【摘要】房价下跌对中国经济有两种相反的影响。一方面促进经济增长，另一方面，增加金融风险。也就是说，房价下跌对消费、投资、实体经济有正面的影响，对银行安全和地方债风险有负面的影响。为使经济“脱虚向实”，实现经济转型升级，防范和化解系统性金融风险，应严控房贷和地方债规模，从而将房价下跌幅度控制在一定范围之内。
【关键词】房价下跌 经济增长 金融风险
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
根据国家统计局公布的数据显示，2018年房价上涨势头总体上被遏制了，房价下跌趋势日趋明显。同时，中国经济正面临“三去一降一补”的供给侧结构性改革，这不仅事关中国经济转型升级的成败和系统性金融风险的化解，而且事关房地产市场的走向。
房价下跌总体上会扩大消费
对无房者和租房者而言，房价下跌能增强房价和租金的支付能力，扩大住房消费和日常消费，不仅能解决住房问题，而且能促进经济增长。对拥有多套房的有房者而言，房价下跌使房产价值缩水，高债务杠杆的有房者甚至可能出现负资产，从而减少消费，抑制经济增长。根据西南财经大学2013年《中国家庭金融调查报告》显示，本地人口中无房户占10.5%，一套住房的家庭占70.5%，二套及以上住房的家庭占19%；外地人口中无房户占71.4%，一套住房的家庭占25.2%，二套及以上住房的家庭占3.4%。尽管住房具有消费和投资双重属性，但第一套房的消费属性占主导地位，不具有财富效应。因此，房价下跌时，占比很小的二套及以上住房家庭减少消费，占比很大的无房户和一套住房的家庭增加消费，总体上扩大了消费。有关中国住房消费的研究发现，房价上升抑制了住房消费和非住房消费，因此，房价下跌能促进消费。此外，无房户和拥有一套住房的家庭通常是中低收入者，拥有二套及以上住房的家庭通常是高收入者，房价下跌会进一步扩大无房户和一套住房家庭消费，促进经济增长。
住房租赁市场和所有权市场相互关联、相互影响，导致房价和房租共同波动。因无房户既可买房也可租房解决住房问题，房价下跌不仅会促进买房者的住房消费和日常消费，而且会降低租金，促进租房者的住房消费和日常消费，加快经济增长。大量研究发现，房价上升加剧贫富差距。因此，房价下跌会降低贫富差距，进一步扩大消费，促进经济增长。
房价下跌会减少投机性房地产投资
投资拉动经济增长，是中国经济增长的主要拉动力。一般而言，投资可分为房地产投资和非房地产投资。房地产投资分为房地产开发投资（生产性房地产投资）和购买投资（非生产性房地产投资），房地产开发投资决定供给，购买投资决定需求。通常，房价下跌减少房地产开发投资，增加房地产购买投资。鉴于房地产开发周期较长，房地产开发投资对房价变动的弹性小于房地产购买投资，房价下跌会使房地产投资总体上增加。
房价下跌不仅影响房地产投资，而且影响非房地产投资。需指出的是，投机者只“买涨不买跌”，房价下跌会减少投机性投资。若投机性投资占主导，房价下跌会减少房地产投资，增加非房地产投资，促进实体经济增长；若投机性投资不占主导，房价下跌会增加房地产投资，挤出非房地产投资，不利于实体经济增长。2017年，中国房地产开发投资和销售额分别占GDP的13.27%和16.16%，合计29.43%，房地产投资占比较高，房价下跌会显著影响中国经济增长。目前，中国房地产高库存和高空置并存，个别地区还出现了“鬼城”，房价下跌有利于挤出投机性房地产投资，增加非房地产投资，避免房地产和城市发展误区，促进经济转型和产业升级。
房价下跌显著提高了非房企的创新能力以及加快房企转型，有利于实现经济“脱虚向实”
房价下跌对实体经济有四方面影响。首先，土地作为房屋的生产要素或投入，房价下跌降低了地价，从而降低了非房企的土地成本和生产成本，提高了经济产出，促进了实体经济增长。其次，房价下跌降低了房地产回报率，从而降低了非房企从事房地产开发和投资业务的动机及概率，促使非房企由多元化经营变为专业化经营，由“不务正业”到“务正业”，扩大非房企的研发支出，促进非房企的技术创新，从而壮大实体经济。再次，房价下跌会促使房企转型和资产重组，进一步“去房地产”，向非房地产行业发展，有利于经济“脱虚向实”。最后，房价下跌降低了非房企房产的抵押价值，降低了非房企的融资能力，从而减少了经济产出，抑制了经济增长。
综上，房价下跌对实体经济既有促进作用，也有抑制作用。仅有少数研究认为房价上涨促进了创新，大部分研究发现房价上涨抑制了创新。因此，尽管房价下跌减弱了非房企的融资能力，但显著提高了非房企的创新能力以及加快房企转型，有利于实现经济“脱虚向实”，促进高质量的经济增长。
房价下跌将直接危及银行安全，还会减少地方政府土地收入，增加地方债风险
银行是房贷的核心部门，住房又是房贷的抵押品，住房泡沫将直接威胁银行安全。首先，尽管银行易受信用风险、利率风险和流动性风险影响，但房价波动对银行安全影响最大。住房泡沫不仅导致房贷违约，而且因资本不充足导致美国、英国、西班牙、冰岛等国家的商业银行倒闭。房价泡沫是金融危机的前兆，房价是金融部门脆弱性的重要指标。因此，房价下跌将直接危及银行安全。其次，房贷规模显著影响银行安全。房贷占比越大，银行风险越大。根据国际经验，若房贷占比超过30%，银行将面临严重的流动性风险。目前中国某些零售银行的房贷比重已超过30%，房价下跌易导致严重的房贷违约和银行风险。最后，银行安全还取决于银行资本充足率。事实上，尽管中国商业银行的资本充足率逐年增加，但房价下跌风险通常被低估，可能仍无法满足住房萧条期对资本充足的要求。
房价下跌影响土地财政和地方债风险。众所周知，中国城市土地属于国有，实际属于地方政府所有，土地出让收入属于地方预算外收入，被称为“土地财政”。土地财政大多用于城市基础设施和公共设施等生产性公共产品的供给，促进了经济增长。因此，若土地出让收入减少，则会减少生产性公共产品，阻碍经济增长。
据审计署2013年第32号审计公告，截至2012年底，11个省级政府、316个市级政府和1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额为34865.24亿元，占省、市、县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。为防范地方债风险，自2010年中央加大了地方债特别是地方融资平台（城投债）的清理整顿，2017年中国地方债务规模降为166676.08亿元，为GDP的20.15%，分别为土地出让收入和地方预算内收入的4.57倍和2.43倍。自2011年，随着中国经济和城市化增速放缓，土地收入占预算内收入比重逐年下降，已由2011年的1.54倍降为2016年的0.50倍，土地财政偿还地方债能力在下降，地方债风险在增加。另外，无论土地作为资本（生产要素）还是资产，房价与地价受共同因素影响，具有共同运动特征。因此，房价波动引发地价波动，影响土地财政和地方债风险。房价下跌不仅会减少地方政府土地收入，而且会降低地方债偿还能力，增加地方债风险，引发主权债务危机和银行危机，损害经济增长。
综上，房价下跌使中国经济面临两难境地。若房价大跌，银行和地方政府将面临银行危机和主权债危机。若房价下跌太小，对经济增长的促进作用有限，不利于经济“脱虚向实”，不利于经济转型和产业升级。为破解房价下跌困局，实现经济转型和产业升级，防范和化解系统性金融风险，一方面应严控房贷和地方债规模，另一方面应根据房贷和地方债危机发生条件，科学测算房价下跌的最大值，将房价下跌幅度控制在一定范围之内。
（作者为中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任，中国人民大学商学院教授）
责编/ 谢帅 美编/史航
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