组织持有房屋，住房保障部门可以趸租过来，并按照公租房的一整套规则实现规范的出租运营管理。”邹劲松说，北京试点中，由市或区县政府整体趸租，支付5至10年的租金作为建设资金，房屋用作公租房，面向城镇住房保障对象，变“补砖头”为“补人头”。
保障4个“三七开”落地首先要保障土地供应。记者了解到，除了在集体建设用地上建设租赁住房，北京市今年将确保供应1000公顷的国有建设用地用于建设住宅。北京市规划国土委总工程师丁晓表示，北京不仅首次对外公布周期为5年的供应计划，还将供地计划由指导性改为指令性，今年的计划是必须完成的。
此外，北京市梳理出了拿地未开工项目161项1312万平方米，开工未入市项目228项965万平方米。在市区两级有关部门的协调推动下，截至5月底，拿地未开工项目实现新开工295万平方米，开工未入市项目实现项目入市216万平方米。北京市住建部门正采取多项措施推动这些项目尽早入市。
“北京市为控制地价，采取的限房价、竞地价土地出让方式将会影响土地财政的收入；一系列严格的房地产调控措施也将影响房屋交易，导致税收大幅下降。”赵秀池说，从目前来看，北京并没有因为各方面收入的降低而放松房地产市场的调控，保持了应有的定力。
梁相斌 孔祥鑫
