【摘要】购租并举、“租购同权”是住房政策的重大转变，展现了向租房时代迈进的新愿景。不过，在租房市场良性运行和协调发展机制形成之前，租房时代没那么快到来。
【关键词】租购同权 买房 租房 【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
随着住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，全国多个城市先后出台“租购同权”政策，标志着中国在住房制度改革上又迈出了重要一步。对此，有评论认为：“买房这一传统方式有望转换，租房时代或将到来。”那么，实行租购同权后，买房时代真的会向租房时代转变吗？
由买房时代转向租房时代还需时日
关于“买房时代将向租房时代转变”的看法，主要基于以下几点考虑：一是中央多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，土地及楼市供应体系发生变化顺应时代、遵从民意。二是近来一些城市在房地产调控政策上运用多种方式，力图把房价地价控制在合理范围内。最新迹象显示，一些地方的土地供应甚至出现100%自持，将新增土地完全用于租赁及保障性住房建设等。这表明楼市供应结构正在发生根本性变化，住房租赁市场将迎来新的发展机遇。三是由于房价高企及政策性限购，具备购房能力的人大为减少，购房年龄继续延迟。而随着楼市调控的进一步深化和住房租赁市场的进一步规范，更多人在租赁市场停留的时间会更长。四是年轻一代的住房心态正在发生变化。据中国社科院《社会蓝皮书：2015年中国社会形势分析与预测》调查显示，有55%的90后毕业生选择“如果要背上沉重的房贷，我宁愿不买房”。这些更看重个人价值的90后大学毕业生，可能成为“不买房一代”。
然而，买房时代要向租房时代转变，恐怕还有一段距离。人们选择买房还是租房，主要受到思维观念、现实利益考量和经济能力的影响。在思维观念上，中国人讲究“安家立业”，房产被看作是家庭奠基和事业起步的重要根基。在一些人看来，房子是婚娶的标配，也是衡量一个人能力、财富、身份地位的重要标志。传统观念加上好面子、爱攀比心理的影响，使国人购房热情高涨。在现实利益上，房价的持续上涨使人们把房子当成重要的投资产品，信奉“买到就是赚到”。在提出“租购同权”之前，房产又与户籍、教育、医疗等相挂钩，不买房，家人落不了户，孩子上不了学，工作生活面临诸多不便。此外，当前中国住房租赁市场还不规范，租房仍有诸多不便，存在诸如居住空间自主性差、租房协议稳定性差、房租随意性大等问题。而购房最大的好处就是稳定、安心，可以自主支配自己的私人空间。当然，选择买房还是租房，还受到人们经济能力的影响。在北上广等资源匮乏、人口集聚的高房价城市，租房性价比相对较高。而在其他城市，购买力尚能支撑的情况下，恐怕多数人还是会选择先买房。因此，在租房市场良性运行和协调发展机制形成之前，租房时代没那么快到来。
迎接租房时代到来还面临诸多具体困难
一个租房新时代的到来，需要具备许多条件：既要解决租赁上的问题，又要突破同权上的困境，还要扭转土地财政的惯性依赖。目前的具体困难主要表现在以下方面。
同权的制度机制约束。按理说，“租购同权”必将赋予承租人在就业、教育、医疗、社会保障等公共服务上的同等权益，但是“租购同权”很难打破长期形成的户籍壁垒。在户籍管制、教育资源短缺、医疗资源紧张和人口快速流入的情况下，全国范围的“租购同权”还有一段路要走。尤其是在特大城市，优质教育资源相对稀缺、供小于求，如何进行教育资源分配，是首先拦在“租购同权”上的一大难题。
土地资本化依赖没有改变。目前不少地方政府仍然坚持以土地谋发展的思路，以低价租地招商引资推进工业化，以高价卖地造城加速城市化。通过抵押、投资、再抵押、再投资的方式，在“地价剪刀差”中循环往复地盘活资本，确实极大地推动了中国工业化和城市化的发展，然而也造成了中国经济社会发展的诸多问题。比如，应对高房价的调控政策不断从需求侧和供给侧发力，却陷入“见涨就调、越调越涨”的怪圈。
虽然我国早就建立了以公租房、经济适用房、公积金制度为基础的住房保障体系，但是保障范围窄、保障力度小，且保障标准与居民实际收入层次相脱节，使得现有住房保障体系在解决困难家庭住房问题以及改善中低收入群体住房状况上不尽如人意。所以，在目前土地、住宅、公共资源供应不足和房价高企的背景下，租房的人（特别是大城市的青年流动人口）会越来越多，但不会构成一个由买房向租房彻底转变的时代。相比之下，发达国家租房市场发展更为成熟，自有住房率普遍大幅低于中国。在较好的法律保障和较强的社会认同下，租房生活在这些国家司空见惯。
促进租房市场发展要继续推进更深层次的住房领域改革
目前，住房问题已经拖累国民经济，影响了经济转型、产业升级和创新动力。改变旧有的住房发展模式，由买房及投资为主转向租房居住为主是大势所趋。购租并举、“租购同权”是住房政策的重大转变，展现了向租房时代迈进的新愿景。不过，现阶段还需要着力解决好以下四个方面的问题，继续推进更深层次的住房领域改革，破除一系列体制机制障碍。
第一，户籍制度改革中更加凸显住房的公共属性，将居住权平等纳入破除城乡二元结构改革框架，推进教育、医疗、就业、住房、养老等资源均衡化配置。居住权是基本人权。住房问题关乎人的基本权利实现和个人发展，关乎社会和谐稳定和经济发展。“安居”才能“乐业”，“乐业”才能更“兴业”。要多举措解决好中低收入家庭多层次的住房需求，推进基本公共资源配置均衡化和基本公共服务均等化。
第二，继续深化分税制改革，建立更加科学的绩效考核机制，扭转地方政府对土地财政的惯性依赖。要探索建立以持有税为主的房地产财税制度，形成支持“住”和抑制“炒”的财税机制。进一步优化地方税种结构，妥善解决地方财政资金来源问题，凸显税收杠杆对房地产市场的调控作用。同时，改革对地方政府的绩效考核机制，提高民生社会状况改善程度尤其是城乡居民居住条件改善程度在考核中所占的比重。
第三，建立一套符合中国国情的住房法规制度和标准，重在务实管用、惠民利民。新的住房法规体系应涵盖租赁住房与居住权、租赁市场与交易、财税和金融支持等各个方面，体现在建筑标准、房屋质量、租金及租金涨幅、交易规则等各个环节。从而建立起法规详实科学、市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度，以法规制度厘清住房居住属性和投资属性的界限，明确租赁双方及第三方的权、责、利，真正实现“租购同权”。
第四，建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，务必要明确政府的角色定位和主要职责，始终坚持以人民为中心的发展思想。要以法律法规明确服务型政府在租赁市场的角色定位和职责权限，防止出现政策异化、监管失灵、市场失序，努力为人民提供更舒适的居住条件。只有这样才能尽早实现买房时代向租房时代的平稳跨越，托举起大多数人的安居梦、小康梦。
（作者分别为中共中央党校社会学教研室主任、教授；中共江苏省无锡市委党校教师）
【参考文献】
①倪鹏飞：《中国住房制度的目标设计和深化改革》，《经济社会体制比较》，2017年第2期。
责编/杨鹏峰 美编/于珊
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