招商局集团有限公司（以下简称招商局集团）积极贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署，在集团层面建立公募REITs战略发展体系，通过公募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资，有力推动集团高质量发展和现代化基础设施体系建设。
打造公募REITs上市平台的主要做法
招商局集团明确以公募REITs推动产业发展、优化资本运作、实现资源整合的战略目标，通过集团牵头、各板块协同配合，构建轻重结合的产业模式，取得较好成效。
践行产融结合，推进内部协同创造新价值。招商局集团作为国有资本投资公司，所属业务丰富多元。其中，实业板块拥有港口、仓储物流、高速公路、产业园区、保障性租赁住房等大量基础设施资产；金融板块的证券公司、基金公司、银行、保险公司、私募投资机构等，可担任公募REITs的财务顾问、管理人、托管银行、投资机构、做市商以及Pre-REITs投资机构、资产培育期资金支持机构等关键角色。实践中，集团加强两大板块内部协同，推动实业板块实现增长方式“由量向质”、业务结构“由重入轻”的转变，形成金融板块全链条参与的公募REITs生态，取得了较好的以融促产效果。
积极抢抓机遇，搭建多种公募REITs上市平台。招商局集团紧跟市场趋势及政策导向，2019年在香港发行央企首只境外REIT招商局商业房托（1503.HK）。2020年4月我国公募REITs政策出台后，迅速开展公募REITs政策研究及方案讨论，加强与监管机构沟通协调。2021年6月，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称蛇口产园REIT）作为全国首批基础设施公募REITs中唯一的央企项目在深交所发行上市。2022年9月，蛇口产园REIT又申请扩募，并于2023年3月获批，6月正式上市。目前，招商局集团已完成境内外商业不动产和产业园资产双REITs平台搭建，正在推进高速公路、仓储物流和保障性租赁住房资产的公募REITs申报。未来还将进一步研究港口等符合公募REITs要求的资产上市，以实现多种资产类别的公募REITs上市平台共同发展，构建轻重结合的产业体系，切实体现作为国有资本投资公司的定位，为未来发展奠定良好基础。
多环节参与发行及运营，实现多重经济收益。在蛇口产园REIT发行阶段，集团所属招商蛇口通过出售旗下产业园资产相关权益，获得税后收益14.58亿元，实现优质资产重新定价盘活。蛇口产园REIT上市后，招商蛇口所属招商创业和招商物业分别作为蛇口产园REIT的运营管理机构和物业管理机构，可获取稳定的运营管理及物业管理收入。同时，招商蛇口作为原始权益人，持有32%的蛇口产园REIT份额，能够持续享受份额增值和收益分红，截至2023年4月底，蛇口产园REIT二级市场增值达12.90%，合计分派超1.38亿元，招商蛇口获得超4400万元分红。
实践与理论并重，不断提高REITs专业赋能。集团积极参与政策制定，借鉴招商局商业房托在香港REITs市场的实践经验，发挥招商证券研究所对全球REITs市场的研究优势，及时向有关监管机构提供参考资料、反馈意见建议，为推动公募REITs指引及扩募规则等政策出台贡献力量。加强总结反思，会同清华五道口不动产中心，组织所属招商蛇口、博时基金、招商证券及蛇口产园REIT有关中介机构团队等，共同编撰《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》，全面总结我国公募REITs的发展历程，详细介绍实操环节经验做法，并就进一步完善公募REITs体系、促进市场繁荣、构建新发展格局等提出政策建议。
推进公募REITs上市的主要体会
通过战略部署落地及实操经验积累，在如何发挥公募REITs功能作用、助力企业转型发展上，招商局集团有以下三方面体会。
抢抓有利时机，加快研究推动。我国公募REITs市场已初步形成一定规模效应和示范效应，发展势头较好，中央企业应结合实际，把握好公募REITs迈向常态化发行的市场机遇。一是深化对公募REITs功能作用的理解认识，进一步明确公募REITs在构建基础设施领域业务新模式、促进投融资循环和业务闭环上的重要意义。二是站在落实国家战略、助力集团转型发展的高度，研究制定公募REITs上市规划，将公募REITs植入企业发展模式，作为转型升级的重要抓手。三是选取合规、优质资产搭建公募REITs上市平台，盘活存量资产，扩大有效投资，推动集团在构建现代化基础设施体系中发挥更大作用。
优化组织体系，强化能力建设。中央企业普遍存在规模体量大、业务条线多、资产较为分散的特点，应加强内部组织架构优化和运营能力建设，推动公募REITs在实现投融资高效循环上更好发挥作用。一是根据不同种类的资产特性，搭建以总部为核心、各业务条线具备自主性、各区域资产具备灵活性的组织体系，实现发展战略统一化、业务条线专业化、资产管理品牌化、区域管理特色化。二是针对不同资产类型，培育独立、专业的轻资产运营团队，推动轻资产运营独立化、专业化、品牌化，在资产的培育、孵化、成熟、退出等环节实现提质增效，为集团创造更多价值，同时还可探索轻资产运营公司独立上市的可能性。
做好前期准备，提高工作效率。公募REITs作为资产上市且后续持续运营的平台，涉及资产合法合规性完善、资产重组、“股+债”架构搭建、上市后资产运营等相关工作。实践中企业如过于依赖集团统一管理模式、未能实现所持资产的相对独立，则上述工作可能耗费较长时间，并增加沟通成本。为提高公募REITs发行效率，企业可做好以下准备工作。一是在项目开发或收购阶段加强对基础设施资产合法合规性的重视，提高相关资质和手续的完备程度。二是有序做好资产及运营管理人员独立性的建设，更好保证运营管理的连续性和稳定性。三是适度搭建项目公司杠杆，以较低资金占用完成项目投资建设，并为公募REITs搭建“股+债”架构、形成税盾合理避税奠定基础。
下一步工作打算
持续提升存量资产经营能力。严格按照公募REITs发行要求，做好资产梳理、资产整合、重新定位、改造提升等存量资产经营各环节工作，通过公募REITs提升市场回报水平，保障投资人权益。
持续打造多元资产上市平台。依托监管部门鼓励REITs发行上市的利好政策，推进高速公路、仓储物流、消费基础设施和保障性租赁住房资产的公募REITs上市，持续探索港口等类型资产的境内公募REITs平台搭建。同时，进一步打通资产从培育到上市的全链条，实现“投—建—融—管—退”闭环，深度挖掘资本市场价值，更好助力我国公募REITs市场繁荣发展。
树立轻资产运营品牌。借助公募REITs公开上市属性，着力打造旗下各板块资产运营主体平台，完善资产运营主体对外输出运营管理的路径与能力，进一步增厚集团轻资产运营管理收益，拓展集团资产管理规模。
