引：近年来，中央在统筹推进社会治理重心下移的进程中高度重视基层的首创精神，注重系统治理、综合治理和源头治理。随着社会的发展，城市很多单个住宅小区的人口规模已经超过一个村庄，治理服务任务日益繁重。业主委员会作为小区内的重要治理主体，在物业管理领域发挥着重要作用，而且随着社会的发展和制度的完善，承担的社会治理职能正在日益增多。青岛市在小区治理中探索出“加强街道社区党组织对业主委员会工作全过程领导”的治理实践路径，提升了小区治理水平。今天，人民论坛调研组带您走进山东青岛，看看当地如何以小区党建引领小区治理。
2018年6月12日，习近平总书记视察山东省青岛市李沧区上流佳苑社区，强调“要推动社会治理重心向基层下移，把更多资源、服务、管理放到社区，更好为社区居民提供精准化、精细化服务”。山东青岛牢记习近平总书记的殷切嘱托，坚持治理重心向小区下移，以“加强街道社区党组织对业主委员会工作全过程领导”为突破口，将建设业主委员会作为党组织领导下的重要基层治理力量，逐步构建起“街道社区党组织领导下的社区居委会、小区党组织、业主委员会、物业服务企业协调共治”的融合发展机制，全面提升党建引领小区治理水平，高质量推进社区“幸福家园”建设，取得了显著成效。
加强街道社区党组织对业主委员会工作全过程领导
2024年6月，人民论坛调研组走进青岛市市南区海信慧园二期，映入眼帘的是小区内绿树成荫，花径蜿蜒。儿童游乐场和活动中心为居民带来欢声笑语，北门的公示栏清晰地展示物业信息，与周围绿化相得益彰，停车场和出租店面管理有序，整个小区给人以整洁、宁静、宜人的氛围。
“这里以前可不是这个状态，曾经乱过一阵子。”小区业主委员会主任于爱玲向我们介绍，“小区是在2004年建成交付的高档小区，共有居民551户，业主1488名。但随着时间推移，物业服务水平下降，业主的意见增多，物业与业主委员会常有矛盾发生。”
“小区是城市治理的最小单元，是社会治理的根基，不能出现党的领导的空白点。”青岛市委组织部副部长梁述军向我们分析，“业主委员会既是基层治理的重要主体，也是党组织的重要工作对象，如果党组织不主动加强领导，就可能被别有用心的人趁虚而入，不仅损害业主的共同利益，更有可能让业主自治权力变了味。”
为了加强小区治理，2023年10月，青岛市制定出台《关于加强街道社区党组织对业主委员会工作领导的指导意见（试行）》，旗帜鲜明提出加强街道社区党组织对业主委员会工作的全过程领导，重点围绕加强对选举工作的全程把关、日常运行的监督管理和党建工作的统筹指导等三个方面，将党组织对业主委员会的领导真正落到实处。在选举过程中，注重把党组织推荐的优秀人选通过法定程序选举为业主委员会成员特别是业主委员会主任，确保业主委员会听党话、跟党走。2023年10月份以来，青岛全市共有344个小区依法开展业主委员会选举工作，选举过程平稳有序，862名党组织推荐人选全部成功当选，选举产生党员业主委员会主任237个，业主委员会成员中的党员比例大幅提高，业主委员会组建率较之前提升10个百分点。通过将党组织建在业主委员会上，有效扩大了党组织对业主委员会的组织覆盖和工作覆盖，推动业主委员会党组织覆盖率达到94.4%，填补了党的组织体系在城市基层的“空白点”，进一步夯实党在城市基层的执政根基。
海信慧园所属的市南区盐城路社区党委严格落实相关政策，抓住小区业主委员会换届改选的契机，加强对业主委员会人选把关，广泛发动、积极动员业主从威信高、责任心强的党员业主中推荐业主委员会成员候选人，成功选举产生新一届业主委员会。小区党支部副书记于爱玲以高票当选为新一届业主委员会主任。在社区党委支持下，于爱玲以高度负责的精神投入业委会工作，理顺规范与物业公司之间的关系，多方协调召开议事会，查档案、摸家底，开立了市南区首个业主共有资金账户，公开资金使用情况，盘活共有场地为业主拓展停车位，打造小区党群服务阵地和居民活动空间，丰富小区邻里活动，业主委员会账户公共收益资金从最初不到1万元增加至现在的近200万，小区治理工作开展得井然有序，小区治理能力不断提升。此外，青岛胶州市中云街道党工委探索出“个人自荐、居民举荐、党组织推荐+资格联审”相结合的业主委员会成员选拔机制，明确离退休党员领导干部、优秀的社区报到党员、社区网格专职工作者3个“优先标准”，通过日常了解、谈心谈话、组织考察等方式，把组织认可、业主信任的人选出来，真正强化党组织对业主委员会选举工作全程把关。
（海信慧园小区党组织与业委会研究小区管理事宜 青岛市委组织部供图）
此外，青岛市以党建引领推动解决小区治理遗留问题。在市北区合肥路街道依山半岛小区，因开发商在建设初期承诺小区北侧一楼业主南侧带院、北侧带平台，造成一楼大部分业主搭建违章建筑，影响小区整体面貌。城管执法部门曾多次启动小区违章建筑的拆除工作，但受到业主的强烈抵制和反对。小区党委成立以后，为彻底解决该问题，组织小区业委会党支部、物业公司党支部、楼组党支部、在职党员党支部成立“红色诊所”，挨家挨户开展拆除动员与沟通工作，变以往的“刚性执法”为“柔性引导”，用近1个月的时间，做通小区10余户业主思想工作，积攒近10年的“老大难”问题得以顺利拆除，拆除期间未发生阻挠施工及不稳定事件。
构建共治共享的治理新体系
青岛市以加强小区党建为抓手，不断深化区域化党建工作，加强社区物业党建联建共建，积极推动共建共治共享。推动符合条件的小区物业服务企业及时建立党组织，鼓励物业服务企业（项目）党员负责人担任社区、小区党组织兼职委员，并通过物业企业认领党建项目、签订共建协议等方式，提升联建共建实效。鼓励业主所在单位或者社区所驻单位成为社区共建单位，鼓励城管服务、综合执法、公安等行政服务机构在小区设立联络点，把管理重心下移，服务资源下沉。拓展党员“双报到”工作，组织在职党员到所居住小区党组织进行报到，亮明身份，积极参加志愿服务活动，小区党组织定期将党员日常表现反馈给党员所在单位，并作为党员评优评先的一个重要指标。还全面推进“骑手友好社区”建设，引导社区社会组织、新就业群体等融入小区治理。
在金家岭街道石岭路社区调研组也发现了这种共建治理模式。“在社区治理工作中，我们创建‘小石当家’小区党建特色工作法，通过建强小区党组织，充分发挥党员代表、楼长志愿者、居民代表等基层群众力量作用，激发物业、业主委员会等基层服务力量的活力，打造人人参与、人人负责、人人共享的小区治理共同体。同时，社区党委还积极整合青岛银行、青岛城投、中承中医等20多家社区共驻共建资源，打造凝聚党心、服务群众、共治共享、服务企业四个阵地。”梁冰是一名转业军人，目前担任崂山区金家岭街道石岭路社区党委书记、居委会主任，他向我们介绍，“为了扶持社区的小企业发展，我们经常会协调青岛银行等共建单位，按政策为企业提供免费贷款业务。今年以来，共建单位为小区党员群众开展送健康、送关怀、送文化等各类活动60余次”。
充分发挥业主委员会在基层治理的职能作用
住宅小区业主委员会是基层治理的重要力量，是业主和物业企业之间的桥梁纽带，在监督物业企业、维护业主利益、化解矛盾纠纷等方面发挥着重要作用。但是从现实情况看，业主大会“组织难”“开会难”、业主委员会“成立难”“监管难”等问题，引发大量投诉和信访，严重影响业主委员会的基层治理功能。青岛市城市管理局物业管理处有关负责同志向我们介绍，“2023年青岛市12345·青诉即办平台平均每月受理物业管理相关投诉1.78万件，其中有关业主委员会组建和运行的投诉平均每月400余件，严重影响了群众生活的获得感、幸福感、安全感，大大增加社会治理成本。”
（杭州花园业主委员换届选举大会 青岛市委组织部供图）
青岛在试点实践与法治保障并行中积极探索有利于维护群众利益，提高基层治理水平的路径。“为了发挥业主委员会在基层治理中的职能作用，我们一边围绕小区民主议事协商、小区公共资源规范管理等开展试点工作，重在积累经验；一边会同政府有关部门积极推动修订《青岛市物业管理条例》，重在完善制度。目前可以说是边实践边探索边完善。”青岛市委组织部组织二处张少丰处长介绍道。此外，青岛市还通过配套制定《业主共有资金银行结算账户管理工作指导规则》等配套文件，指导街道社区党组织指导业主委员会制定完善各项制度规范，将业主委员会的权力关进了“制度的笼子”，业主委员会的运行越来越规范，广大业主的信任度越来越高。为进一步加强业主委员会人员能力素质提升，青岛市定期组织开展业主委员会成员专题培训，从工作表现突出的业主委员会成员中发展党员，用共有部分经营收益等给予业主委员会成员一定工作补贴，调动业主委员会成员参与基层治理的积极性和主动性。同时坚持数字赋能，建成青岛市智慧物业管理服务平台，截至今年5月底，全市已有321个小区通过平台的业主电子投票系统顺利召开业主大会，召开首次业主大会所需时间由150天大幅缩减至20天以内，用时最短的仅5天。
坚持重心下移夯实基层治理力量
走进崂山区金家岭街道康城小区，信息公开栏中的“党在心中、家在康城”标语赫然醒目。“爱护电梯慎搬运，梯内禁烟空气好，高空抛物惹祸根，毁物伤人入刑法......”公开栏内由业主共同编写的居民公约朗朗上口。
于通海，原来是崂山区税务局的一名干部，2023年9月退休后，他把党组织关系落到康城小区，目前他既是小区业主委员会主任，也是小区党委书记，他把这份工作当成了人生奉献的舞台，每天活跃在群众中间协调处理小区事务。居民也将于书记的暖心工作看在眼里记在心里，在陪同于书记走访小区时，很多居民会热情地跟他打招呼，有些居民会由衷地给于书记点赞。
康城社区党委书记、居委会主任臧晓恩介绍：“康城小区是康城社区辖区6个小区之一。由于小区党员人数多，我们设置了小区党委，隶属社区党委。小区党委书记和小区业主委员会主任由于通海同志‘一肩挑’。目前小区党委下设4个网格党支部。小区物业公司项目经理丁建友也是一名党员，他还兼任小区党委的委员。由此，在小区管理方面形成了小区党组织统筹下的业主委员会、物业公司融合治理模式。同时，依托小区党组织把一些业主所在单位或小区临近单位发展成共建单位，像中建八局、中国人寿、崂山税务等部门都是康城小区的共建单位。”
“在党组织领导下，业委会和物业公司形成合力后，小区原来废弃的公共服务用房被重新改造成了居民服务中心，小区内也进行了大面积绿化，小区生活环境有了质的飞跃。”臧晓恩介绍道。如今走进小区我们可以看到，居民正悠闲地在小区服务中心打着扑克，聊着天，编织着自己的手工艺品，健身区域也正在激烈进行着乒乓球比赛，原先废弃的墙面也被打造成好人好事、零废环保角等宣传展示区。由此可见，基层治理力量的加强换来了小区整体面貌的焕然一新，居民生活的日益丰富多彩。
（康城小区党组织、业委会和物业公司举办植树活动 青岛市委组织部供图）
激发居民共建精神，携手打造温馨和谐的幸福家园
走进石岭路社区，几位居民正在专业老师的指导下手工缝制着布艺品，出自他们手下的小象、小鹿、小老虎艺术品生动可爱，活灵活现……这是社区为了丰富居民文化生活，特意打造的“幸福石岭非遗手工创意工坊”。在这里，居民可以跟随老师学习最新潮的毛线钩织方法，学习制作各种布艺和泥塑工艺品，偶尔也可以选一款皮影人偶，在灯光摇曳下编织着一个个动情的传统文化故事，在增加收入的同时来一场传统文化心灵之旅。为了给18岁以下少年儿童建立一个完整、专业的校外补充教育，石岭路社区还开展了“七彩光”亲子成长志愿服务项目，配备了少儿科普乐园多功能体验区、亲子阅读区、手工制作区，并通过中国海洋大学、青岛艾山天文台等共建单位，引导孩子走进大自然，探索宇宙奥秘，畅游在无限的发现和想象之旅。
在康城小区服务中心，我们发现一间特殊的工作室，墙上陈列着琳琅满目的维修工具。臧晓恩向我们介绍，这是小区志愿者自发组建的“暖心桥”志愿服务队，在这里有300多件维修工具，大部分都是党员和志愿者免费捐献的，还有少部分社区和共建单位赞助的，大到电钻、电焊机，小到膨胀螺丝、扳手钳具，可提供电焊、门窗维修、理发等十多项志愿服务，满足了基本居家维修的需要。除了专门的工具，志愿者们大都“持证上岗”，服务也越来越专业，小到换纱窗、换灯泡，大到修冰箱、修热水器，对志愿者们来说都不在话下，小区里的老人们越来越信赖、依赖他们，家里遇到困难总能想到“暖心桥”。
（康城小区“暖心桥”工作室 青岛市委组织部供图）
李沧区逸景公馆小区业主张女士开心地向我们说：“我们小区又发钱了，这是我们业委会成立以后第二次给业主发红包了，去年这个时候我们是每户发了500元，今年又领到了300元，虽然钱不多，但能让我们业主们明白到底哪些是小区的公共收益资金，同时也进一步了解了业主的权利和义务，还是非常不错的。”在公共收益金发放现场，小区党支部联合物业公司还组织了“跳蚤”市场、“星星大集”，业主可以将自家闲置物品进行摆摊互换、出售等，让居民走出家门、融入小区治理。通过加强党组织对业主委员会工作领导，逸景公馆小区业委会于2023年9月开通全市首个业主共有资金银行账户，并制定了小区公共收益管理规定，30%的公共收益用于向业主们发放福利补贴，已发放公共收益67万余元。有了共同利益的链接，业主们慢慢开始关心小区治理、参与小区治理，邻里之间由陌生慢慢变得熟悉，城市小区由“陌生人社会”慢慢变成了“熟人小区”。
（逸景公馆小区业委会向业主发放公共收益 青岛市委组织部供图 ）
黄岛区薛家岛街道海岸风情小区在街道党工委统一组织下，由社区党组织牵头，街道有关部门、专业律师全程参加，按照物业报、居民提、按图找、实地查“四步工作法”，全面开展小区公共资源大盘点，摸排回收小区共有部分和共有设施达到18处、4044平方米，同时积极盘活小区共有场地资源，设置收费的“非固定车位”，既提高车位利用率，又增加小区收益，受到了小区居民的称赞。
“风气方面的建设是关键！我们通过政策宣传、法律解读，让居民充分知情，并在日常工作中赢得居民的理解、支持和信任，充分调动大家参与小区管理的积极性。”田大勇退伍转业后一直在社区工作，现在担任胶州市扬州西路社区党委书记，他向我们谈了工作方面的这些感悟。慧博花园小区隶属扬州西路社区，成立业主委员会后，在党组织的领导下，居民积极参与小区治理和志愿服务，小区基础设施、环境卫生等方面得到极大改善。胶州市中云街道党工委在管理方面不留空白点，对于小区户数少、物业公司不盈利相继撤出的小区，通过党建引领，由小区业主委员会牵头，引领居民开展自治，聘用小区居民自行承担物业服务，由“无人管”变“众人管”，有效解决环境卫生、高空抛物、噪声扰民等矛盾，赢得居民的真心点赞。
人民城市人民建、人民城市为人民。为了调动业主参与治理的积极性，青岛市全面建立信息公开制度，在每个小区都设有信息公开栏，业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等重要信息都实现公开，全市已有110多个小区开设了业主共有资金账户，业主在青岛市智慧物业管理服务平台上能随时查看共有资金收支情况和审计情况。党组织搭建小区议事协商平台，由小区党组织组织业主委员会、物业服务企业、业主代表、楼长、党员中心户等开展议事协商，“自己的事情自己办、大家的事情商量着办”，有力激发了业主的自治活力，避免了党委政府“单打独斗”，做到需求在小区发现、纠纷在小区调处、矛盾在小区化解、服务在小区落地，实现“群众的工作群众做”，今年3月份以来小区物业管理方面的投诉数量呈现逐月下降态势。同时积极组织各小区打造居民活动中心，丰富居民的精神文化生活，促进邻里之间的沟通与交流，小区居民的幸福感日益提升。
