销售贡献近七成来自三、四线城市的碧桂园，未来发展策略是否会做调整？
“稳健”二字，多次出现在碧桂园高管的表述中。
3月30日的碧桂园2021年度业绩沟通会上，碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌说，今年碧桂园在战略层面继续强调“行稳致远”。“针对当前市场环境，碧桂园目前的状态是开源节流、保现金流、保‘三道红线’，做正确的事情。”
正确的事情是什么？莫斌强调，“要以可动用资金作为考核目标，做有现金流的利润，以及控支出、调结构、保资产。”
碧桂园近期的“待遇”，恐怕要让不少房企眼红。在房地产整体面临流动性困难的背景下，今年3月初，碧桂园获得了招商银行授予的150亿元并购融资额度，用于地产并购业务。自并购贷款不计入“三道红线”后，碧桂园成为首批获得并购贷款融资额度的民营房企之一。
追求规模的时代早已远去。即便身处行业深度调整期，碧桂园仍以“并购大户”的身影，活跃于风声鹤唳的市场中。沟通会上，“收并购”“融资力度”“规模目标”“利润下滑”等，成为媒体关注的热点话题。
同日，碧桂园披露2021年度财报。数据显示，2021年，公司的权益合同销售金额约为5580亿元，权益合同销售面积约为6641万平方米，营业收入约为5230.6亿元，同比增长13%；毛利、净利分别为927.8亿元、409.8亿元；股东应占核心净利润267.97亿元，同比下降超两成。
回款方面，2021年，碧桂园的权益物业销售现金回笼也达到了5022亿元，权益回款率达90%，且连续六年维持在90%以上。今年前两个月，碧桂园录得656.8亿元的权益销售额，权益回款率超95%。
借中国城镇化的东风，碧桂园在三、四线城市广泛布局，跃居“宇宙房企”。过去20多年，碧桂园在全国1400多个县市，布局了3200多个项目。政策调整叠加疫情反复影响，三、四线楼市速冻。对于销售贡献近七成均来自三、四线城市的碧桂园来说，其未来发展策略是否调整，备受关注。
走势：行业边际改善，销售规模不是第一追求
“2021年，几乎是中国房地产行业近10年来波动最大的一年。”
莫斌说，去年下半年市场整体转冷，金融机构风险偏好下行，给行业每一位参与者都带来了巨大挑战。但碧桂园始终相信，挑战和机遇并存。
“调控政策是为了维护房地产市场长远健康发展，整体市场还在逐渐筑底，市场也在逐渐恢复。但是受疫情影响，市场信心的继续恢复还需要一段时间。”莫斌对楼市走势做出如此判断。展望2022年，他认为，房地产依旧是社会经济支柱产业之一，在“三稳”方向指引下，行业在政策、融资、信贷端等都将得到边际改善。
对于中国城镇化进程以及未来县域经济的增长前景，碧桂园集团董事会主席杨国强一直有着乐观判断。他曾表示，中国的城镇化还有很长的路要走，人民对幸福生活的追求不会变，未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。
国家统计局发布的2021年国民经济和社会发展统计公报显示，2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%。莫斌表示，社科院预测中国城镇化率的峰值会在75%至80%之间，这意味着，城镇化带来的市场空间是巨大的。
莫斌称，碧桂园一直秉持均衡布局的策略，并不限定在一、二线城市或是限定在三、四、五线城市，“碧桂园70％的投资在华东和华南，投资前五的市场是江苏、广东、浙江、河南和上海。碧桂园的投资始终以市场为导向，哪里有经营空间就去哪里经营”。
碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，碧桂园重点布局城市群以及经济和人口比较强的一些城市，以及供求关系良好的市场。碧桂园一直追求好的年化回报，一、二线城市和三、四线城市各取所长，“一、二线城市的毛利水平和货值周转相对会高，但三、四线城市的经营效率更高，开盘时间总体比一、二线城市短，竞争相对弱，年化回报会强一些”。
对于今年的销售目标，程光煜表示，销售规模不是第一追求，合理的量价关系、有质量的销售和经营是该公司的追求。他提到，“去年流入到今年的权益货量是2700亿元左右，今年初步安排大概是3500亿~4000亿元，总的可售货值在6500亿元左右，我们会精准供货，提高货量的利用效率，使去化水平提高到70%~75%。”
关于毛利率下滑，碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君解释称，原因有两个方面：
其一，2017、2018年拿的一些高价地到了交付期，业绩体现在了2021年的报表上；其二，2021年下半年地产整体销售环境比较差，很多房企出现“甩货”现象。“我们在2020~2021年上半年拿的地还是不错的，销售毛利率达到了20%。等行业调整期结束，整体毛利率水平会重新向上。”她说。
融资：年内已无境内债券到期，未来不会加大融资力度
业绩会现场，莫斌称，截至3月30日，2022年内碧桂园已无境内到期债券，仅两笔可回售公司债共计40亿元。境外方面，仅7月到期的一笔7亿美元优先票据，碧桂园已提前做好了还款安排，并会根据市场情况考虑再融资等安排。
“三道红线”方面，碧桂园目前处在“黄档”，即扣除预收款后的资产负债率为74%，大于监管要求的70%的界限。“公司将在2023年中期之前，实现从黄档到绿档的调整。”莫斌称。
莫斌表示，碧桂园在市场下行期，以可动用资金作为考核目标，牵引每个区域、每个项目都在安全范围内做正确的事。“以往，在市场上行期，公司以销售额作为考核目标；在市场平稳期，公司以现金流的回款作为考核目标。未来一定是要发展的，控支出是面对目前形势去做的，在未来发展过程中，我们会根据市场的变化，做好投资策略。”莫斌总结称。
今年1~3月，碧桂园完成了发行多笔供应链ABS、中期票据及可转股债券。3月以来，碧桂园先后获得招商银行及农业银行合计550亿元的授信。
伍碧君表示，目前，四大行在开发贷方面皆表现出对优质房企极大支持的态度。碧桂园收并购方面的贷款额度、银行给予的授信额度也在进一步加大。不过，碧桂园会结合自身发展和定位，继续保持向“三道红线”转绿去努力，所以不会加大融资额度。
财务管控上，截至2021年底，碧桂园共有可动用现金余额1813亿元，其中现金及现金等价物1469.54亿元，受限制现金约343.46亿元。
债务方面，截至2021年底，碧桂园总借贷从2020年末的3264.85亿元下降至3179.2亿元，其中银行及其他借款2065.25亿元。在银行及其他借款中，须于一年内偿还的借款为643.82亿元；一年至五年内须偿还1328.8亿元。
截至报告期末，碧桂园现金短债比达2.3倍；净负债率为45.4%，较上年底下降10.2个百分点；扣除剔除预收款后的资产负债率从2020年底的80%下降为74%；于2021年期末，加权平均借贷成本为5.2%，相较2020年12月31日下降了36个基点。
值得注意的是，2021年，碧桂园实现净经营性现金流为正。
投资：35个项目已完成收并购，未来加大收并购力度
收并购一直是碧桂园获取土地的重要手段。去年下半年开始，市场波动叠加行业分化，市场上的收并购机会也在增多。对于今年的投资拿地安排，程光煜在业绩会上表示，“目前市场上收并购机会在增多，因此碧桂园收并购的占比也会增加，我们会加大这方面的部署。”
据他透露，去年四季度以来，碧桂园开始对一些合作项目进行收并购安排，包括和10多个合作方就80多个项目进行了积极沟通，目前已有35个项目完成收并购安排，后续30个左右的项目也已基本谈妥。
“近期，碧桂园会聚焦在合作或者是相关市场上，全新项目会根据市场机会呈现的情况，进行相应沟通。”程光煜称。他续指，目前银行和AMC公司手头有一些比较好的收并购标的，碧桂园也在进行接洽，会做比较细致的尽调安排，对其中的资产包或资产包内感兴趣的资产，也会进行相应的洽谈。
程光煜总结称，2022年，碧桂园将根据回款，把投资额度控制在合理比例；同时根据市场机会和资金情况动态做出调整，“（碧桂园）更大量的或者说机会型的获取土地，是希望在市场触底的右侧启动。因为碧桂园的经营效率比较好，去年获取的土地，大概5个多月就能开盘销售，因此一般会选择在市场底部的右侧进行比较多的投资”。
在投资拿地方面，财报显示，2021年，碧桂园共获取了333个项目，合计土地权益地价1416.2亿元，对应货值约4200亿元，权益比在85%以上。其中，新增获取土地85%位于五大都市圈，通过多元化渠道获取的土地比例约为29%。
业绩会上，莫斌介绍，2022年，碧桂园将按照以销定供进行闭环管理，在不考虑新增投资的情况下，预计2022年全年权益可售货量将在6500亿元以上，且该部分货量全年去化率不低于70%。2022年，碧桂园新获取的土地，还会在此基础上，进一步增加当年的权益销售额，公司也会根据市场情况，及时调整供货及销售铺排，保持销售整体平稳。
新业务方面，年报显示，碧桂园从三年前向高科技企业转型，关注机器人事业和现代农业。其中，截至2021年12月31日，已有18款建筑机器人投入商业化应用并对外开展租售业务。截至2022年2月底，博智林已有21款建筑机器人投入了商业化应用，服务覆盖25个省超350个项目，累计交付超750台，累计应用施工面积超700万平米。
