【摘要】近年来，一些地方的房价居高不下，普通群众买不起房，很多商品房空置，开发商为保持房价，也面临着极大的金融风险。因此，房地产市场仍需进一步调控，要通过平衡房地产市场的供求关系、控制房地产市场上的不合理投资行为等手段，加强房地产市场的管理，保证房地产市场健康有序发展。
【关键词】房地产 调控政策 供需关系
【中图分类号】F293.35 【文献标识码】A
近几年，随着我国经济的快速发展，房价一路上涨，房地产市场上炒房的人越来越多，一些地方的房地产市场已经偏离供需平衡状态，长此以往，会导致越来越多有实际需求的人买不起房，更不利于经济社会的稳定发展。为此，国家出台了一系列调控政策，旨在调控房价，引导公众理性购房，推动我国房地产市场健康发展。
我国房地产市场仍需深层调控
房地产市场作为我国经济发展不可或缺的一部分，其价格始终牵动着广大人民群众的心。同时，房地产业也是我国财政收入的重要来源，是城市发展的重要组成部分，能够拉动城市经济的发展。房产对于普通群众来说属于刚性需求，但部分有一定经济基础的人根据各地房价的趋势购房、卖房，一度使房价直线上升，甚至一些城市出现了个别地段买不到房的现象。市场上的炒房行为越来越突出，学校、医院、公园等附近的房价高到惊人。
房价的波动影响着相关产业的价格走向，如果房价大幅波动，会加剧人们生产生活和行业市场的不稳定性。例如，房价增长会带动钢筋、水泥、砂石等价格迅速提高，进而影响整个建材行业的市场价格，一旦房价跌落，这些材料的价格又会迅速下降，给人们生产生活造成一定的影响。
房地产业是促进我国经济增长的主要行业之一，能够有效拉动内需，但这一特点也是造成房地产价格居高不下的一个重要因素。近年来，我国政府通过经济政策和土地政策对房价实施了调控，但是调控初期的效果却不甚理想。具体来说，2003年后开始对房地产价格进行调控，但是成效不明显。受2008年经济危机的影响，房地产业又一度十分萧条，为我国经济发展带来一些负面影响。近年来，房价高涨后，各地政府也出台了一系列调控政策，但是一些地方的房价还是居高不下，甚至出现了“越调越涨”的现象，我们对房价的预想调控成果和实际情况还有一些差距，给调控带来极大难度。
房地产业是我国经济发展的重要支撑，也是财政收入的主要来源。但是近年来房价一路飙升，购房难的现象频频出现。在城市发展过程中，房地产业是一些城市的支柱性产业，能够拉动城市经济，但实际上人们的收入水平与房地产价格却不成正比，加之房价一直居高不下，给人们购房带来极大困难。按照国际标准，正常的房价收入比的取值范围为4—6，但目前我国实际房价收入比却高于这个区间，极易造成房地产泡沫。
房地产结构的不合理也是造成房地产市场不稳定的一项重要因素，在我国房地产市场供给中，普通商品房和经济适用房占总房源的30%—35%，别墅、商业用房、公寓在我国总房源中占比较大。所以，我国普通群众买不到房、买不起房。普通公众买不起房正是目前我们需要重点解决的问题。
从供需双方来看，一方面，我国房价居高不下，造成很多商品房卖不出去；另一方面，普通群众买不起房，而一些城市中的大部分商品房空置，开发商为保持房价，即使让房间空置也不愿降低房价，从而造成了资源的浪费，开发商也面临极大的金融风险。我国房地产市场的发展能够连接投资和消费，政府在调控房地产价格时应考虑到这两项因素，通过调控房地产价格使我国经济实现平稳发展。
从调控政策、供需关系等方面入手，促进房地产市场健康发展
继续深入实施房价调控政策。通过调控房地产市场，使房地产价格趋于合理，是促进我国经济稳定发展的一个重要途径。目前，在国家出台一系列房地产调控政策的基础上，房价已有所下降，取得了初步成效。但从全国范围来看，还有很多地区的房价没有得到有效调控，满足不了普通居民的购房需求。尤其是近几年，房地产的快速发展使社会上形成一种炒房的风气，一些人通过买房和卖房获取经济利益，不停上涨的房价导致一些地方出现了房地产泡沫，不利于我国经济的长远发展。因此，继续深入实施宏观调控政策，进一步调控房价是非常有必要的。通过有效抑制房价上涨，将房价控制在正常范围之内，有效解决普通群众购房难的问题。要进一步加强房地产市场管理，保证房地产市场健康、有序地发展。
平衡房地产市场的供求关系。党的十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”各地应出台相关优惠政策或有力举措鼓励房地产开发商多建设保障性住房和经济适用房，解决更多人买不起房、没房住的难题。平衡房地产市场的供求关系需做到以下几点：一是在建设保障性住房和经济适用房时应确保足够的土地供应，并在审批土地方面给予相应的政策支持；二是政府应将经济适用房和保障性住房的建设落实到实际行动中，对开发建设过程进行全程监督，保证好房屋质量。与此同时，我国政府应完善相关政策，保障群众的住房利益，降低人们的购房压力，真正实现“让全体人民住有所居”。
控制房地产市场上的不合理投资行为。要想调控房价，就要对房地产市场上的不合理投资行为进行控制，监控和打击不正当购买房地产的行为。房产税是我国一项重要的税收来源，通过对税负进行约束并对税收进行调节，能够有效缓解房价不断上涨的情况，减少居民的购房压力，进而达到促进房地产行业健康发展的目的。我国在优化房产税的过程中，能够再次分配财产税，还能有效缓解贫富分化的现象。因此，严格管控投资行为能够减少房地产市场的炒房现象，促进房地产市场的健康发展。
从制度保障、双向调控的层面促进房地产市场健康发展
强化不动产登记制度。不动产登记是调控房地产市场的前提和基础，在房地产交易过程中，我们应对房屋情况有清楚了解并明确房屋的产权问题。房地产的商品属性决定了其在交易过程中会存在一定的风险，而不动产登记制度则能够有效解决交易后的产权纠纷等问题。
注重双向调控。经济全球化背景下，我国房地产价格势必会受到全球经济状况的影响，倘若国际经济环境不佳，也会为我国的房地产市场发展带来一些负面影响。所以，要想使房地产市场实现稳定发展，就要实行双向调控。房产的持续升值会导致市场上存在很多炒房的人，他们将房产投资作为一种快速获利的手段，疯狂买入，导致房价虚高，住房率低、空置率高。对此，各地政府要从双向维度进行调控，在一二线城市，严控购房资格，将房价稳定在一定水平。
适当采取房企融资解冻的方式促进房地产业的发展。融资解冻能够使房地产市场在不景气的情况下，稳定发展并恢复活力，符合房地产发展的长远目标。但需要注意的是，这项举措不适合中小企业。
（作者为武汉理工大学博士研究生）
【参考文献】
①丁杰、李仲飞等：《房地产调控政策的连续性与有效性——基于信贷资源再配置的视角》，《经济评论》，2015年第4期。
②孙涛、郑晓亚：《我国房地产调控政策的制定与执行——基于博弈论与激励理论的建模分析》，《云南财经大学学报》，2015年第4期。
③韩永辉、张佐敏等：《房地产“限购令”的调控机制与政策反思——基于单中心双环城市模型的分析》，《经济理论与经济管理》，2016年第7期。
责编/刘芋艺 赵橙涔 美编/于珊
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