深度调整的风险释放不可避免
第一，市场深度调整必然伴随风险的释放。从高位波动运行调整到合理平稳运行，意味着增速放缓、规模缩小或价格下降，这必将导致经济循环中断或减弱。2021年和2022年房地产销售金额分别为18.19万亿元和13.33万亿元。市场深度调整使2022年相比2021年房企资金缺口也是最小的风险敞口为4.86万亿元。从销售价格上看，2022年的房价相比2021年下降2%。从结构上看，一些城市的房价若下降较多，与之相关的企业、家庭、政府将遭受更大损失。从理论上讲，市场调整是市场行为，市场主体应自担风险。如果市场调整超过合理区间，或者市场调整导致经济循环中断、社会信用崩塌、资产不良过度、债务违约过度，则可能带来不必要的损失。因此，确保风险可控和风险最小化释放，是市场调节成功的重要标志。
第二，市场局部风险释放及外溢已受到初步管控。房企资金链断裂和债务违约风险受到管控和缓释。个别“高杠杆、高负债、高周转”的房企，在严监管政策性制度约束与疫情及外部环境的冲击下，出现资金链断裂和债务违约，进而导致市场预期逆转，住户部门观望带来的市场收缩和销售下降，金融机构出现了抽贷、断贷，以及提前催债的应激反应，损坏了房企资产负债表。对此，央行全面实施改善优质房企资产负债表计划，弱化金融机构的过度避险情绪，使得房企尤其是优质房企的信贷和债券融资环境得以改善。央行统计数据显示：2022年9-12月份，房地产开发贷款新增2300亿元，同比多增4200亿元，2023年1月，新增超过3700亿元，同比多增2200亿元。2022年四季度房企境内发债1200亿元，多增22%。2023年1月，发债400亿元，同比增长23%。
房地产供给端局部风险的四条溢出途径受到管控。资金链断裂导致债务违约风险，包括向金融机构溢出的到期银行贷款和到期国内外的债券债务违约，大多得到了借新还旧或者展期等处理，兑付违约的项目在减少。向上下游企业溢出的到期商业票据和工程垫付资金违约，部分得到了消化或者逾期处理。停工烂尾导致的交付违约风险得到进一步遏制。针对一些房地产项目停工导致交付违约进而停贷违约，央行推出了3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持。回款下降和停工烂尾带来薪酬违约风险，是地方政府管控的重点领域。企业出险带来资产贬值风险，不仅给产权所有者或者股权投资者带来风险，而且作为贬值的抵押品，也给金融机构等债务主体带来偿付风险。对此，通过建立完善的相关薪酬制度、成立专业的薪酬管理机构等控制薪酬违约风险的发生。
第三，当前市场仍处在风险消化与风险外溢的十字路口。尽管目前的风险主要是房地产局部风险，如果处置及时得当，局部风险将化解或缓释，否则也有可能触发更大的甚至是系统性的风险。一是房地产整体风险。如果房企局部风险继续传导，通过过度反应的预期和行为等因素的传导，需求下降、价格下降、资产缩水，最终可能导致市场恐慌、资产抛售和断供断贷。目前已出现了法拍房急剧增加和二手房销售量扩大的苗头。二是金融风险。在以间接融资为主的金融体系下，房企对金融机构的融资、各类非金融机构对房企的融资、对上下游企业的欠款，金融机构对住户部门和政府部门的贷款，其债务违约的风险最终都要传递给银行等金融机构。三是财政风险。一方面，目前以土地等作抵押的地方债务规模较大，土地价格下降也将影响地方政府的资产负债表。另一方面，房地产税费和土地出让收入的大幅下降与财政补贴、政府接管导致的财政支出增加，使得一些地方政府的财政风险也相应攀升。四是经济风险。房地产的关联产业多，房企风险如果得不到控制和缓释，可能会通过关联产业蔓延并影响到整个经济体系的正常运行。
在市场深度调整的过程中，除了市场风险自我加强外，预期弱化固化、外部突发事件都可能导致显在风险扩大和潜在风险变现。处于风险释放过程中的预期不仅存在弱化、强化和固化的惯性，而且更加敏感，市场主体行为对负面信息的应激反应更加过度。对此，需要积极应对新情况新挑战，引导房地产市场良性循环和健康发展。
提前预判和密切关注外部环境、市场环境、市场主体、政策效应的变化以及相互影响，通过“接化转”完成对市场的合理调整
当前房地产市场调整及其风险释放，冲击在环境端，问题在供给端，核心在金融端，出路在需求端，主动改变是在政府端。一方面，市场拥有潜力和政府拥有优势。未来每年仍能保持10亿-12亿平方米的需求增长。各级政府拥有较大的化解风险的主动性和能力，央企、国企、国有商业银行也有着较大的通过市场化运作化解风险的能力。另一方面，外部环境的不确定与市场主体的敏感性在增加。因此，需要提前预判和密切关注外部环境、市场环境、市场主体、政策效应的变化以及相互影响。充分发挥市场作用力和政府影响力，争取以最小代价，通过“接化转”，完成对市场的合理调整，实现模式的华美转型和风险的有序释放，让房地产真正走上平稳健康和良性循环的发展道路。
接住：政府与市场携手防止深度调整超过合理区间。
房地产市场调整有一个合理幅度和区间，超出合理的调整区间可能会陷入失控状态，不仅威胁房地产市场的安全和发展，也威胁宏观经济的发展与安全。为此，需要防范和减缓外部不确定冲击，促进宏观经济恢复增长，扩大就业、增加收入，扭转住户部门的预期。放宽购房条件，取消不合理的行政限制。降低购房成本，合理调整住房抵押贷款利率和房地产交易税率，释放住户部门刚性和改善性需求潜力。完善行政逆向调控机制，基于市场下行速度和幅度启动不同等级的临时性反向措施和工具。发挥一、二线城市风向标作用，调整一、二线城市的行政限制政策，释放一、二线城市的需求潜力，加快一、二线城市的市场温和回暖，带动全国市场弹跳式软着陆在合理区间。
化解：针对风险形成和外溢机制处置防控风险。
房地产风险处置和消化是个复杂的长期过程，要做好长期准备，同时分清轻重缓急，坚持市场化和法治化原则，充分发挥市场在资产盘活、债务重组、风险缓释和损失分摊方面的作用。同时，也要发挥政府的市场参与和政策引导作用，建立由政府统筹、社会参与的专门处置和化解的协同组织，发展和利用专业机构进行市场化运作。
积极化解存量风险。由于房企风险的形成机制是个别房企资金链断裂导致市场主体收缩，引起市场反应，带来更多房企资金紧张及运行中断，从而导致房企资产不良及价格下跌，引发债务违约。因此，化解风险应坚持“修复资金链条，盘活存量资产，恢复资产价格，债务清偿，分摊经济损失”的基本思路。增加信用支持，修复资金链断裂导致债务违约风险。确保金融机构、住户部门回归到资金供给和住房需求的常态，实现房企恢复资金循环，保障房企债务偿还和债务循环；保证交楼，化解停工烂尾导致交付违约风险。关键是要加快解决“三箭”的一些梗阻，使党中央出台的专项措施落到实处；重组企业，化解企业出险带来的薪酬违约风险；盘活资产，化解企业出险带来的资产贬值风险。通过增加信用和兼并重组，恢复企业运营，盘活存量资产，恢复资产价值，缩小不良债务，减少经济损失。
主动防范潜在风险。除了加快房企存量风险的化解和处置，还应坚持“稳定外部环境，促进经济增长，扩大政府资产负债表，增强房企信用，稳定主体预期，增加住户部门需求”的基本思路，消除房地产需求端以及金融、财政等方面的风险隐患。
转型：依靠市场倒逼力量推动新制度平稳构建。
当前市场深度调整确实给新旧模式切换带来一定挑战，但也存在能够促进稳定市场的新模式建设选项，应利用市场倒逼和通过政府推动，加快率先转型。
一是加快实施“青新市民安居工程”，完善住房供需体系中的住房保障体系。制定优惠政策，激励国有企业或优质民营企业收购出险企业的部分项目用于保障性租赁住房、共有产权房或安居工程产权房。二是利用市场调整倒逼房企转变模式，市场和政府携手建立现房销售制度。在严峻的市场环境下，追求风险最小化的“三高”房企将主动降杠杆、降负债，可通过支持企业的市场化并购重组和房企债转股等方式进一步降低企业杠杆率。在买方市场环境下，住户部门更愿意购买现房，应加快在一些地区试点现房销售制度，及时指导制定现房销售的相关制度规则。三是建立房地产纾困基金，引导住房融资模式转向“股权融资，基金主导”。完善住房公积金制度和模式。在房地产REITs（不动产投资信托基金）多年探索以及基础设施REITs试点的经验基础上，加快发行保障性和商业性的租赁住房投资信托基金。加快建立住房纾困基金，定向用于出险或困难房企及项目的股权投资，以便“保交楼”。积极探索政府建立、社会参与的房地产引导基金，参与战略并购和资产重组，化解房地产风险。另外，有条件的地区还应进一步建立健全常住地提供基本公共服务制度，完善住房承租者保护制度，完善土地供应制度，探索“人地钱房”挂钩机制。
（作者为中国社会科学院财经战略研究院研究员）
责编/贾娜 美编/宋扬
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