漫画：颜庆雄
引子：
近日，财政部、国家税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，明确房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶等直系亲属，以及赠与对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。如何解读新信息？释放哪些新内涵？本期思与辨就该问题进行讨论。
■ 主持人：王玥
■ 嘉宾：张继生（深圳市律师协会风险管理法律专业委员会委员）
阮传胜（上海信息与法律协会理事，法学博士）
臧建文（财税学者、财政学博士）
房产是否以赠与的方式传承，还需要考虑取得房产以后准备怎么处置
主持人：有业内人士称尽管房产无偿赠与配偶等直系亲属免征个税，但还是建议市民以买卖的方式过户，因为如果未来受赠人还想再将房子卖出去，将面临极高的税费成本，您怎么看？
张继生：这种说法有一定道理，但是房产到底是以无偿赠与配偶等直系亲属还是买卖方式过户，需要结合自身情况而定。如果赠与的这套房产以后不需要再次买卖，完全是自住的需要，那么就选择赠与比较好；如果该房产以后可能还会卖出去的话，那么就选择交易过户比较好。赠与费用少，但是通过赠与方式取得的房屋，受赠人日后出售房屋，需以成交价乘以20%缴纳个人所得税，确实是增加了税费成本。
阮传胜：结合相关规定，房产是否以赠与的方式传承，还需要考虑取得房产以后准备怎么处置。如果是打算再卖这套房屋的话，就要考虑后续个税缴纳的差异了。按照现行相关规定，接受赠与的房产再次出售时，需要缴纳房款的20%作为个人所得税。这也就意味着总价300万的房子，再次出售时仅个人所得税就需要缴纳60万元。如果是买卖的方式来传承这套房产的话，假设之前是100万元买来，而之后涨到300万元的时候，只需要按价差的200万元来交税。从上面的分析可以看出，如果该套房产考虑以后可能会出售，那么最好是用买卖的方式过户；如果房产以后不考虑出售，那么房屋无偿赠与更合算。
臧建文：应具体分情况考虑：一方面，按照现行房产交易相关税收法律规定，房产交易，通常情况下，主要涉及增值税、个人所得税、印花税以及契税等税费。而房产无偿赠与配偶等直系亲属，虽可免征个税，但依然缴纳全额契税、印花税等。如果选择买卖过户，且交易的房产符合适用5年以上、为家庭唯一生活用房的条件时，则不仅免征个税，而且按相应面积减半或减比例征收契税，因此，相比无偿赠与，买卖过户的税费负担较小。
另一方面，房产无偿赠与再售卖时，尽管依然适用20%的个税税率，但是，税基方面，并非按照售卖金额总值进行核定，考虑到近年来房屋价格上涨迅速以及未来预期，一般来说，无偿赠与所考虑的“原捐赠人的实际购置成本”要远小于受赠时刻采用买卖过户所记录的“财产原值”，因此，前者的税基将远大于后者，导致房产无偿赠与的税负较重。
此项修改是顺应新个税法所做的调整
主持人：此次公告涉及的征税政策最大的变化，在于将一部分个税征税的项目名称，从以往的“其他所得”改为“偶然所得”，为何要做此更改？
阮传胜：个人所得税法2018年修改前，原税法中11项应纳税所得的最后一项为“国务院财政部门确定征税的其他所得”（以下简称“其他所得”），根据这一条款，财政部、税务总局陆续发文明确了十项按照“其他所得”征税的政策。2018年个人所得税法修改后，取消了“其他所得”项目，按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件，需要进行相应调整。受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，此前按照“其他所得”项目征税，因此调整为按照“偶然所得”项目征税。
臧建文：随着市场交易形态的不断变化，税收制度须及时做出调整。此次公告，是依照个人所得税法的修改而进行的适应性改变。与个人所得税法相继配套出台的个人所得税法实施条例，第六条各项个人所得税的范围中规定，除了依照上位法所罗列的九项收入所得，还提到了“个人取得的所得，难以界定应纳税所得项目的，由国务院税务主管部门确定”，于是，此次由财政、税务部门联合出台个税应税项目适用细则的公告，也便不难理解了。
张继生：从法律的角度来看，此项修改是顺应新个税法所做的调整。2018年新个税法修改后，取消了“其他所得”项目，按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件，需进行相应调整。其中一部分“其他所得”项目原本应归类列入“偶然所得”等项目；为此，财政部、税务总局印发《公告》，对原税法下按“其他所得”项目征税的个人收入调整了适用的应税所得项目。这次调整对大多数纳税人来说是利好，随着新个人所得税法即将实施，“其他所得”行将寿终正寝，“偶然所得”等项目必然发展壮大。
在房产无偿赠与时需签订书面赠与协议，避免出现纠纷
主持人：房产无偿赠与还需注意哪些事项？
臧建文：对于房屋赠与所涉及的当事人来说，需要注意以下几点：
第一，明确赠与对象。涉及房屋无偿赠与，作为个税“偶然收入”中的一类，仅当受赠人为直系亲属等特定对象时，当事人才无须缴纳个税。
第二，保存赠与资料。在房屋赠与当事人符合免税待遇的条件时，需要向税务部门提交相关佐证材料，以便保障自身合法权利及利益。
第三，核实税率与税基。如符合无偿赠与缴纳个税的征收条件时，适用“偶然所得”20%的税率，按照赠与合同的房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的税费后的余额，作为税基，否则如合同标的价格明显偏低或无明确写明时，将由税务部门核定受赠房屋市场价格并确定应纳税所得额，这将导致纳税人处于相对被动的境地。
张继生：房产无偿赠与直系亲属，不仅需要考虑税费成本问题，还需要考虑所带来的法律后果。赠与到直系亲属的房产，如果遭遇家庭变故，比如离婚，房产是无法分割的；同时，如果是父母赠与给未成年子女，子女成年后即为完全民事行为能力人，具备处置自己名下房产的权利；在这种情况下，不管子女对受赠的房子是出售还是抵押，父母都无权干预。如果是夫妻间赠与配偶，是对自己房屋产权的处理行为，即将个人持有的房产变为共同持有，房产属于夫妻共同财产。基于以上，在房产无偿赠与方面，需要赠与时，结合赠与人的真实意思表示，签订书面赠与协议，明确赠与对象，附随赠与条件，避免出现纠纷。
阮传胜：免征个人所得税的范围限于具有特定关系的人群之间，即限于配偶、直系亲属、抚养人、赡养人之间。需要指出的是，房屋的产权转移过程中契税等其他税费仍需缴纳。主要包括契税、公证费、评估费和个税，按照上述公告，特定对象之间房产赠与过程中的“个税”国家已发文免征，所以只剩下前三项税费需交纳，交纳比例分别为房产评估值的（契税）3%、（公证费）1%、（评估费）0.25%。
