【摘要】德国可以说是欧洲规模最大的租房市场，而德国住房体系的形成源于德国的住房政策。鼓励供给、压低房租、限制购房是德国住房政策的重要导向，“两高一低”、租房便宜买房贵是德国住房市场的主要特点。独特的住房体系使得德国形成了独特的“租房文化”，成为了“房客大国”。
【关键词】德国 租房 住房政策 【中图分类号】F299.3/.7 【文献标识码】A
在世界各国中，德国是住房自有率最低的国家之一。欧洲统计局的数据显示，在2015年欧洲国家住房自有率排名中，最高的国家是罗马尼亚（96.4%），接下来依次是克罗地亚（90.3%）、立陶宛（89.4%）、斯洛伐克（89.3%）等，而德国的住房自有率为51.9%，仅高于瑞士。2016年底，德国发布的官方数据显示，德国住房自有率仅为45.5%，其中16个州之间并不均衡，最高的是萨尔州（62.6%），最低的是首都柏林（14.2%）。德国全国住房存量为4170万套，每千人507套，平均每两人一套住房，每套平均91.7平米，4.4个房间。德国共有3867万个家庭，其中44%的家庭住在自有住宅，51%的家庭租用私人出租房，5%的家庭租用公租房。德国住房自有率低，说明其租房市场发达，德国可以说是欧洲规模最大的租房市场，而这样的住房体系结构来自于德国住房政策的鲜明导向。
德国住房政策导向：鼓励供给、压低房租、限制购房
第一，德国住房建筑市场较为活跃，新房供给充足。德国住房价格的决定因素较多，但最具决定性作用的是供给和需求的均衡。德国的住房供给体系比较完备，法制较为健全，制度交易性费用很低。首先，德国人“自建房”较为容易。德国宪法对住房的“建筑权”作了明确规定，任何人都享有获准在其个人土地上造房的权利，除非有明确的立法禁止造房。其次，开发商的审批手续较为简单。德国立法规定，如果造房方案符合市政规划，地方主管部门就必须批准，如果拒绝批准，法院可以介入并支持造房。可以说，德国对房地产开发的管理是法治化和程序化的。再次，德国地方政府在审批房地产开发与建筑方案时不存在“寻租”现象，反而态度非常积极，甚至有可能为土地提供者给予一定的财政激励。德国联邦政府每年都根据居民数量为地方政府提供补贴，而鼓励开发土地是地方政府扩大住宅建造预算的一个重要途径。基于上述这些原因，德国每千人的住宅完成率比其他欧盟成员国要高出很多，甚至高出100%以上。
第二，德国租房市场稳定，房租很低，监管严格。德国的住房市场不存在“泡沫”，不存在房价飞涨现象，并且从未出现“抢购潮”，这其中一个重要原因就是租房市场稳定，租金便宜，租房在住房选项中占主导地位。一般来说，买房子的一个重要原因就是想对冲上涨的房租，但是，如果房租稳定并且便宜，那么买房者就会权衡。首先，德国的住宅绝大部分都是私有的，公共提供的住宅在全国住宅存量中仅占5%。而私有住宅在租房市场中产权明晰、竞争充分、承租方便、效率很高，其空置率是8%，在欧洲国家中是较低的。同时，德国法律授权州政府控制房租价格，即在三年里上涨幅度不得超过15%。总之，在租房市场中，德国国家规制与市场机制都发挥了很好的作用。其次，承租方的权利受到法律保护，只要正常缴纳房租、行为正当，就享有承租权，除非出租方自己需要出售、搬家等其他原因。同时，承租方二次出租受到法律保护，任何租户都可充当“二房东”，德国从“二房东”那里承租住房的家庭高达90万个，占全部租房家庭的2.3%。最后，由于大多数的德国人是靠租房生活，德国政府对租房市场价格非常敏感，严格控制租房市场的价格，从行政立法保护承租方的权益，到地方政府立法限制租房价格；从鼓励一级新房市场充分供给以平抑房租价格，到房东租房收入税收优惠政策等，都促进了德国租房市场的繁荣。
第三，德国购房信贷监管严格，条件苛刻。德国购买住房的按揭规定很保守，对借贷申请人的条件审核十分严格，不存在次级抵押贷款市场，抵押银行的贷款与估值比例限制在60%以下，在发达国家中几乎是最低的，并且还常常附加其他限制性条件。因此，在德国买房的抵押成本很高，房产不能成为投资品，炒房者受到了极大的限制，租房和买房的目的逐渐趋同归一，租房就逐渐成为一种生活习惯。
德国住房特点：“两高一低”，租房便宜买房贵
德国住房特点是“两高一低”，即自建房成本高、买房价格高、租房价格低。
自建房的成本在德国很高，大约比法国高出一倍。其中，土地成本占购房款的三分之一左右，但各地情况差异较大。比如，在慕尼黑，土地成本占购房款的60%，每平米8000欧元左右。因此，德国人自建房就不如租房。
在德国买房很贵。各州的房价存在很大差异性，2016年曼海姆一套80平米的新建单元房平均价是28万欧元，柏林是40万欧元，慕尼黑是42万欧元。新建带草坪的别墅房在科隆是42万欧元，而在慕尼黑是85万欧元。相比之下，其邻国法国2014年购房的均价只有22.8万欧元，包括别墅和自建房在内。
在德国租房很便宜，新建房的租金每月每平米均价10欧元，旧房租金8—9欧元。而法国租房价格比德国高很多，例如，巴黎平均租金是每月每平米26欧元，里昂、马赛、图卢兹、南特是12—13欧元。
由于德国住宅的“两高一低”，绝大多数德国居民选择租房。据德国官方数据显示，德国家庭平均每月毛收入是4196欧元，净收入是3218欧元，就是说，德国家庭的房租仅占其毛收入的11.2%，占净收入的14.7%，这是德国全部人口的统计结果。而按照租房家庭这个群体的收入来计算，房租占租房家庭收入平均水平27.2%。德国房租水平低，使得那些低于贫困线的群体也可以租房。德国的贫困线每年调整一次。2015年的贫困线是一人独居且年收入低于12401欧元（月均每月1033欧元），身边有2个未满14岁儿童的双亲年收入低于26041欧元（月均2170欧元）。据德国数据统计，收入低于500欧元以下的家庭租房支出每月是351欧元；而每月房租低于300欧元以下的家庭占全部1986万租房家庭的8.2%，高于每月600欧元房租的家庭是35.8%，半数以上的家庭（56.1%）房租水平在300—600欧元之间。当然，房租对独居者和贫困者的压力大一些，超过了其可支配收入的一半，分别是59.6%和51.2%。
德国租房市场中四个群体是主力军
根据德国统计局数据，在对德国住房市场的房客群体进行分层研究之后，会发现有四个群体租房的比例非常高，可以说是租房市场的主力军。
第一，在单亲和双亲家庭中，单亲家庭租房的比例高。德国的单亲家庭约有154万个，其中有未成年儿童的单亲家庭租房的比例为78.8%，相比之下，有未成年儿童的双亲家庭租房比例是43.2%。
第二，在一人户家庭和多人户家庭中，一人独居的家庭租房比例最高。在德国，一人户家庭有1562万个，占全国家庭总数的40%。所谓一人户就是指独立生活的成年单身，在这个群体里，租房的占72.4%，就是说，德国成年单身人群超过三分之二都是租房住，拥有个人住宅的还不到三分之一，仅为27.6%。两人家庭全国共有1344万户，住在自有住宅的比例仅为52.7%，就是说，婚后“二人世界”的家庭几乎近一半都是租房住。人口超过三人（包括三人）的家庭总共有961万户，租房的占41.4%。
第三，在独居老人和同居老人中，独居老年人租房的比例大。德国家庭人口全都超过65岁的“老人家庭”有963万户，其中47%是租房。如果把“老人家庭”分为“一人独居”（主要指失去老伴）和“夫妻两人”（包括两人以上，即与子女合住）两类的话，“一人独居”的老人家庭有56%租房，就是说，超过一半的独居老人是租房，而“夫妻两人”的老年家庭有35.1%租房。
第四，在有未成年子女和没有未成年子女的家庭中，有未成年子女家庭租房比例高。在德国，子女年龄低于18岁的家庭有773万户，其中50.3%是租房。相比之下，夫妇两口之家的家庭数量是1358户，其中40.1%是租房。
由于租房便宜买房贵，对很多人来讲买不如租。于是，德国住房市场是买者寡、租者众，尤其对青年人来说，一般到35岁以后才考虑买房，此前，他需要每月连续存款，待存款额达到购房款的20%—40%时，就有资格申请贷款了。在“两高一低”的住房市场下，无论是青年人还是老年人，无论是单亲家庭还是双亲家庭，他们都视租房为自己的家，租住同一套房的租期很长，一般都超过10年。
德国住房市场发生变化，默克尔面临新挑战
如同养老金制度改革在德国达成社会共识一样，德国住房体系的制度目标和理念追求也较为统一，即大力发展租房市场，努力建成一个“房客大国”。德国养老金制度和住房市场特征的形成，在很大程度上与德国的历史有关。欧洲经历了两次世界大战，战争摧毁了大量民房，财富遭受巨大损失。第一次世界大战之后，德国恢复楼房建筑的方式是国家出资；第二次世界大战后，在住房极度短缺的情况下，德国转而实行了市场、国家与合作社三方共同努力的混合提供方式。
同时，德国虽然是一个典型的福利国家，但其公租房的数量在全国住宅存量中仅占8%，大约有300万套，在欧洲国家中比例是最低的。德国公租房有一个特点，就是政府并不亲自建造公租房。在德国，公租房是指对住房提供商给予一定财政补贴之后用于非盈利性与公共目的的住房。根据法律规定，有权利申请公租房的公民包括低收入群体、单亲家庭、怀孕妇女、老人、无家可归者等。1989年住房政策改革之后，德国解散了非盈利的机构体系，政府拥有的房产转交给私人的市场机构。目前，接受财政补贴的住宅提供商包括市政住宅公司、合作社、私人地主、商业性的开发商和投资者，他们从本质上讲已成为住宅市场的竞争主体。
由于住房体制改革等原因，在过去几年里，德国住房市场出现了一些新变化。例如，将住房视为投资手段的投资者越来越活跃、住房自有率明显上升、房价大幅度攀升等。一些德国专业机构对德国住房市场做了预测，默克尔将面临新的机遇和挑战：首先，德国居民有购买第二居所的愿望，第二居所住房市场变化将有可能推动住房市场的需求变化；其次，德国是世界人口老龄化最严重的国家，未来10年里，德国老龄化将更加严峻，这将对住房市场的走势带来影响；最后，大量难民涌入德国将对住房市场产生影响，加之移民政策存在不确定性，这将有可能推动住房市场的需求端，推高潜在市场价格。
“租房文化”逐渐形成并根深蒂固，德国成为一个“房客大国”
二战后德国逐渐成为“房客大国”，同时形成了独特的“租房文化”。在德国决策层和德国国民的观念中，房子仅是一个栖身之所，是社会基础设施的一个组成部分，而不是投资工具。同时，苛刻的税收政策对形成“租房文化”发挥了重要作用。德国的住房政策导向十分清晰：抑制房产交易，只要过手交易，就须缴纳相当于房产价值3.5%—6%的印花税（各州比例不一样）；房产交易之后如果有收益，就必须要缴纳资本利得税；对房价上涨的部分，须课征房产价值税。德国的住房税收政策对消灭“炒房”投机行为和抑制楼市泡沫发挥了重要作用。
独特的历史、难忘的经历和鲜明的政策导向等诸多因素，使德国“租房文化”逐渐形成并根深蒂固，德国由此成为一个“房客大国”。作为一个“房客大国”，德国的住房市场在发达国家中是最稳定的，是住房价格波动最小和居住成本最低的；作为一个“房客大国”，与其他发达国家相比，德国的住房体系是金融化程度最低、绑架金融体系可能性最小的；作为一个“房客大国”，德国是二战后唯一没有出现过房地产泡沫的国家，是发达经济体中最不容易发生次贷危机的国家。
（作者为中国社会科学院世界社保研究中心主任）
【参考文献】
①《现有政策效果平平 住房难成德大选“灰话题”》，新华网，2017年9月22日。
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