近日，央行将购买普通自住房的首套商业性住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。此前，中共中央政治局会议指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。这对进一步优化调整房地产金融政策，提振房地产市场信心，激发住房消费需求，更好地实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标指明了方向。
当前，面对新冠肺炎疫情、地缘政治冲突等因素影响，我国经济存在一定的下行压力，房地产市场风险有所积聚。今年以来，全国已有多个城市多次优化调整房地产政策。中国人民银行日前发布的《2022年第一季度中国货币政策执行报告》显示，截至2022年3月底，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.2万亿元，同比增长6%，增速较上年末低1.9个百分点。因此，要从供给侧和需求侧两端同时发力，辩证对待。
从供给侧看，应稳妥实施房地产金融审慎管理制度，适度优化相关监管要求，更好地满足房地产企业正常的融资需求。一是阶段性调整房地产企业融资“三条红线”要求。对不符合要求的房地产企业，给予一定时间的缓冲期，在缓冲期内继续满足其合理的融资需求。二是暂缓实施房地产贷款集中度管理制度。对超出集中度要求的银行，安排相应的过渡缓冲期，支持银行有意愿、有能力推动房地产企业融资。三是优化调整商品房预售资金监管规定。在确保房地产企业资金不挪用的前提下，适当降低商品房预售资金监管比例，提前释放预售监管资金，更灵活地满足房地产企业资金日常使用需求。四是创新支持房地产企业融资的新模式。如鼓励银行坚持依法合规原则，稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购一些大型房地产企业的优质项目；加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具。
从需求侧看，应继续调整限购、限贷等措施，实施好差别化的住房信贷政策，更好地提振居民住房消费的信心和需求。中央政治局会议指出，要支持刚性和改善性住房需求。目前，多数商业银行已经对住房贷款政策进行了微调，比如降低贷款利率、加快放款速度等，但相应调整集中在满足首套住房消费需求。下一步，应在如何满足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如适当放宽贷款条件，改变“认房又认贷”，区别对待已经结清贷款的购房者。金融管理部门应适时优化监管要求，支持商业银行更好地服务改善性住房消费者，如降低二套房首付比例、下调二套房贷利率加点等。商业银行要加快产品和服务创新，探索满足老年人、新市民等群体住房消费需求。如将住房贷款借款人最高年龄、借款人年龄与贷款期限之和等适当延长，更好地满足老年人改善居住条件需求；加大对住房租赁市场的支持，创新租房贷款、信用卡分期等产品，满足新市民租房消费需求。
在政策优化调整过程中，对住宅去库存周期较长、“稳房价”压力较大的城市，政策调整的力度和步伐可以适度加大。部分三四线城市，还可以探索推出第三套住房贷款政策。同时，一二线城市房地产金融政策也有调整优化的空间。比如，有的城市推出金融支持疫情防控和经济社会发展14条措施，强调要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务、支持刚性和改善性居民购房信贷需求等。对于购房消费需求相对充足、房价有上涨预期的城市，政策调整的方向和目标应重在维护房地产市场良性循环，降低居民住房消费负担，落实好“房住不炒”定位。
更重要的是，应坚持“租购并举”，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快探索和发展房地产新的发展模式。相关部门和地方政府要积极出台配套政策措施，支持和推动房地产市场向新发展模式转型。
（作者系招联金融首席研究员）
