近几年来，城市房价的过快上涨导致居民购房负担过重，抑制了居民的普通消费，增加了城市的生活成本，加大了青年人才的生活压力，使得城市对人才的吸引力降低，城市综合竞争力下降，影响了城市的良性发展。同时，房价过快上涨也加剧了地区之间和居民之间的贫富差距，影响了社会的稳定性。当前，稳定住房价格已经成为改革的目标之一，而建立购租并举的住房制度，就是推进住房制度改革的重要举措。
住房市场的性质较为特殊，它不同于一般的商品市场。住房是人们用来满足居住需要的必需消费品，而商品化之后的住房，通过市场交易又具有投资品的属性，住房投资在一定条件下能够产生较大盈利机会。因此，住房具有消费和投资的双重属性。一方面，如果购买房屋单纯是为了居住，那么住房就是消费品，购房者就是消费者；另一方面，如果购买房屋是为了出租或者进行售卖，那么住房就是投资品，而购房者也就是投资者。面对市场化的住房市场，只有通过控制购房需求中消费者和投资者的比例，才能有效地控制房产价格。由此可知，在商品住房市场中，稳定住房价格的策略主要有二个。
一是去除住房市场中住房的投资属性，把住房市场中的投资者转变成消费者，使得住房市场中只有消费者。对此，可以建立独立的房地产价格评估机制，对房地产交易进行评估，并在此基础上对住房投资者的购房超额所得征收高额的所得税。例如德国就是通过建立这样一套体制把住房市场中的投资者转变成消费者。德国不仅对房价和房租的限额作出了明确的规定，还通过法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利等情况，地产商和房东甚至要承担一定的刑事责任。
二是要减少商品房市场中消费者的比例。对此，在商品房市场之外，政府应建立一套提供廉租房、保障房的体系，减少消费者进入商品房市场。经济适用房没有取得明显成效的一个重要原因就是，其是通过二手房转换进入商品房市场的。为了减少住房消费者，我国应建立一套严格的制度进行管控，使保障房体系与商品房市场形成两个独立的体系，分别为不同层次的购房需求服务。同时，还应通过信贷调控政策稳定房价。
鼓励住房租赁消费，是政策导向，也是市场方向。建立购租并举的住房制度，正是我国为减少房地产市场中住房消费者的比例、稳定住房价格、促进房地产市场健康有序发展而采取的有效措施。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”住房对于居住者而言，有一定的社会属性，即附带有一定的社会权利，比如入户口和后代教育等。促进购租并举，就要实现租房和购房同权，就需要政府建设住房租赁交易服务平台，即住房和城乡建设部要同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台。
政府住房租赁交易服务平台应该具有五个特点：一是要为人们提供更为方便快捷的住房租赁信息服务，对于住房租赁合同范本要进行统一规范，实现住房租赁合同的网上备案。二是要建立住房租赁信息发布的标准，确保住房租赁信息的真实准确。同时，要对住房租赁交易的流程进行规范调控，保障租赁双方的权益。三是要建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构的备案制度，要将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入人口管理信息系统，实现政府相关部门对租客信息的有效对接。四是要强化住房租赁的信用管理，建立多部门联合的守信激励机制以及失信惩戒机制。五是要加强对住房租赁市场的监测，为政府决策提供数据基础。只有规范租房市场主体人的租房行为，才能使租房者获得相应的社会权利。
由于出租房屋的行为主体人需要让渡相应的住房社会权利和责任，因此租房市场中出租房屋的行为主体人、主要机构和企业，要发展规范、规模的租房市场，鼓励国有、民营住房租赁企业机构化、规模化，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展其住房租赁业务，培育租房市场的住房租赁主体人。
此外，对于临时租住房屋的住房消费者，可由私人住房所有者提供，这样可以丰富和搞活租房市场。总之，通过发展购租并举，减少购房者的比例，可以稳定住房市场价格，促进我国房地产市场健康有序发展。
（作者为北京大学经济学院教授）
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