8月10日，由网易新闻主办的“2017网易经济学家年会夏季论坛”在北京举行。本届论坛围绕“问道改革路，唤醒新势能”的主题展开深入讨论，其中“破解楼市之谜”房地产分论坛备受瞩目，成为探研中国楼市的一场思想火花碰撞“大风暴”。
而在这一论坛上，众多政府高层、业内专家出席，对诸多楼市问题进行探讨。尤其是在“去杠杆下的楼市未来”圆桌环节，“市场分化”、“租购同权”成为他们热议的焦点话题。链家研究院院长杨现领以专业的房地产知识，对“市场分化”、“租购同权”等进行深度剖析。
中国房地产市场从未分化，长周期繁荣是主旋律
一直以来，土地错配和人口流向相反是困扰行业的问题。而针对主持人提出的“如何看待一二三线市场分化”问题，杨现领有着属于自己的观点。杨现领认为“这个问题本身是有问题的”，因为“中国房地产市场到今天为止从来没有分化过”。在过去30年，中国房地产只有一个方向，那就是“长周期的繁荣”——房价只有涨没有跌，所以没有分化。
此外，杨现领表示中国不同城市之间也几乎没有分化过。就一般规律而言，南边城市先涨，涨到北边；东边城市先涨，涨到西边；中心城市先涨，涨到周边；从一二线涨到三四线……类似的涨价规律几乎从来没改变。而这问题的核心，均指向资产、价格的传递与联动。
“中国房地产市场存在高度联动、高度传递、传导，而不是分化”。杨现领表示，目前中国房地产大类资产之间，房市与股市之间、新房与二手房之间、租赁与房屋交易之间都存在高度联动。
而之所以现在业内和大众对分化这一问题“痴迷”，杨现领认为主要有两方面原因。一是成交量：调控影响下，一二线城市限购限贷交易效率减弱，成交量进一步下滑。与此同时，三四线城市政策环境相对宽松，甚至没有调控，开发商可以按照自己的推盘结构来推。事实上，这并不是分化，而是调控干预带来的阶段性影响。
二是杠杆的分化：一二线城市房价涨幅过快，为了抑制过快上涨的速度，采取抑制杠杆的策略。比如目前北京房价因为审贷更加严格、放款周期更长等原因，导致房价上涨困难。而三四线城市大面积进行棚户区改造、货币补贴等，房价却较难下跌。
因此，杨现领认为总体上是杠杆分化和调控政策分化带来的人为分化，对待这一问题，不能仅看表面分化而忽视背后的规律。
房子是用来住的！对租购同权抱以期望
在圆桌环节讨论的另一个焦点话题，就是“租购同权”。杨现领研究房地产市场多年，在他看来，目前中国房地产市场已经形成新房、二手房、租赁三足鼎立的格局。但现在的很多研究、目光都聚焦于新房开发市场，由此延伸出的研究长效机制、研究房产税都是基于新房开发市场出发，这显然是不全面、不足够的。
杨现领相信盯着新房看市场没未来，反而是“租购同权”开启了一个全新方向，从租赁角度解决住的问题，解决房地产市场的长效机制问题，是一个非常好的开端。
杨现领提出，权利是持续的，它是有层次的。目前业内讨论“租购同权”更多是讨论学区、讨论教育，但杨现领认为这是非常高阶段的同权，目前的同权尚未达到这一阶段。
杨现领还谈到，在北京租房需要解决几件很现实的事：首先是不能被业主随便驱赶、租金不被随便上涨、公积金可以提取交租金、能够办居住证、能够让孕妇在这里生孩子……这些是同权里面最核心的痛点和最基础的因素。至于学区、教育、医疗、资源等，目前来看还只是奢望。因此，目前我们需要的是最基础的权利。只要这点能做到，租房市场就会有很大的发展。
此外，杨现领还强调“租购同权”不能只考虑租客的权利，也要考虑房东的权利。当下租赁市场发展缓慢，房东宁愿房子闲置也不愿意放出来，关键就在于“嫌麻烦”和“怕破坏”。房子本身由谁来维护？一旦破损谁给补偿？这些问题都很现实，而房东业主的权利却常常被忽视。
杨现领认为“租购同权”解决的是住的问题——和房价没关系。原因是在中国一线城市、个别二线城市，租房的基本都是年轻人，而且以单间为主。因此，他们在很长时间里不会进入交易市场。租赁的发展能解决年轻人的问题，而且它解决的是人均租房面积在12到15平米的空间，租房是典型的刚性需求。
杨现领表示业界和大众对“租购同权”的期望过大，希望寄托“租购同权”来解决房价。但就目前来看，很难实现。“租购同权”的核心是解决住的问题，解决年轻人的住房问题，也让租房也成为一种体面的生活方式，让房屋回归居住属性。
针对市场分化、租购同权等焦点话题，链家研究院院长杨现领给出了让人眼前一亮的全新观点。对于业界和大众来说，能够从杨现领的观点中汲取新鲜知识，能把握住一定的规律，对房地产的未来发展趋势看得更加透彻。
