【编者按】城市土地紧张，农地利用低效，是此次在13个城市农村建设用地上建租赁住房试点的两个背景。而此前推出的租售同权，为这次试点提供了制度保障。但农地的“小口子”入市，能在多大程度上改变城乡土地的供求格局，尚待观察。
越来越多的迹象表明，在“租售并举”的时代，一些沿袭多年的土地供应格局和模式，可能真的要“变天”了。
从国有建设用地看，自2016年11月北京首个自持地块成交以来，全国共有7个城市先后推出租赁用地。随之改变的是，土拍模式从过去的“竞拍地价”，变为竞拍“自持面积或保障房面积”。
集体建设用地也面临重大调整。8月28日，国土部、住建部宣布，北京、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都13个城市，将首批试点利用集体建设用地建设租赁住房，主要供给新市民。这意味着，长久以来，集体土地不能建设住宅供应城市居民这条泾渭分明的界限，将被打破。
过去几个月时间内的密集决策，尤其是一系列土地新政，或将带领中国房地产市场进入一个全新的租赁时代。
自持地块多地开花
在“租售并举”政策指引下，各地正发力租赁土地供应。
一些重点城市陆续公布了2017~2021土地供应计划。其中，租赁用地或住房的供应计划都被纳入其中，并且开始占据越来越重的分量。
北京宣布，未来五年将提供1300公顷土地用于租赁，占整个土地供应计划的21.7%，可建设约50万套租赁住房。这1300公顷土地中，大约1000公顷来自集体土地。上海计划建设70万套租赁住房，占地1700公顷，其中41%的土地来自专门的租赁住房用地。
广州宣布建设15万套租赁住房，占地825公顷，其中20%是纯租赁住房用地。深圳表示，将提供110万套租赁住房，与其他城市不同的是，深圳租赁住房的土地来源更为多样，除了专门的租赁住房用地供应外，还计划收储一些城中村的农民自建房；并且规定，从2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。
各城市解决租赁住房的方式，也呈现了一些不同的区域特点。而作为土地全部国有化、不存在集体土地的深圳市，则计划用收购的方式，由国有住房租赁企业收储不低于10万套房源，总体储备100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。
上海和杭州在推出租赁地块的同时，还附带有吸引人才的考量。上海在7月首次推出了位于浦东张江和嘉定的土地，要求开发商必须100%自持70年。8月23日，上海市土地交易市场再次发布挂牌出让四幅租赁用房土地，分别位于古北、陆家嘴滨江、花木、漕河泾四个核心商务区的精华地段。此外，上海还将静安区市北高新板块的两幅商业用地调整为租赁住房用地。上海拿出的租赁用地，要么位于高科技产业园区，要么位于城市的核心区域。在上海土地资源稀缺的当下，此类租赁用地的释放能够有效解决上海吸引高端人才的居住问题。杭州市则提出，2017 年 9 月底前，推出人才专项租赁住房用地进行试点。
土地自持是今年土拍市场的一项重要变革。北京最先试水，从2016年11月至今，已经成交了4块须由开发商100%自持的地块。其中，三块位于海淀区永丰基地，一块位于大兴区黄村镇兴华大街。中粮、首创、天恒、万科、中铁等地产商成为这些地块的持有者。
今年夏天之后，越来越多自持地块开始集中入市，多地开花。6月5日，杭州主城区竞拍三幅宅地，三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。6月6日，万科以总价25.31亿元拿下广东省佛山市一块5.5万平方米的地块，要求100%自持70年。
链家地产研究院院长杨现领对近期的自持地块供应进行了系统研究。他梳理发现，自2016年11月北京首个自持地块成交以来，全国共有北京、杭州、天津、佛山、上海、广州、苏州7个城市先后推出租赁用地，区域集中在京津冀、长三角和珠三角这三大城市圈，供应量前三为北京、杭州、天津，土地面积分别为120.31万平方米、60.86万平方米和34.97万平方米。
目前全国已成交的自持或纯租赁用途的租赁用地共计62块，279万平方米。杨现领预估，以45平方米一套估算，这些土地预计可提供6.2万套租赁住房供应。
“要求自持一方面是政策向租住市场倾斜的导向，一方面是为了进一步控制地王的产生。” 杨现领告诉《中国新闻周刊》，因为在这种模式下，当土地价格达到上限后，拍卖会进入竞自持比例环节。
这种土拍规则最早的提出者和实践者都是北京市。2016年9月，北京就出台相关规定，提出了“控地价、限房价”的土地出让方式。随后，在当年10月出让的四宗土地时，采用了一个新的竞买规则：在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。如果出现“以租代售”或者变相销售的，企业将被纳入黑名单，取消其参加招拍挂的资格。
新的土拍方式，很快被其他城市借鉴。比如，在今年6月2日，南京挂出11幅地块，同时取消土地竞拍摇号，改为竞争保障房建设面积。6月5日，天津北辰顺义道熔断地块再次挂牌出让。竞买方式要求，竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建50000平方米棚户区改造安置商品房的条件下，采用直接竞报自持住房建筑面积，不再竞报土地价格。
从过去“竞拍地价”转为竞拍“自持面积或保障房面积”，用意很明确，除了鼓励建设租赁住房，也希望抑制“房价随地价上涨”的预期。
不过，在杨现领看来，这种方式表面上控制了地价，但实际效果可能并不理想，“这会逼得开发商把自持成本尽可能地压缩，或分摊到销售住宅部分，但结果是地价并没有变低。再加上房价设了上限，一些算不过来的账都需要由企业自己承担，长此以往，企业会失去拿地的动力。”
