房地产税将在部分地区开展试点，此消息披露后，立即成为社会关注的热点。我这里想讨论的是，开展房地产税试点可能会遇到哪些困难。
征收房地产税，是国际通行的做法，应该早在人们的意料之中。然而据我所知，目前学界对征收房地产税的看法并不一致。有学者认为，国内房产不同于国外的房产，人家西方国家居民购房，拥有房地产的所有权；而国内购房只有70年使用权，并无所有权。所以我们不应仿效西方国家的做法。
另有一种观点说：近些年国内房价已整体高于西方国家的房价，究其原因，是政府高价出让土地，而高地价推高了房价。并分析说，消费者高价买房时，政府已经从消费者那里得到了不菲的收入，若再征收房地产税，无异于从一头牛身上剥下两张皮，这样对消费者不公平。
骤然听，两种观点皆不无道理，但我却不同意他们的分析。不错，我国城市土地归国家所有，居民购房只有使用权。可要指出的是，这里的“使用权”是个习惯说法。事实上，它不仅包含房屋使用权（房主的居住权），同时也包括收益分享权（房屋出租取得租金的收入权）和转让权（房屋出售权）。在经济学里，此三项权利即为“产权”。房主拥有房屋产权，当然得交税。
我曾多次说过，国家依法征税，原因是政府提供了公共服务，纳税人享受了公共服务，所以必须给政府支付对价。由此看，政府对房产征税，与房主是否拥有房屋“所有权”无关，关键是要看房屋“产权”是否需要国家保护。天下没有免费午餐。若房主希望自己房屋“产权”不被侵犯，需要国家保护，那么就应给国家缴税。
不能否认，国内房价确实偏高。问题是房主支付了高房价是否就无需缴房产税呢？我的看法，高房价与征收房产税是两回事。经济学说，房价与地价的关系，是房价拉高地价，而非地价推高房价。房产开发商不蠢，若市场房价走低，他们绝不会去高价拿地。有事实为证：2008年国内房价大跌，地价也随之大跌；2009年后房价上涨，地价才又跟着涨起来。
国内房价为何会居高不下？经济学解释，是住房供不应求。可我们目前的现实是，一线城市住房空置率达16.8%，二线城市达22.2%，三线城市达21.8%。何以出现这种怪象？原来，有些人买房并不是为了自己住，而是为了炒，是炒房拉高了房价，今天“高房价”与“高空置”并存，原因即在于此。
设想一下，假若政府一旦开征房地产税，目前人们手里的空置房是不是会卖出去？当然会。若20%左右的空置房卖出去，住房供给增加，房价必然下降。可见，开征房产税不单可以增加政府的收入，而且还可平抑市场房价，满足低收入者的购房刚需。此举一石二鸟，请问有何理由反对开征房地产税呢？
当然，征收房地产税涉及千家万户，利益攸关，在操作层面应慎之又慎。其实，国家之所以先在部分地区试点，也是为了投石问路，希望通过试点摸索经验，然后再在面上推开。这些日子，我自己一直在思考这样一个问题：房地产税的计税对象和税率应该如何确定？
关于计税对象。最便捷的当然是按人均住房面积征，这也是国内多数学者的主张。比如目前城镇人均住房约40平方米，故可考虑将起征点设定为人均50平方米，超过人均50平方米征税，50平方米以下可以免征。此办法虽然简便，但有个难题不好解决。举个例子，一家老两口住房100平方米，不必缴税；可若其中1位过世，另一位就得缴税。如此，岂不会加重老人的负担？
实不相瞒，起初我的设想是按房产的套数征：首套住房可以免征；从第二套开始征。可当我与同事讨论时，对方却不赞成。并举证反驳说，他认识某年轻夫妇，前几年购买了首套50平方米的住房，后来有了小孩，房子不够住，又买了一套90平方米的房子。若按人均面积征，不用缴税；但若按住房套数征却得缴税，他们会接受么？
是的，按人均面积或按套数征税皆各有弊端。所以我现在的观点，是将两者结合起来。顾名思义，房地产税是针对房产持有者征收的资产类税。所谓资产，是指能直接产生收入的财产。显然，当住房用于出租或者炒卖时，属于资产；而自己住时则属消费品。首套住房是自己住的，故无论是否超过人均50平方米都不应征税。
至于对第二套房产是否征税，我认为应综合考虑住房面积。上面那对年轻夫妇有了孩子，两套住房加起来人均未超过50平方米，他们的第二套房不应征税。但若人均面积超出了50平方米，对超出的部分则应征税。为何要作这种区分？因为对第二套房不征税，难免会有人钻空子：一套房子自己住，另一套用于出租或炒卖。
最后再说税率设计。此问题相对简单些，我也简单说。总的原则：顾及多数人的承受度。前面讲过，国家征收房地产税，目的是增加政府收入，抑制炒房、提高住房使用效率。我看到的数据，发达国家的房地产税率最高为2%。而中国是发展中国家，去年城镇居民人均年收入约4.3万元。基于此，我国房产税率应该低一些，可根据住房面积，在0.1%—1%之间逐步累进。
