【摘要】房地产市场的良性循环对经济健康发展具有重要意义。2022年12月，中央经济工作会议明确强调要确保房地产市场平稳发展，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。对此，可通过对其主体——住房市场的分析，提前预判和密切关注外部环境、市场环境、市场主体、政策效应的变化发展及其相互影响，充分发挥市场作用力和政府影响力，争取以“接化转”完成对市场的合理调整，实现模式的华美转型和风险的有序释放，让房地产市场真正走上平稳健康和良性循环的发展道路。
【关键词】住房市场 新发展模式 房地产市场 【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
中国住房发展的机制逻辑已发生改变
从以往住房统一发展的分析框架来看：经济发展取决于五种要素（人口资本、人力资本、物质资本、科技资本和制度文化）、三类市场主体（企业、家庭、政府）、三重行为（具象行为、抽象行为和关系行为）的三个结合（产业、空间和时间）及相互作用和循环，五种要素通过结合主体及行为实现相互兼容，共同决定五种产出。具体到中国经济体系的住房部门，则主要包括人口资本、人力资本、土地、资金、科技和制度六个因素。市场主体包括地方政府、开发企业、金融机构、住户部门，主体的构成要素包括欲望偏好、预期收益与资产负债。行为主要包括生产、投资与消费，创新与学习，竞争与合作。三种结合即表现在部门上的住房与非住房即宏观经济的结构关系、在空间上的城市之间的关系，以及在时间结合方面的部门和空间的发展演变。
总体上看，政府、企业和家庭主体基于需求偏好、预期收益和资产负债，决定了其在住房与非住房、在不同空间的生产、消费与投资、创新与学习、竞争与合作的行为，从而形成住房与非住房以及不同空间的产出，进而又影响下一轮的主体偏好结构、预期收益和资产负债变化，以及住房与非住房产出及其在不同空间上的调整。
基于制度要素的重要性、长期的制度创新以及短期的政策调整，可以进一步将中国住房统一发展分析框架简化为：市场表现、制度政策、外部环境与预期行为的相互作用决定着中国住房及其宏观经济发展。制度政策变化以及综合要素和非住房部门的外部环境变化，影响开发企业、家庭部门、金融机构和住户部门的偏好结构、预期收益以及资产负债结构，进而决定供给与需求结构及市场表现，市场表现进一步引起制度政策与外部环境变化。
从当前住房市场逻辑的重要变化来看：基于以上框架，可以分析出中国住房市场逻辑在2021年发生了重要变化。从1998年到2021年，中国住房价格波动式上升，中国住房市场总体呈现循环扩张趋势。高速的经济增长、快速的人均收入增长及其所带来的繁荣的外部环境等，导致城市政府、企业、家庭和金融机构形成乐观的预期、偏向住房的偏好结构以及偏重住房并不断扩张资产负债表，尽管抑制和调控的政策使市场出现过暂时的下行调整，但经济住房市场和宏观经济交替螺旋式上升的大趋势并未改变。
近年来，随着经济增长下行压力的增加，人口城市化增速开始放缓，外部挑战也在不断扩大。住房市场不仅已经总体饱和，而且高位运行积累的问题和潜在风险也在扩大，市场主体的偏好、预期以及资产负债表调整在即。与此同时，市场供给端房企出险，不仅导致主体预期由强转弱，而且导致需求偏好改变、资产负债结构收缩，进而导致需求和供给的收缩调整，使得市场从高位运行步入快速收缩的循环。尽管基础制度变化不大，政策由抑制转向支持，但主体预期和偏好都发生变化，在市场饱和后，相对于政策预期也变得更加重要。
中国住房市场逻辑转变决定着房地产市场饱和度与风险累积下的外部冲击，决定着住房市场调整和风险释放，市场主体预期和行为选择调整，以及政府制度政策选择调整，因此，需要积极稳妥地予以应对。
住房市场深度调整正接近合理区间
第一，中国住房市场调整不可避免。改革开放以后，住房建设步伐开始加快，从1978年到1998年，城镇人均住房面积从6.7平方米增加到18.7平方米。1998年以后住房市场开始起步并获得突飞猛进的发展，在人口城市化加速的背景下，城镇人均住房面积以每年人均1平方米的增长速度，从18.7平方米增长到2019年的39.8平方米。尤其是2009年之后，中国住房市场步入高位运行的轨道。经历了三年左右一次的短周期，商品住房的价格以及销售、投资、开工、施工、竣工面积在波动中持续快速攀升。课题组基于国家统计局数据测算：2020年，城市房价收入比全国平均达到1：9，一二线城市多已超过1：10，个别城市超过了1：30，远超1：3-1：6的合理区间。住房存量快速由短缺转向饱和甚至结构性过剩。
住房需求将会呈现总体下降的局面。课题组基于当前存量及未来影响因素变化，建立定量预测模型对未来房地产市场走势进行定量预测和情景模拟，结果显示中国住房市场将呈现“倒U型”发展趋势，拐点大致出现在2020年—2025年间，之后中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件，而住房市场供给量也会相应作出调整。
结合相关要素的未来变化趋势，可作出如下判断：在增量方面，2020年—2035年的新增住房需求约为180亿平方米左右，包括约67亿平方米的旧房拆除（按照35年房龄标准）的重建需求；在价格方面，在2035年之前，全国城镇住房相对价格将回归到合理区间，房价收入比将从2020年的1：9回归到1：3-1：6的合理区间内，房租收入比即月租金占月收入的比重从目前普遍高于30%回归到30%左右。
相对于2020年—2035年年均10亿—12亿平方米的增长潜力，2020年和2021年的18亿平方米左右的年增量已经比较高，如果继续攀升，或将进一步透支未来增量需求。对此，一个亟待破解的重要问题是：面对位差，市场将以什么样的方式进行调整。
第二，从增速上看，2022年出现深度调整但没有“硬着陆”。国家统计局数据显示：在经历2021年的历史峰值之后，2022年中国住房市场多项指标快速下行。商品住房价格首次出现下降，降幅为2.4%。房地产开发投资同比下降10.0%，住宅投资下降9.5%。在供给端，房地产开工、施工和竣工面积分别下降7.2%、39.4%、15%。商品住房开工、施工和竣工面积分别下降7.3%、39.8%、14.3%。在需求端，商品房销售面积比上年下降24.3%，住宅销售面积同比下降26.8%。待售商品及商品住宅面积上升10.5%和18.4%。
与此同时，多项指标呈波动性而非加速下行。月度同比和环比数据显示，2022年开发投资、开工和施工面积、销售面积下降幅度均呈现出缓陡交替的波动，尤其是同年6月与9月下降明显减缓。商品住房销售价格同比在8月份开始转正并在波动中上升，2022年12月同比增长7%。另外，待售商品房面积2.67万亿平方米，增加相对平缓，远未达到2016年的最高水平4万多亿平方米。考虑到虽然市场经历了疫情影响和政策优化叠加，但并未出现恐慌和抛售的情况，我们就此可以确认到目前为止没有“硬着陆”迹象。因此，这是一次效果尚可的深度调整。
第三，从规模上看，当前深度调整已进入合理区间。一方面，2022年与2021年的历史峰值相比较，房地产开发投资同比下降1.04万亿元，商品住宅销售面积下降4.19亿平方米。另一方面，2022年商品住房销售面积11.46亿平方米已经处在与此前课题组预测的房地产需求10亿—12亿平方米区间内。2023年如若实现弱恢复或微下行，中国房地产市场将完成从高位到合理的运行区间的重大调整。
市场深度调整带来政策转向和新制度模式创新
市场调整是政策加力与制度完善的意图所在。作为宏观经济管理主体，中央政府的目标是国家长治久安和全体居民福利最大化。具体到房地产领域的政策目标，则是要实现促增长、惠民生、防风险。不同时期政策目标的重点不同：调控政策从2003年开始是松紧交替，到2016年之后落实“房住不炒”的定位，构建长效机制，但总体而言都是为了实现房地产市场平稳健康发展。
第一，调控政策既是为实现短期目标，也是为长效机制构建争取时间。改革开放以来，我国经济保持高速增长，人民生活持续改善。进入20世纪90年代后期，市场同时面临内需不足和住房短缺的压力。1990年土地出让转让制度、1997年住房抵押贷款金融制度、1998年的住房货币化分配、2001年租购住房税费减免、2002年的土地招拍挂等所构成的市场化住房制度体系，释放了住房需求潜力，驱动房地产市场高速增长，促进实现“住有所居”，带动经济持续高增长。
基于促增长、惠民生和防风险的目标，2003年我国拉响了房地产政策调控的警钟，2005年中央出台“国八条”，开启主要包括金融和财税政策的松紧交替的房地产市场调控，2008年国际金融危机爆发后多个地方政府出台多项救市政策，2009年—2011年出台的“国四条”“国十一条”“新国十条”等不断收紧的调控政策开启了行政限购的先河。
针对交替松紧政策带来的问题，从2009年开始，中央提出深化住房制度改革，构建房地产市场稳健发展的长效机制。一方面，支撑炒房机制的住房、土地、财税、金融制度，也是支撑经济发展的制度。另一方面，经济主体基于偏好、目标和预期作出判断。要想快速改变这些制度，构建长效机制条件还不完全成熟。政策依然是调控市场的临时手段，建立“房地产稳健发展的长效机制”逐步演化为“房地产调控的长效机制”。2013年出台的“新国五条”将调控进一步收紧，同时棚改力度加大。
鉴于存量政策边际效应递减、市场高位运行及风险扩大，从2016年下半年开始，调控政策从松紧交替转变为持续从紧和不断完善，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，因城施策，落实城市政府主体责任，建立监测、监管、部门协调以及完善“人房地钱” 四位一体联动新机制等，同时棚改货币化安置得到大力推进。这些调控政策可以为制度改革争取时间，在短期内抑制市场高位波动。
第二，构建长效机制的政策性制度改革探索产生了双重影响。一是政策性制度改革引发市场调整也改变市场逻辑。上述制度与政策的组合产生了一定的积极成效，但一些一二线城市房地产市场仍然不时出现过热现象，同时开发企业的“三高”（即“高周转、高负债、高利润”的运营模式）积聚的风险依然存在。为落实“房住不炒”的定位，2020年初，有关部门着力落实房地产长效机制，开始探索政策性制度改革。央行等出台房企贷款管理新规，金融机构发布贷款管理新规，以及自然资源部推出集中供地等改革措施，全国人大法工委、财政部释放试点开征房地产税信号，纪检部门强化监督执纪问责，加上外部环境不确定性增加，个别高负债开发企业出现资金链断裂的情况，触发市场主体预期及行为的逆转。
二是针对市场和主体预期及行为的变化，从2021年下半年开始，政策性制度改革延缓，调控政策针对各地房地产市场不同情况作出相应调整。在土地政策方面，一些地方延期土地出让金的缴纳，以及土地招标的房企自有资金的要求。在金融政策方面，延长了“三道红线”和贷款集中度等制度执行期限。随着金融“三支箭”和“金融16条”的出台，扩大信贷、债券、信托基金融资渠道，打开上市融资的闸门，调整抵押贷款首付比，部分城市甚至下调房贷利率。在财税政策方面，宣布推迟房地产税试点开征工作，对交易税收作出优惠调整。虽然救市政策陆续出台，但因市场饱和及局部风险释放、外部环境不确定等带来的风险性因素依然值得警惕。
第三，支撑长效机制的新制度模式创新是大势所趋。市场调整之后，经济主体偏好、预期目标发生了逆转变化，具体表现在新制度模式的六个方面：
一是“市场归市场，政府归政府”的双轨供需模式。在市场风险释放时，通过低价收购及租赁开发企业住房的市场操作和分配给中低收入住房保障对象的政府操作予以应对。二是“现房销售，合理负债”的房企营运模式。在供过于求的买方市场上，市场竞争必将启动期房销售制度。市场风险的释放不仅使得开发企业无法维持“高周转、高杠杆、高负债”模式，基于风险最小化的经营目标也驱动企业自动降杠杆、降负债，进而降低了冒险的冲动。三是“股权融资，基金主导”的住房融资模式。市场风险释放时，政府通过市场操作鼓励创建不同类型的住房基金，不仅可以救助出险或陷入困境的房企，降低其负债，而且可以为房地产信贷融资主导转向“股权融资，基金主导”开辟道路。四是“消费主导，租购并举”的住房需求模式。五是“人地挂钩、多元供给”的住房用地模式。六是“基础设施融资，税收汲取”的财税制度。随着城市化进入后期，土地财政最终将让位于税收财政，土地融资最终将让位给基础设施资产融资。在这些制度中，融资制度最为核心。融资制度改革，不仅为政府的土地财政与融资的退出创造条件，也为住户部门的非住房投资、为开发企业降负债降杠杆创造了条件。正是有了“政府+市场”共同驱动构建新模式，所以才可以说新制度模式是房地产发展的大势所趋。
经济主体的深度调整仍处在合理可控区间
第一，经济主体过去的目标、预期及行为必将调整。过去20多年来，在外部环境向好、市场相对短缺、房价不断上涨的背景下，经济主体基于利润最大化目标，偏好购房、预期乐观，资产负债表不断扩张。
在开发企业方面，为了应对日益激烈的市场竞争和不断扩大的市场风险，开发企业追求市场规模最大化，逐步形成“高负债、高杠杆和高周转”的开发模式。从企业公开披露的信息看，过去10年间，房地产业资产负债表经历了快速扩张，2019年174家上市房企加权平均净负债率达到历史最高值即91.37%。
在金融部门方面，由于经济总体环境和实体产业利润下降，中小企业风险增加，金融体系单一，金融机构基于比较收益的考虑，更多地将资金投向房地产领域。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%。金融机构房地产贷款占各项贷款余额比重也上升到29%，个人住房贷款余额占住户部门贷款余额的比例保持上升，达到54.35%。2019年房地产业负债总规模占GDP比例更是达到了60.09%。
在住户部门方面，物价、房价上升以及投资品缺少，也使得住房成为家庭部门的偏好，家庭住房资产不仅在家庭总资产中占比过高，而且会导致家庭部门迅速扩表，家庭负债迅速攀升。西南财经大学等联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，2017年城镇家庭住房资产占总资产比重为77.7%，高于一些西方发达国家。《中国金融》报道，中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组的数据显示：在我国家庭资产中住房占比高达近70%、金融资产占比仅为20.4%，其它实物资产为9.6%。住房拥有率达到96.0%。2018年城镇居民家庭的债务收入比增至86.9%。
在地方政府方面，现存的财税与土地制度下，土地成为地方政府融资抵押的主要资产。2019年中国土地出让收入和房地产相关税收占一般公共预算和政府基金收入的33.94%，2020年房地产业相关收入占地方综合财力的50%。
第二，纯粹市场主体虽出现调整，但总体仍处在可控区间。当市场出现饱和、外部环境发生变化后，尽管在抑扬结合的制度政策下，房价仍在上涨，经济主体仍在扩表，但预期变得非理性且敏感，主体行为随时可能发生调整。而当2021年上半年房地产市场再度过热，遇到信用监管制度变革效应发力时，个别开发企业出现资金链断裂，经济主体目标、预期、资产负债及行为也随之发生重要调整，但总体仍处在可控区间。
从开发企业角度来看，个别“高负债、高杠杆和高周转”企业资金链断裂，使得开发企业在市场预期、经营目标等方面从规模最大化转向风险最小化，从偏好结构、偏好风险转向厌恶风险，资产负债从扩表转向缩表。土地购置面积变化是开发企业预期和资产负债表变化的重要反映。统计结果显示，土地购置面积从2021年7月以后各月同比持续下跌。2022年9月之后降幅略有收窄，反映开发企业转弱的预期持续强化。
从住户部门角度来看，偏好结构从风险喜好型转向风险厌恶，追求目标从增加收益转向降低风险。主要表现为市场观望浓厚。央行调查数据显示：2021年6月以后，居民购房意愿和房价预期持续下降。尽管如此，市场既没有出现大规模抛售的情况，也没有出现房贷断供潮。
从金融机构角度来看，经营目标发生变化。金融机构的偏好从喜好风险转向厌恶风险，预期从乐观转向悲观，经营目标从利润最大化转向风险最小化。尽管之后监管部门已经放松了金融机构向房地产提供资金的监管门槛，并采取一定的激励政策，但市场资金供应行为仍然比较谨慎且主要支持健康发展的开发企业。
从地方政府角度来看，随着市场风险释放，预期转弱，地方政府着力实现社会风险最小化。资产负债表在维持平衡过程中，不是缩表而是进一步扩表。一方面，房地产交易量大幅下降，土地出让金大幅下降，使得政府收入下降；另一方面，政府对开发企业和住户部门的救助，使得政府的支出大幅增加。到目前为止，市场主体及行为出现较大的调整，尽管存在短期过度的反应，但趋势是回归理性，幅度处在可控的区间。
第三，政府政策选择影响纯粹市场主体未来调整的方向和深度。在市场释放风险时，纯粹市场主体即开发企业、金融机构和住户部门的目标、预期及行为出现的收缩，是一个相互加强的负向循环过程。而地方政府作为市场参与者和市场监管者，其目标、预期及行为与纯粹的市场主体有所不同，政府是改变负向循环的唯一主体。如果能够稳定市场并降低市场风险，就有助于改变和减缓纯粹市场主体的过度收缩。但是使用怎样的工具和方法，保持多大力度，才能使纯粹市场主体避免过犹不及，回到理性和合理的区间，这对政府而言是一个巨大的考验。
