一份赋予租户更多公共服务权利的文件将从下月底正式实施。昨天，市住建委联合多部门发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》。该《通知》将于2017年10月31日起实施。
这项新政对租房的多个方面有所突破：在入学上，京籍无房户子女符合条件可以跨区入学；在户口上，京籍住公租房和直管公房也能办理户口登记；在租金租期上，合同期内房东不得单方面提高租金，住建部门也将发布参考价……
市住建委相关负责人说，这项新政在于完善购租并举的住房体系，建立健全出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度。同时，也多渠道增加租赁住房供应，培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展。
1.松绑京籍无房租户子女入学
市住建委相关负责人透露，一些老百姓此前认为《通知》中关于本市户籍无房承租家庭适龄子女接受义务教育的规定较严，建议进一步放开，并建议明确具体流程、要求。
记者对比正式文件与征求意见稿发现，对于京籍无房户子女的就近入学的规定，并没有进行调整，依然维持此前的条件：本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
但实际上，这份《通知》其实已经在本市现有义务教育政策要求的本市户籍家庭适龄子女须在户口所在地接受义务教育基础上有所突破，规定本市户籍无房家庭适龄子女按照相关规定可以在租房所在区接受义务教育，在“为本市户籍无房家庭承租人赋权”方面迈进了一步。
这位负责人回应，本市相关部门未来将结合实际情况，不断加大教育资源配置，积极稳妥地推进教育制度改革，进一步满足适龄儿童接受义务教育的需求。关于承租人适龄子女接受义务教育的具体实施细则，将由各区人民政府结合本区实际情况予以制定。
2.户口登记迁移将出实施细则
除了子女入学外，老百姓关注较多还有户口问题。根据这份文件，承租公租房和直管公房的京籍，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。
而在此前，本市公租房还未开放落户。这也让一些老百姓对公租房承租人退租后户口迁出问题表示疑虑，要求明确公租房、直管公房户口登记、迁移具体流程。
这位负责人说，这项租房新政解决了本市户籍公租房和直管公房承租人户口登记和迁移问题。“承租人户口登记、迁移及迁出等具体实施细则将由本市户籍管理部门结合实际情况制定。”
不过，对于办理户口登记和迁移，《通知》也仅对本市户籍的承租人承租公共租赁住房和直管公房的情况进行了规定。承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
3.正在筹备租赁监管平台
未来本市也将打造住房租赁监管平台，通过接口方式，对各类市场主体运行的网络交易平台进行管理。
房东可以在网络交易平台上发布信息，实现网签、备案申请、交易资金监管等功能；这些网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等也要对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任，不得违反法律法规要求和约定使用相关信息；而住建部门则将对其进行相应监管。
记者获悉，按照《通知》要求，市住建委已经同步抓紧开展住房租赁监管平台建设、住房租赁合同示范文本制定等实施准备工作。通过住房租赁监管平台为市场主体提供便捷、高效、优质的服务，实施守信联合激励和失信联合惩戒。
与此同时，市住建委也将会同相关部门加强对网络交易平台的动态核查，如果发现网络交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的，市住建委可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接；涉嫌犯罪的，移交公安部门依法追究刑事责任。
4.住建部门将发租金“参考价”
在租金上，租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内房东不得单方面提高租金。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，房东应将押金退还租户。而住建部门也将建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。也就是说，住建部门发布租金“参考价”，房东和租户可以根据这个价格水平，约定具体的租金情况。
在租期上，鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持；而住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限也强制要求不得低于3年。
在房源上，除了结构、消防等方面的安全要求外，出租住房还要满足基本使用功能：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；人均居住面积不得低于本市规定的标准。
同时，《通知》也明确规定，房东在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐租户，未经租户同意不得擅自进入出租住房。如果房东在租赁期间出售出租住房的，应当提前3个月通知租户，并不得影响租户正常使用，租户在同等条件下享有优先购买权。此外，承租人也不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外；承租人根据合同约定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案；次承租人不得再次转租。
5.周边上班族优先租赁
未来，本市将多渠道增加租赁住房的供应，各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。
根据《通知》，新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房将优先面向产业园区、周边就业人员出租，促进职住平衡。
在金融支持方面，本市也将鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。
