事实上，为了避免过重的资产负担，龙湖目前选择从轻资产入手，一般是对租赁十年以上租约的物业进行改造，后期会在自持地块上建设长租公寓，加大重资产的比重。
“冠寓的动态投资回收期是五到六年，轻资产毛利率是35%以上。”龙湖集团副总裁韩石曾对外表示，长租公寓中期的目标是，数量突破五万间，到2020年租金收入超过20亿。
“租金收入占总收入的比重，未来是要逐年下降的，未来要不断扩大生态化运营收入的比重。”冠寓市场推广部负责人邵俊告诉《中国新闻周刊》，未来的盈利模式中，要将城市里年轻人消费的商业机会不断融入长租公寓中。
“过去地产卖的是产品，现在公寓卖的是生活。” 邵俊说，传统的租赁市场存在很多痛点，比如黑中介、服务差、无法择邻而居，而消费升级后的长租公寓，不仅强调舒适、安全、便捷，更强调社群生活和最大化地调用城市资源，“现在的公寓，都要打造成青年人居住、交流和消费的入口，这跟传统的二房东不一样，二房东做不了这个事情。”
杨现领研究发现，相较中小规模的公寓运营商，地产公司的重资产模式虽然面临投资回收期的难题，但也有不少优势。比如，一些大地产商背靠上市集团，多元的融资渠道和品牌优势可以拿到更低成本的资金，可以承受更长的投资回收期。
另一方面，由于越来越多的招拍挂要求商品房地块配建一定比例的租赁住房，未来将会产生大量的商品房、租赁住房和商业配套结合的城市综合体。长租公寓的年龄层以20~35岁间的年轻人为主，消费、创新、创业意愿更强，可以激发综合体内更多元化的商业、服务和商务配套业态，所产生的消费大数据也是开发商的重要资源。
而相较轻资产模式，自持地块的最大优势在于可以拥有房产证，从而使房产证券化(REITs)成为可能。开发商可以通过成功的经营运作，使得自持的公寓实现增值，再转让给第三方，实现资产的收益。
不过，面对“租售并举”的政策转向，不同地产商的战略选择并不相同。
前述融信地产不具名负责人对《中国新闻周刊》表示，推进租售并举的长效机制，能改变房地产市场诸多不合理的现象，有利于市场健康平稳发展。但融信目前并没有进行业务转型的打算，仍坚持地产开发为核心业务，另一方面也会根据国家政策适时调整战略，保持一定的灵活性。
而龙湖则明确将长租公寓业务新增为和地产、物业、商业并行的四大主航道业务之一。“在全国地产商中，龙湖是第一个坚定的把长租公寓作为和地产业务并重的地产商。” 邵俊坦言，在集团内部，长租公寓业务，从战略上已经和地产业务是平行的，没有孰重孰轻，绝对是战略级业务，而不是试水级业务。
在他看来，这种坚定，来自于顺势而为。一方面，随着消费升级，新一轮居住新风口已经出现，“未来，每五个人中就有一个租房客，这是龙湖综合了各种大数据算法得出的结论，而不是随便说说。”
另一方面，作为地产商，他们敏锐地发现，国家推进“租售并举”的执行力度比较大，“一些城市的住建部门，为了落实租售并举的政策，都是到现场办公。”邵俊坦言，多种趋势，已经让龙湖非常坚定地相信，租住市场是非常重要的长线业务，并且对整个房地产市场能起到结构优化功能，“绝不是为了抑制房价而打出的一张临时牌。”
集体土地入市开了“小口子”
为了加快构建“租售并举”的住房体系，近几个月，从中央到地方，不断有各类政策密集推出。除了国有土地部分动作频频，让很多人意外的是，集体土地也迅速加入了租赁市场。
8月28日，国土部和住建部下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。
该方案核心内容是，“试点城市村镇集体经济组织，可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式，建设运营集体租赁住房”。
改革的背景不难理解，在2013年，中共十八届三中全会《决定》就提出了改革目标，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权。
在这个大方向下，近五年来，集体土地入市开展了一系列探索，比如，全国多个试点地区开展存量集体建设用地使用权挂牌出让、“两权”抵押(即承包地经营权和农民住房财产权抵押)、改革征地模式(缩小征地范围以及提高补偿标准)等。
不过，改革的节奏并不尽如人意，集体土地和国有土地，仍然是泾渭分明的两个市场，绝大部分集体土地入市仍然绕不开“征地”这个环节，距离真正的同地同权仍有很多路要走。
这次的集体土地租赁房试点，给很多人带来了希望。至少从表面上看，13个试点城市的集体建设用地，可以绕过“征地”环节，直接建设租赁住房，甚至可以提供给城里人居住。
但在中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英看来，这项改革试点对城郊土地利用的基本格局不会有大的影响，更不会如一些评论所言，对中国农村建设用地管理制度改革有关键性意义。
“这项改革是对地方关于深化土地制度改革要求的一个积极回应。”党国英告诉《中国新闻周刊》，但从集体土地入市的角度看，只是一个小口子，谈不上重大突破。
“如果改革了集体土地必须收归国有才能用于非农建设，实现同地同权同价，这才是改革的大口子。”党国英认为，集体建设用地用来建租赁房，准确说是土地功能的调整，“原来只能建工厂、大棚，原则上不让建住宅，这次允许建租赁房，但仍然禁止建可售的商品房。”
在他看来，如果从土地改革的突破价值看，集体土地能上市、实现同地同权同价，这个突破意义最大。其次是，不上市但允许建设可售商品房。再次才是目前的集体土地用于建设租赁房。“即使没有当前这个政策，但在现实中，很多城乡结合部，租赁房已经广泛存在了，而且量还很大，只不过都是由农民自建。”
“现在的政策，更准确说是一种追认。”党国英告诉《中国新闻周刊》，从20世纪80年代开始，在珠三角地区，就已经出现了农民利用宅基地建设公寓对外出租的现象。随着城市化进程加快，不仅在珠三角，在全国范围内，几乎每个“城中村”都存在由农民自发建设的租赁公寓，已经提供了大量的租赁住房，地方政府基本采取“不支持”“不鼓励”“不干预”的态度，而这一次的政策，也让曾经的“灰色地带”变得更加明晰。
另一个更紧迫的现实是，在很多大城市，国有土地供应紧张和集体土地散乱低效、无法集约利用的矛盾越来越突出。一边是大城市供地完成率连年下降，一线城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期长，倒逼房价上涨；一边却是城中村和城乡结合部有大量闲置低效、违法使用的集体土地，乱象丛生且农民无法享受土地溢价红利。
很多人期待，改革之后，会有很多成本低、体量大的集体土地逐渐进入市场，改变地价持续上涨的预期，甚至最终影响高房价“软着陆”。
在链家地产研究院院长杨现领看来，改革之后形成的总体供应量是会增加很多，但实际形成有效供应的可能有限，一方面是流转机制过程繁琐和不透明，另一方面在租赁市场热门区域的用地还是有限的。
“以北京为例，根据北京国土局公布的集体土地征收及农用地转用地块信息，2016年至今约有2187公顷，这些地块主要分布于郊区，城六区仅占四分之一，其中有15%是在丰台区，而像海淀、朝阳这样的租赁热门区域，仅有不及5%的比例。”杨现领告诉《中国新闻周刊》，集体土地建设租赁房对房价的实际影响有限，“对不少刚需群体来说，租房只是过渡，他们最终会进入到买卖市场，只是可能推迟几年而已。”
党国英对试点最终能释放多少集体土地用于租赁持谨慎态度。他认为，在被选中的试点城市的郊区农村，集体经营性建设用地虽然数量较大，但大多已经被占用，真正闲置的建设用地很少。动用农民宅基地开发租赁住房的可能性不大。一些地方有可能通过解除旧的用地合同，释放出一些土地，但释放多少土地会受到废约成本及新投资回报高低的影响，有很大的不确定性。
另一个关键问题是，这次试点，是否意味着村集体掌握了土地供应的主动权，村集体可否在符合规划的前提下，自主决定是否入市？从目前模式来看，几乎没有这种可能性。
目前，各个城市每年的土地都是“计划供应”，政府牢牢控制着供应量。以北京为例，2017年~2021年，北京计划供应住宅用地6000公顷。其中，集体建设用地1000公顷，约占六分之一。这意味着，北京市仍将集体土地供应纳入供地计划。本质上，供地节奏和供地规模，都由政府把控。
“政府的态度经历了不想管-不得不管-主动管的过程，将会使更多大的开发企业参与到村集体用地的经营开发中，无疑会提高这类区域的规划建设水平和管理能力。”杨现领对《中国新闻周刊》表示，北京首次将集体土地供应纳入年度供应计划，而深圳更是把长期以来存在的城中村逐步纳入到住房供应管理体系内，“官方开始承认其在住房供应市场中的地位，本身即是一种进步。”
