保障性住房是我国住房供给体系的重要组成部分，加快推进保障性住房建设是构建房地产发展新模式、促进房地产市场平稳健康高质量发展的应有之义。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》强调，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。金融作为现代经济的核心、国民经济的血脉，对加大保障性住房建设和供给有着不可替代的作用。
不同于商品住房，保障性住房本身具有保本微利等特殊的惠民属性，因此，无论是新建还是存量改造，大规模建设保障性住房都需要长周期、低成本、可持续的资金支持。除了中央和地方财政支持，更需要运用金融手段支持保障性住房建设，近年来已从多个方面探索、拓展相应的渠道和路径。
今年5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，按照贷款本金的60%发放，利率1.75%。后续将带动银行贷款5000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。而此前，中国人民银行重启抵押补充贷款以来，已投放5000亿元支持推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。这一贷款的期限最长可达5年，且成本较低，能够较好适配保障性住房建设的资金需求。截至2024年5月27日，国家开发银行已发放保障性住房开发贷款8.19亿元，支持新建保障性住房超过3100套。截至4月末，农发行对接保障性住房项目15个，审批保障性住房开发贷款2.04亿元。
中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，明确提出“金融支持住房租赁市场发展应以市场配置为主”，并支持企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房。随后，各大商业银行加大力度，建立包含住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等在内的覆盖租赁住房项目全周期的住房租赁信贷产品体系，并制定了配套管理办法，降低准入门槛、优化审批流程。
不过，我国房地产市场供求关系当前发生重大变化，保障性住房建设的资金需求仍难以得到满足。需积极探索与之相适应的金融服务模式，按照“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求，在加大财政投入、健全政策优惠和激励机制前提下，进一步健全和完善全方位、多层次、多主体、多渠道的保障性住房金融支持体系，提高投资、融资和运营等环节资金利用效率。
一是鼓励商业银行按照市场化、法治化、风险可控、商业可持续原则，提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款，加大信贷资源投入，实行专款专用、封闭管理，为保障性住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，合理满足项目融资需求。一方面，继续用好保障性住房再贷款政策，加大力度收购已建成存量商品房用作保障性住房。另一方面，支持商业银行发行金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放；鼓励商业银行向房地产开发企业、工业园区等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。此外，坚持在保本微利原则基础上，加大商业银行支持力度，提高中长期贷款占比，与政策性、开发性银行一起形成支持保障性住房建设的中长期资金体系。
二是鼓励政策性、开发性金融机构在符合自身职能定位和业务范围的前提下，持续深化政银合作，强化保障性住房信贷资源保障，开展项目尽职调查及评审，严格落实账户监管等措施，确保资金专款专用、封闭管理。
三是完善资本市场功能，丰富创新保障性住房建设长期投融资工具。建议优化债券发行流程，支持保障性住房投资、建设和运营企业通过债券市场开展融资，满足其长期限、大规模资金需求。基于保障性租赁住房长期持有、获取稳定租金回报等特性，可考虑推出保障性租赁住房REITs项目，将缺乏流动性的重资产转化为流动性较强的金融产品——可公开上市交易的REITs基金份额，并引入权益类资金为企业盘活存量资产提供市场化融资支持。拓宽多元化投融资渠道，充分发挥保险资金、房地产投资信托基金、金融衍生工具的作用，为保障性住房建设提供长期资金融资便利。
四是探索特别国债长期资金支持保障性住房建设的有效方式。超长期特别国债已连续发行几年，可尝试将符合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。此外，在确保贷款资金安全的前提下，支持利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。
（作者系中国社会科学院财经战略研究院院长、研究员）
