需平衡更复杂的利益链条
集体土地建设租赁住房，此前也曾放过一些小口子。
国土资源部土地利用司有关负责人日前就《试点方案》的解读中提到，此前的个别试点可追溯到2012年，《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中规定：“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，按照‘严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控’的要求，由省级人民政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”
此后，北京、上海等地都做过类似尝试，北京力度相对较大，在平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体建设用地试点，计划建设1.28万套租赁房。
在北京模式中，试点的集体建设用地，严格按照国土部文件中“封闭运行”的要求，都用于建公租房，按照保障房系统分配、管理，属于建在集体土地上的公租房。
不过，此次两部委的《试点方案》并没有明确，未来租赁房会继续采取“封闭运行”的管理模式，还是会选择开放式的市场化租赁模式来运营。
在覆盖人群上，《试点方案》提出，“以满足新市民合理住房需求为主”。“试点方案没有区分，房子是租给外来农村人口，还是也可以租给城镇户口的人群，这是聪明的做法。”党国英对《中国新闻周刊》表示，不应该限定租给什么人，只要是低收入者都应该被覆盖。
在党国英看来，走出灰色地带的集体建设用地租赁房，不能再停留在过去散、乱、差的状态，要有长远考虑，“房屋建筑设计要有长远打算，更多地考虑家庭使用的需要。”党国英对《中国新闻周刊》说，以后的农村人口中，独自外出打工人员的比例会逐步缩小，举家进城的情况会越来越多，类似“筒子楼”的房屋建筑将不能满足他们的需要。
另一方面，要尽量避免集体出租房经营与农民出租房之间的过度竞争，要确保农民自己的住房出租收入减少后，能从集体经营收入分配中得到补偿，甚至有所增加。
在杨现领看来，村集体建设和运营租赁房，需要强化“专业能力”。“从村集体的角度，自身并不具备造房、招租、运营等能力，最终还是要引入专业的公寓企业来合作建设，村集体只提供土地或现有房屋，收租金和分成的模式。”他认为，在监管方面，虽然流转环节简化了，但一定要有完整的备案和监测体系，建设官方的租赁和监管平台，是很重要也很必须的一项手段。
在监管方面，《试点方案》特别明确，租赁房不得“以租代售”，意在和“小产权房”划清界限，完全没有对“小产权房”网开一面之意。
“集体建设用地租赁试点不等于小产权房交易合法。”杨现领对《中国新闻周刊》表示，集体建设用地租赁住房试点，目的是为了构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场，这和“小产权房”是两个概念。
此次《试点方案》也为以后形成长效机制留有期待。比如，其中提到，“要形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。”在项目规范化运营方面，要求试点项目要配备医疗、教育等公共设施，并且探索承租人获得基本公共服务的权利，特别是要探索健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
在杨现领看来，这波红利会给村集体和农村人带来重大机遇，农民将成为大批租赁房的股东，长期享受集体土地带来的红利，但背后涉及比国有土地更为复杂的利益链条，需要厘清。
“集体土地合法租赁后，租户的合法权益，租购同权如何真正实现，这其中各环节利益链条上的个体和集体的利益平衡，有待政府形成良好的监管机制和市场验证。”杨现领说。
