在“房住不炒”、“三道红线”、供地“两集中”等多重调控政策叠加影响下，2021年，房地产市场整体成交呈“前高后低”态势，行业也随之迎来了新一轮洗牌，房企经历着前所未有的挑战，表现日趋分化。
“回首不平凡的2021年，我们直面挑战、突出重围，《财富》世界500强排名荣登139位，连续5年攀升。”在2022年碧桂园集团新年致辞中，总裁莫斌如是说。
逆势攀登显然并非易事，从各研究机构发布的2021年房企销售业绩榜中不难看出，只有央企、国企和部分稳健经营的头部民企在行业竞争中保持了相对稳固的优势，展现出了较强的经营韧性。
【聚焦市场】
优质资源向头部房企倾斜
2021年，在“房住不炒”主基调的指导下，房地产市场上半年成交总体保持高位，百强房企累计销售业绩规模同比增长36.7%；而从下半年开始，随着限购、限贷等政策升级，购房需求释放受到一定影响，市场一度转冷，规模房企平均目标完成率不及历史同期。
中指研究院数据显示，2021年32家代表房企销售目标平均完成率为90.1%，总体明显低于去年。同时，由于部分房企陷入资金、债务危机等事件，市场呈现出明显的观望情绪。一些业内分析人士甚至一致认为，市场行情可能在短期之内难以出现较为明显的扭转，房企如何保持销售业绩的稳定将成为当前的首要任务，而对销售业绩目标的设定也将越发保守。
尽管去年全年行业信心不足，市场呈现下行趋势，但不少业内人士认为，房地产市场的基本面没有发生改变，住房需求依然存在。据全国第七次人口普查数据显示，2020年我国常住人口城镇化率为63.89%，仍处在快速推进城镇化阶段，每年预期新增的超1100万的城镇就业人数，也将带来大量新增住房需求。
申万宏源研究观点分析认为，透过去年央行下调存款准备金率，相关部门强调“保交楼、保民生、保稳定”“稳地价、稳房价、稳预期”的动作可以看出，低迷的市场逐渐迎来利好。“预计后续行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头和优质民企。”
除此之外，从资本市场看，自去年底房企的融资环境已逐渐有所改善。据中指研究院统计数据显示，仅去年11月单月，房企境内外债券融资就累计发行48笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。
进入去年12月，碧桂园、龙湖等规模房企融资有了实质性进展。
据悉，12月13日，碧桂园集团在上交所成功发行一笔2.84亿元的供应链ABS产品，票面利率为5.5%；12月15日，碧桂园集团面向专业投资者公开发行10亿元公司债，票面利率6.3%，共吸引包括银行和非银行在内的十数家机构参与。而12月10日，龙湖也发布公告表示，集团发行10亿元15年期中期票据。
克而瑞研究观点认为，诸如龙湖、中海地产、万科地产等优质房企较容易在融资层面获得相关机构青睐。以碧桂园为例，其长期处于低位水平的融资成本和多元的融资渠道，侧面体现了其稳健发展带来的红利效应。评级机构穆迪则认为，龙湖在过去十年不断追求销售增长和提升投资性物业租金收入的同时，依然保持了严格而审慎的财务管理。
【数据透视】
头部企业持续显现经营及发展韧性
近期，多家研究机构分别发布了2021年房企销售业绩榜单。虽然百强房企中业绩同比下滑的比例较高，但千亿房企的数量却不降反增，达33家。而诸如碧桂园、万科地产、融创中国等头部企业则在行业竞争中保持了稳固的优势，并展现出了较强的经营韧性和发展动能。
1月5日，碧桂园集团发布公告称，2021年全年实现归属公司股东权益合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约为6641万平方米。
值得一提的是，在中指研究院、克而瑞研究等多家第三方机构的最新年度销售排行中，碧桂园均稳居行业榜首。
其中，克而瑞统计显示，去年TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增幅达19.8%。值得关注的是，碧桂园去年全口径销售金额和操盘金额均超过7000亿元，且权益金额5580亿元，位列多个排行榜首位；万科地产、融创中国则分别以6203.0亿元和 5976.0亿元的全口径销售金额位居榜单的第二、三位。
“碧桂园属于行业内稳健型发展的身体力行者。”亿翰智库研究观点称，碧桂园集团具有精细化的财务管理能力，杠杆空间充足，且能够把握机会择时布局，并顺利实现项目销售去化，使销售业绩总量连续五年蝉联行业第一。
据悉，凭借稳健的财务状况和优秀的运营能力，以及可持续发展的预期，碧桂园备受数家评级公司和主要金融机构认可。
从去年下半年至今，三大国际评级机构密集下调了房企评级和展望130余次。在此背景下，穆迪和惠誉却均维持了对碧桂园的投资评级。不仅如此，国泰君安等国内外市场机构也纷纷看好其财务状况和未来发展空间，纷纷给予“买入”“增持”等较高评级。
此外，从“三道红线”指标来看，目前碧桂园虽处于黄档，但仅扣除预收款的资产负债率略高于红线要求，指标逐步向好。“该指标已从去年底的80%下降至77%。”碧桂园管理层明确表示，公司将严格按照监管的要求在2023年前达标。
【稳健发展】
优质企业“降本增效”向高质量发展迈进
在发展趋稳、监管强化、整体市场空间仍存的背景下，行业整体显然已经进入了从“高速发展”向“高质量发展”转变的时代。
“新常态下，房企的经营逻辑正在加速发生转变，通过增强自身抗风险能力，以期实现稳健且高质量的发展。”业内人士指出，在这一方面，房企的动作似乎格外统一。据了解，今年以来，龙湖、碧桂园、新城控股、中南置地等多家房企陆续进行了组织架构调整。
“主动变革的核心在于‘降本增效’。”在业界看来，通过对组织架构的收缩精简，不仅可以在缓解流动性压力的同时向管理要效益，还可以在能够预见的窗口期提前布局，为后续发展蓄能。
2021年6月23日，万科宣布将对区域划分进行调整以加速转型。将原有的五个区域细化为七个区域，分别为北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北；近期，世茂集团也宣布新一轮架构调整，对集团总部职能部门、区域职能部门进行整合。新成立建设运营、供应链与产品研发三大中心。
值得一提的是，2021年12月31日，碧桂园集团内部发文，宣布新一轮组织架构调整。据悉，调整完成后，碧桂园区域公司已由原来的106个，合并成65个。
对此，碧桂园方面表示，此轮调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标，通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本，努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。
据悉，碧桂园多年来坚持一到六线城市的全覆盖，持续聚焦深耕，权益可售资源与人口流入地区、五大都市圈高度匹配，契合国家新型城镇化重大区域发展战略和人口流动的趋势，且获取项目的质量不断提升。
“艰难困苦，玉汝于成，我们曾‘生于忧患’，也深知‘永无坦途’，但办法总比困难多。”透过莫斌在集团的新年致辞，也不难看出，在企业亮眼业绩的背后，离不开多维度和全周期的综合竞争力的提升。
碧桂园方面表示，在市场调整期，企业坚持围绕“一率五力”精细化管理，从投资、运营、营销、产品、财务、组织管理等各个层面持续发力。
或许正如莫斌所说，要坚持长期主义，运用归零思维，深化全竞提升，强基固本，做一成一，方能穿越行业发展周期，迎来更大发展。文/张鑫宇
