【编者按】理论上讲,共有产权住房能实现住房居住属性、保障属性与财产权利的有机统一,提升住房保障制度的公平性。但在实施过程中,我们依然面临共有产权住房与已有保障房关系、共有产权住房由谁供给、如何定价等诸多现实问题。
为解决我国大中城市中低收入家庭住房问题,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,以满足新市民住房需求为主要出发点,北京近日颁布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,成为继上海、淮安等城市推行共有产权住房的又一试点城市。这意味着,共有产权住房在我国从理论层面的探讨走向实践,并呈现逐渐扩大的趋势。
理论上讲,共有产权住房能有效地打通租购市场,弥补传统产权式住房保障的制度缺陷,压缩了寻租空间,避免了福利陷阱。共有产权住房通过降低住房所有权的进入门槛,能够满足国人拥有住房的愿望,为家庭持续增持产权份额提供可行办法,有效激励家庭实现财富积累。同时,相对于公租房而言,共有产权住房还可以减少政府在住房保障方面的财政支出,促进资金的有效周转,提高住房保障体系运行效率。可以说,共有产权住房体现了住房的居住属性、保障属性与财产权利的有机统一,提升了住房保障制度的公平性。
然而,在推行共有产权住房的过程中,我们依然面临着许多因理论与实际“脱节”而表现出的困惑与问题,主要表现在以下三个方面:
首先,对“共有产权”的总体认知仍然模糊。对地方来说,推行共有产权住房意味着面临很多不确定因素,还有可能承担试错风险。由于缺少相对成熟的共有产权住房制度的顶层设计,地方住房主管部门对共有产权住房的理解可能模糊不清,试点在一定程度上会将地方政府与民众置于不确定性环境之中,试错风险无法控制。而且,地方住房主管部门还可能存在对共有产权住房制度同目前已有住房制度环境是否耦合的疑虑。由于我国保障性住房名目繁杂,地方住房主管部门难免会认为,若再增加新的保障性住房类型,将加大政府的工作负担,打乱住房主管部门工作安排的协调性。同时,地方住房主管部门可能认为共有产权住房制度本身具有非必要性,原因在于共有产权住房类似于住房的银行按揭贷款等金融手段,针对低收入人群甚至可以采用零首付的方式进行帮扶,因而没有必要再次增加新的保障房类别。以上种种疑虑可能会增加共有产权住房在现实中的推行难度。
其次,在推行共有产权住房过程中,地方政府部门可能难以确定自身职责定位。特别是如果政府同时作为共有产权的管理者与持有者,这种运动员和裁判员的双重角色的冲突,使其担心在实施的过程中可能与民众产生的冲突。
最后,共有产权住房具体落地细则仍然欠缺。譬如,共有产权住房由谁供给,由地方政府还是由企业供给?与谁共有,家庭与企业共有还是与地方政府共有?什么样的家庭可以购买共有产权住房?如何定价,包括不同时点出售价格的制定和租金价格的制定?共有人是否可以双向回购?回购中如何控制风险,特别是如果跟地方政府共有,地方政府如何控制风险?使用过程中的管理难题,如住宅维修资金如何分摊等?这些问题,会成为地方政府推行共有产权住房的阻碍。
共有产权住房在我国进一步推行并推广,关键在于以财富积累与激励家庭自我发展为出发点,以“共有”和“产权”为核心进行精准定位,从而提高住房保障制度效率,提升社会福祉。为推进该政策的顺利落地实施,相关部门应从如下几个方面着手改进:
加强对共有产权住房的认知,因地制宜地实现住房制度的嵌合。首先,要充分认识产权本身的重要意义,在此基础上充分理解共有产权住房所具备的吸引力及其所带来的改革红利。其次,要重视共有产权住房实施的区域性与适宜性。随着城市的发展变迁,随着人口规模变化与居民住房支付能力的此消彼长,发展共有产权住房制度可能演变成为一个阶段性与区域性并存的状态。共有产权住房的实施,一方面是由于在当前房价过快上涨的背景下,大部分中低收入者难以购买住房,享受不到住房市场化改革红利；另一方面,则是由于当前存在着住房供过于求、住房市场不景气的现象。因此可以说,共有产权住房是在当前住房市场没有足够购买力的环境下所特有的过渡性住房。对于住房问题突出、人口流入规模较大的一线城市,根据其住房结构与人口结构的基本匹配的差异,对于其实施共有产权住房的区域定位也应当区别对待。
协调共有主体之间的利益均衡,积极探索第三方机构。在共有产权住房的实践过程中,如何协调个人、企业与政府三个主体之间的利益均衡以及政府角色冲突问题,需要在以下几种情况中探寻适宜的共有模式。一种情况是,开发企业参与开发建设后,不愿意与个人共同持有,则地方政府可以通过组建第三方机构,代替其对开发企业的房源进行回购,与个人以共有产权方式持有住房——这种模式,也可以理解为地方政府与个人实际共有而非名义上的共有模式。另一种情况是,开发企业不愿与个人共同持有住房,但与个人有雇佣关系的企业愿意与个人共同持有住房——在这种模式下,通过与员工共同持有住房,企业有利于维持长期稳定的雇佣关系。此外,还可以探索培育非营利性组织的模式,让其成为政府与个人之间的桥梁,利用非营利组织承担部分共有产权住房的运作,如租金的收缴等,形成住户-非营利组织模式,非营利性组织可以逐步替代政府在共有产权住房制度中的角色。
完善共有产权住房制度设计,实现各阶段、各主体之间的权益均衡。共有产权住房的“落地”关键是要理清共有人所占份额以及份额如何转化的问题。因此,在完善共有产权住房的政策制度设计上,建议具体从以下方面努力。一是在申购管理方面,控制供应对象,放宽准入标准。二是在定价方面,结合英国共有产权模式中的“共享权益”模式和成都基准价定价法,购房家庭通过支付市场价格购买一定比例的住房产权,价格和市场接轨。三是在租金的确定方面,按照“谁出资,谁受益”的原则,租金的确定基本参照市场租金,以同地段住房租金的平均水平为基准,扣除家庭拥有产权的份额比例进行缴纳。在后期居民进行回购时,将租金折算成购房款,维护购房者的资金成本。四是在合同改签管理方面,遵循商品房房屋管理条例的规定。在共有产权住房模式中,当购房人再次购买房屋部分产权时,需要政府相关部门对此进行明确,在第一次合同备案之后的产权更改属于产权份额调整而非更改合同,从而避免法律问题。五是在增购与回购方面,实现灵活的产权比例处置。利用年限的约束,对共有产权住房的增购与回购以及完全购买后的再售等情况制定相关政策。六是在物业管理方面,对于共有产权住房的维修资金予以充分考虑,根据产权比例的变动,补偿相应比例的维修基金以维护公平。
