【摘要】当前，我国境外房地产投资呈现出快速发展的态势，同时也暴露出一些风险，如新全球化格局不确定性带来的政策风险，全球贸易紧缩带来的市场风险，科技快速发展带来的技术风险，严格外汇管控背景下的金融风险等。要管控境外房地产投资的风险，就需要关注相关政策的变动和市场动态；优化投资组合，规避市场风险；转变发展理念，创新房地产产品类型和发展模式。
【关键词】房地产 境外投资 风险 管控 【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
近年来，我国企业和个人境外房地产投资呈现出快速发展态势。然而，我国房地产业在海外面临着一系列的问题与挑战，缺乏相关经验以及所投资地区经济、政治、文化、宗教等方面存在的不确定性因素，都会给企业和个人投资带来巨大的风险。因此，如何预判风险、管控风险，就成为当前我国境外房地产投资的当务之急。
全球化背景下我国境外房地产投资现状
近年来，我国在保持经济平稳较快增长的同时，积极推进“一带一路”建设，境外投资不断加大，境外房地产投资也迎来了新的发展机遇。下面从投资规模、区域分布以及资产类别三个方面分析我国境外房地产投资现状。
投资规模。近年来，我国经济发展的速度有所放缓，为了寻求更高效率的增长，越来越多的中国房地产企业将目光投向全球市场，这提高了我国经济“走出去”的发展水平，也是我国对外经济发展的必然结果。据《经济参考报》报道，2016年中国境外房地产投资总额同比增长接近56%，已经达到了282亿美元，中国超越新加坡成为亚洲境外房地产投资最大资本来源国。
区域分布。我国境外房地产投资的分布具有一定的区域性，主要分布在中国香港、欧美发达国家以及“一带一路”沿线的东南亚国家等。其中，中国香港一直以来都受到了众多房地产企业的青睐，在我国境外房地产投资总额中占有很大比重；欧美发达国家作为传统最大的房地产市场也吸引了不少中国资本的进入，这些地区房地产行业的发展也相对较为完善；由于地缘优势和亚太经济的发展，以及我国“一带一路”倡议的实施，使得越来越多的房地产企业投入到“一带一路”沿线的东南亚国家，这些国家本身经济发展较快，同时也为我国企业进行房地产投资提供了很多优惠政策。
资产类别。我国境外房地产投资的资产类别主要以商业用地为主，包括土地开发、写字办公楼、酒店等。此外，移居、教育型房产也较多，这些房地产的投资具有较好的发展前景和盈利空间。作为主体的商业投资型房地产，在境外具有相对较低的投资和运营成本，以及宽松优惠的政策，投资的收益较大，但同时这样的房产风险也较大，相关的税费较高，受到当地一些法律法规的限制。移居、教育型的房产受到政策性因素的影响较大，具有较优的地理位置，主要在一些发达国家，投资者也更多是为了追求更好的教育和生活条件。
新全球化格局下我国境外房地产投资所面临的风险
新全球化格局不确定性带来的政策风险。政策风险主要包括对一些国家相关土地、税收等政策不了解和由于一些国家政策的变动所带来的巨大投资风险。欧美等发达国家房地产市场发展完善、相关的法律法规也比较公开、透明，但近年来，以美国为首的一些国家，实施一系列反全球化的措施，重新设置贸易壁垒，奉行贸易保护主义的政策。鉴于此，我国必须时刻关注这些国家的政治动态，避免受到国际关系变动等方面的影响。而对于一些发展中国家，如东南亚等国，虽然这些国家为中国的投资提供了较为宽松的政策，但是在国际关系中，这些国家政治导向不明确，容易受大国的影响，一些政策也不稳定，给我国境外房地产投资带来巨大的风险和挑战。
全球贸易紧缩带来的市场风险。全球贸易紧缩对海外投资来说并不是一个利好消息。境外房地产投资面临的市场风险包括市场竞争风险以及市场供求风险等。而且，对于在境外进行房地产投资的企业来说，要想在激烈的市场竞争中获胜，就需要企业拥有一定的核心竞争力。此外，国际汇率的变动也会在很大程度上影响到境外房地产投资盈利的水平。境外各个国家市场对外开放的水平不同，市场对于房地产的需求等也不同，如果在境外进行房地产投资的企业不能很好地掌握这些信息，就很难实现有效的投资。
科技快速发展带来的技术风险。随着当前国际经济的复苏，各项科学技术也在蓬勃的发展，我国房地产在境外投资中，就可能面临一些技术方面的风险，比如：技术开发、技术保护以及国际技术发展等。如今，国际市场对于房地产投资虽然有一些相关的规定和统一的标准，但由于各个国家具体情况不同，相关的技术标准也就不同，一些国内适应的相关的技术标准，可能就达不到一些发达国家的要求，或者由于宗教、国际关系的影响，一些新的技术会受到境外市场的排挤或者不被认可。
严格外汇管控背景下的金融风险。对于境外房地产行业的投资，必然会受到融资、利率等金融市场方面的影响。金融市场的风险一般都是最大的，而房地产的投资金额是比较巨大的，一旦中间某一环节出现问题，将会影响到整个房地产投资的发展。融资渠道是否畅通关系到整个资金链的运行，因此，合理选择金融产品和有效防范金融风险就变得尤为重要。
新全球化格局下如何管控境外房地产投资的风险
关注相关政策的变动和市场动态。境外房地产投资的关键就是要顺应国际发展的趋势，充分利用各国的相关有利政策。尽管国际贸易保护主义有所抬头，但世界主流的趋势仍然是各国之间寻求合作与发展，所以，境外房地产投资一定要顺应我国“一带一路”倡议和各国提供的宽松、有利的政策。进行境外房地产投资的企业必须同所投资国发展的需求相结合，赢得当地政府的支持，了解并学习当地的政策及法律法规。企业投资的选择一定要做好前期的调研和分析，谨慎投资，对于当地市场需求和习惯等要有一定的了解，时刻关注市场的动态，做好相应的调整。
优化投资组合，规避市场风险。房地产的投资面临一系列的风险，而房地产投资时间长，相应的风险也会增大。所以，企业在关注效益的同时，也要关注资产投资面临的风险，要想实现资金的最佳配置，就必须实现投资组合的优化，将企业境外房地产投资的风险降到最低。要了解当地市场，促使投资的成本下降，尽可能在短时间内实现盈利。另外，在投资中要合理分配长期投资和短期投资，长期投资利润高，风险也大，短期投资则相反，需要优化长期和短期投资的组合，设计最优的方案。最后，要注重积极和稳健投资的比例以及不同用途和种类的房地产方面的投资。
转变发展理念，创新房地产产品类型和发展模式。对于从事境外房地产投资的企业来说，最重要的还是要提高自身的核心竞争力。在激烈的国际竞争中，只有不断创新，引领市场的发展，依靠管理和科技的实力，才能够在国际市场中占据有利地位。首先，我国境外从事房地产投资的企业在迎合当地消费习惯和传统习俗的同时，唯有大胆创新，形成自身的技术优势，才能赢得当地消费者的认可，占领国际市场。其次，房地产企业必须有自己坚守的理念，科学预判未来市场发展趋势，通过创新赢得发展市场，无论是房地产的产品类型还是企业发展的模式都需要不断改进和创新。
（作者为中国社会科学院研究生院讲师）
【参考文献】
①彭继民：《我国海外投资评价指标初探——阶段、特征、难点分析》，《科学决策》，2003年第8期。
②张广蒙：《我国“境外投资”基本政策发展演变》，《国际经济合作》，2009年第9期。
③习近平：《决胜全面建成小康社会 夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告》，新华网，2017年10月27日。
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