近来，有关“租购同权”的新闻引发社会热议。公众主要关注两个内容：一是“租购同权”对房价的影响；二是对保障承租人子女享有公共教育服务权益的影响。
别片面理解对房价的作用
应当看到，我国的住房存在消费和投资双重属性。消费属性就是通常意义上讲的刚需，而投资属性不仅包括投资需求还有投机需求。在消费需求属性达到饱和或者部分刚需被满足时，出于保值增值的目的，饱和消费属性就会开始转向投资属性。因此，分析房价问题时，需要兼顾消费需求和投资需求这两种属性的转换因素。
第一，在短期无法大规模增加住房土地供给时，增加住房租赁市场上的供给是一个缓解矛盾的有效途径。但这是不是意味着，只要提高房子的供给数量，就可以缓解人口和土地之间的失衡？答案显然没这么简单。居住需求不仅包括居住空间上的需求，还包括对居住区位质量的需求，如优质的教育。所以，在短期无法大规模提升住房土地供给之时，“租购同权”可以促使更多房源释放到租赁市场，并扩大公共服务的空间范围，有利于缓解人口和土地矛盾造成的房价上行压力。
第二，不能片面地说“租购同权”增加了租购套利机会。一般来说，房地产市场上存在三种套利情况：空间套利、金融套利、租购套利。空间套利通过更换居住地房产来扩大收益；金融套利通过投资房产实现高于其他投资品（如股票、债券）的收益；租购套利通过买房和租房之间的转换获取收益。以学区房为例，优质的教育服务往往集中在特定的区域，容易形成空间上的垄断，给空间套利提供机会。
“租购同权”无疑可以降低这种垄断的程度，有利于遏制一部分空间套利行为。但是，租房者权益的增加可能引发租购套利、房屋“惜售”，导致房价上涨。但要看到的是，这三种套利机会并不是孤立存在的。如果空间套利机会减少带来的影响较大，则房价就会下降。
让更多人有机会分享蛋糕
城市化不是物的城市化，而是人的城市化。伴随产业结构的变迁，大量农村人口从农业生产中转移出来，使我国的城市化水平快速提升。但是，由于种种原因，大量非户籍人口不能享有和户籍人口同等的公共服务。为此，党的十八大报告明确提出，要加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。
事实上，人的城市化不是保障部分个体的权益，而要注重提升群体的权益。社会的和谐发展不是靠“金字塔尖”决定的，而要靠基层百姓的幸福感铸就。
以教育服务为例，居民享有教育服务就好比去吃一个带水果的蛋糕。水果就是人们关注的所谓优质教育资源。可现实是，蛋糕规模有限，水果更是不多。我们应该怎么办呢？如果想让更多的人至少能吃到蛋糕，无非两种办法：一是放更多的水果；二是做更多的蛋糕。前者需要长期的准备，后者却可以在短期内实现。因为让更多的人有机会吃蛋糕，而不是让本来已经吃到蛋糕的人去抢蛋糕上的水果，本身就是一种增加社会整体福利的进步。
此外，租房的主力军中很大一部分是外来人口，其中低技能人群占有不小的比重。研究表明，每多受一年教育，低技能人群的产出效益比高技能人群要多，即人力资本的外溢效应更加明显。这就意味着，如果让外来人口有更多机会吃蛋糕，就可以更有效地帮助社会去做更大的蛋糕。
由此可见，“租购同权”是实现人的城市化的一种进步。“同权”并不是狭隘地惠及那些已经吃到蛋糕的人，而是让更多的人有机会去分享城市发展、社会进步的大蛋糕。
打出一系列政策“组合拳”
现实中，对“租购同权”问题的担忧主要表现在：一是“租售同权”前置门槛高，突破排位入学阻力大； 二是资本更青睐优质学区房，难免会引发房价上涨；三是现有房源远远不能满足住房租赁市场发展需求，增加房源是需破解的难题。
因此，不能过高看待“租购同权”，更不能寄希望于一招就能解决所有问题。下一步，相关改革及配套政策需要循序渐进。
第一，优质学区房和普通学区房地区不能采用一刀切式政策。对优质学区房地区的“同权”改革阻力势必不小，短期可适当降低前置门槛，长期来看还是应该从改善教育资源配置入手，补短板，深化供给侧结构性改革。对于普通学区房地区，不妨放宽“同权”的前置条件，彻底改变排位入学的机制。
第二，降低住房市场中套利的预期。主要可以通过降低刚需预期和提升房产保有成本预期来影响房价。按照深化供给侧结构性改革的要求，满足不同层次的租房消费需求，发展廉租房、保障房和市场化租房等多层次住房租赁市场，鼓励更多的刚需进入房屋租赁市场。通过财税政策调节住房保有量，降低房价和租金对其实际水平的偏离程度，进一步建立和完善房地产市场长效调节机制。
第三，规范住房租赁市场，增加有效房源。加强对住房租赁市场的管理，明确住房租赁双方的权利义务；规范租房租赁制度，通过立法保障租房者的权益，提升租赁关系的稳定性。挖掘现有房源，扩大有效房源，增加“只租不售”供地，鼓励房地产企业参与长租公寓领域。
总体来说，要正确认识一项政策，必须突破局部和短期利益的掣肘，建立全局和长期利益的分析框架。而要积极推动一项政策落地，除了方向正确，还必须根据现有问题来打出一套“组合拳”。
