【摘要】2024年下半年以来，为有效刺激市场需求、稳定房价进而促进房地产市场健康发展，中央和地方政府密集出台了一系列宽松政策，引发行业反响，同时也受到社会高度关注。在“防风险、去库存、完善房地产发展新模式”的政策主基调下，各地积极推进因城施策，通过优化限购政策、调整首付比例和利率等措施提振市场。在放开限购后，市场活跃度得到显著提升，各方市场预期进一步改善，市场成交企稳。未来，房地产市场从增量向存量转型将成为主流发展模式，居住品质提升将成为市场新动能，多层次住房保障体系会不断完善，区域市场分化发展会更加明显。在此基础上，市场将筑底企稳，行业也将由粗放式发展转向更加理性和健康的发展轨道。
【关键词】政策优化 市场环境 房地产市场 房地产发展新模式 【中图分类号】F299.2 【文献标识码】A
房地产承载着居民安居乐业的美好愿景，是国家经济增长和社会稳定发展不可或缺的重要驱动力。随着我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，与宏观经济环境紧密相连的房地产市场也正在经历经济社会供需关系的动态调整，并在政策调控与市场机制的共同作用下复杂演化。当前我国房地产市场正处于深度调整阶段，市场转型升级成为必然趋势。
我国房地产市场的发展特征及总体态势
国家政策层面：以“防风险、去库存、完善房地产发展新模式”为政策主基调。“十四五”期间，国家以灵活性和针对性为主要政策思路，针对房地产市场出台了一系列调控政策，政策调控主基调经历了从宏观紧缩到局部放宽，再到全面宽松及持续优化的发展过程，从“房住不炒、稳地价、促刚需”逐渐转向“防风险、去库存、完善房地产发展新模式”。中共中央政治局会议多次强调要调整住房限购政策、下调存量房贷利率等，深度回应群众关切，推动市场止跌回稳；2024年《政府工作报告》明确了稳市场、防风险和促转型的总体方向，为房地产市场的后续调控提供了总体框架。2024年9月26日召开的中共中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，12月9日召开的中共中央政治局会议进一步明确要“稳住楼市股市”，紧随其后的中央经济工作会议重申“稳住楼市股市”并强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，体现了中央对促进房地产市场止跌回稳的坚定态度和坚强决心，传递出积极务实的稳经济信号，指明了扭转行业基本面的政策议程，以有效提振市场信心。
政策层面愈发关注房地产市场的存量与增量问题。国家统计局数据显示，2024年1—10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3个百分点；新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，降幅比1至9月收窄1.8个百分点。①然而国内市场面临新建房与存量房双重过剩的压力，需有效消化存量，合理控制增量。2024年4月30日召开的中共中央政治局会议提出：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”自然资源部发文，提出要“合理控制新增商品住宅用地供应”“继续大力支持保障性住房用地的供应”。②
当前，随着土地供应量显著减量，市场正步入自然去库存阶段，但房地产销售仍持续承压，亟需加大政策支持力度。2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措（以下简称“5·17楼市新政”），其中包括“国企收储”的去库存方案。6月20日，住房城乡建设部召开视频会议，牵头县级以上城市收购存量房用作保障性住房，进一步盘活存量资源、加大保障性住房供给，会议强调“要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续③”，重点增加保障性房源供应，稳定市场预期，进一步解决库存积压问题。多地发布征集收储房源的公告，但是受收购价格、收购成本等因素制约，相关政策尚处于探索阶段。库存去化周期是动态的，既受库存规模影响，也受市场销售效率影响。然而仅依靠市场力量去库存的节奏较为缓慢，仍需支持政策发力。
“5·17楼市新政”对存量房贷利率与首付比例进行了调整，再次下调个人住房公积金贷款利率，同时取消房贷利率下限。在国民收入水平总体稳定、市场流动性充裕且资金的实际价格下行阶段，降低首付比例不仅放宽了购房条件，也提高了杠杆率，有利于进一步释放市场交易活力。同时，取消利率下限对购房者构成重大利好，并有助于改善房企信贷环境与现金流，缓解融资压力。自“5·17楼市新政”实施后，房地产开发投资、新房销售等指标降幅收窄，核心城市市场活跃度提升，楼市明显回暖。然而中长期制约因素仍然存在，政策效应的持续性仍有待加强。9月24日，中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会等部门联合出台降准、降息、激活存量等一系列超预期的综合性金融政策，进一步增强了市场流动性，降低了融资成本，有利于保障宏观经济平稳。2024年12月11日至12日举行的中央经济工作会议提出：“要实施适度宽松的货币政策。发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，适时降准降息。”在有效信贷需求不足、市场预期偏弱的阶段，降准信号能够有效激发信贷需求、提振市场信心。同时，政策性降息幅度有望进一步加大，有利于促成企业融资成本和居民房贷成本进一步下行，这对房地产市场止跌回稳将起到至关重要的作用。
地方政策层面：因城施策，深化政策环境的调控措施。遵循中央政策要求和导向，地方政府灵活实施因城施策，不断优化政策调控措施。在限购方面，全国基本迈入不限购时代，成都、西安、杭州等城市全面取消了限购，并放宽了落户条件。北京、上海、深圳等一线城市虽仍有部分限制性政策，但整体调控力度已显著放宽。此外，各地政策调整还聚焦于特定群体的针对性政策优化，2024年内厦门、南京、佛山等多个城市通过购房与落户政策挂钩，以吸引人口流入，驱动房地产及相关产业发展。在限贷方面，重庆、成都、长沙等多个城市将商业贷款认定的房屋范围缩小至购房所在区县。在公积金政策方面，根据中指研究院不完全统计，2024年以来超过380个城市陆续优化公积金政策，优化方向主要为降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准等。④9月末以来，多地政策支持力度不断加大，一手房签约量和二手房的交易量持续上升。房地产市场的拐点取决于政策力度、落地节奏以及居民就业、收入和预期等因素，而影响居民购房能力和意愿的收入、就业等中长期因素的转变需要时间，结合我国城镇化进程和宏观经济环境承压等多重因素的影响，本次房地产市场调整不可能一蹴而就，将是一个缓慢和渐进的过程。总体来看，我国资产市场已步入新阶段，价格上行预期不再，房地产投资属性显著减弱，政策调整背景下的住房消费将主要基于居住需求而展开。后续政策如能加大力度并迅速执行，将有效促进市场止跌回稳。
市场需求层面：需求多样化，刚需与改善性需求并存。我国房地产市场刚需与改善性需求并存，消费者群体的住房需求呈现出多样化的特征。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出要“健全推进新型城镇化体制机制”。⑤2024年7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，则标志着新一轮城市化进程的启动。中国城市建设正迈入“留改拆”的存量更新时期，从以往的大规模增量建设，加快步入存量优化升级与增量结构合理化调整并进的转型阶段。城镇化进程加速和人口迁移持续激发购房刚需，城中村改造和保障性住房建设等项目的推进则有效改善了市场供给结构。作为城镇化新阶段的重要任务，城市更新加快了房地产库存的消化，改善了人居环境，推动了中高端住宅市场发展。
投资者更加谨慎，市场复苏进程较为平缓。在市场复苏的过程中，投资者表现得更加谨慎，市场复苏的进程相对平缓。国家统计局发布数据显示，2024年房地产开发投资增速呈现下滑的趋势，1—10月份全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%；其中，住宅投资65644亿元，同比下降10.4%。⑥无论是总体投资还是住宅投资，房地产开发商在投资方面都更加谨慎。此外，市场供应紧缩、需求较为疲软，施工面积和新开工面积有所减少。2024年1—10月份，房屋施工面积同比下降12.4%，其中住宅施工面积下降12.9%。新房供应量减少、新开工面积下降预示着开发商在拿地、开发等方面的积极性正在降低，市场供应紧缩的趋势愈发明显。1—10月份，房屋竣工面积41995万平方米，同比下降23.9%。其中，住宅竣工面积30702万平方米，同比下降23.4%。与此同时，新建商品房销售面积和销售额也呈现出双降的趋势。进入10月份以来，商品房销售面积实现增长，销售额的同比降幅也明显收窄。住房城乡建设部网签数据显示，10月份全国新建商品房交易网签量同比增长0.9%，新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，表明购房者对于市场的信心虽未完全恢复，但已开始明显好转，政策的持续优化和市场的逐步调整为房地产市场的止跌回稳提供了有效支撑。
新旧房和不同能级城市的房地产市场运行情况呈现分化趋势。从房地产市场运行情况来看，一、二手房市场和不同等级城市的房地产市场分化明显，人口结构变迁也为房地产市场带来了新的转型机遇。2024年以来，各地加速去库存，二手房市场普遍采取“以价换量”策略，“5·17楼市新政”虽短暂提升了市场活跃度，但三季度后政策效应有所减弱，降息虽缓解租售比失衡，但短期内房价下行压力依旧，市场调整压力显著。据中国社会科学院“住房大数据动态监测”课题组、纬房研究院对二手房挂牌价的大数据监测分析，截至2024年9月30日，24个核心城市综合房价与2023年1月底相比下降了16.8%。分城市等级看，三线城市降幅最大，二线和四线城市次之，一线城市降幅相对较小。截至2024年9月底，三线城市二手房价相较于2023年1月底下降了19.8%。二线和四线城市分别下降了17.9%和18.4%，一线城市下降了13.1%。从二手房市场的交易情况来看，上海、深圳、杭州等一线城市在政策优化下，二手房市场有所回温。但一线城市供需矛盾依旧突出，价格维持高位，高品质二手房成为市场热点，老旧低质房源则面临销售挑战。二线城市二手房市场态势复杂，部分城市受一线城市溢出效应影响回暖，而部分城市则因经济、人口因素承压。三、四线城市二手房市场虽受经济、人口限制，但在旅游、特色产业的推动下，市场仍具活力，迎来新发展契机。此外，新房市场活跃度整体偏弱。随着二手房价格下跌，其对新房市场的替代效应增强，分流了新房需求，新房市场整体景气程度略有下降。根据安居客研究院发布的数据，2024年9月，重点65城新开盘项目数量较上月增长了28%，但与此同时，线上找房的热度却下降了9.6%。从供应端来看，开发商推出新楼盘的积极性有所提高；而在需求端，潜在购房者的需求则呈现减弱趋势。新开工面积、施工面积及竣工面积数据也持续下滑，土地市场持续缩量，据中指研究院统计，2024年上半年，300城住宅用地供求规模同比下降超过30%以上，地方财政负担增大。⑦
人口结构变迁背景下的房地产市场转型与养老地产新机遇。中国人口老龄化进程加速，养老地产成为房地产行业中的重要趋势。房屋的适老化改造不再仅仅是一种理念倡导，而是已经成为满足老年人居住需求、提升生活质量的现实需求，需要根据老年群体身体机能的变化和生活方式的调整来进一步提升居住环境的安全性和便利性。与此同时，社区和居家养老服务的发展显得尤为迫切。在人口老龄化趋势日益显著的同时，年轻一代的住房观念也在悄然发生转变，“租购同权”的理念更加符合个人发展需求和生活利益。“租购同权”政策不仅使租赁市场获得了巨大发展机遇，也为房地产市场注入了新的活力，传统的“以房养老”模式开始面临前所未有的挑战。一方面，老年人口的养老需求激增，而现有的住房条件和服务体系难以满足这一需求；另一方面，年轻一代住房观念的转变也使得房地产市场不得不进行结构调整和创新。
房地产行业调整作为经济结构转型的信号，预示着财富分配格局的演进，也将为服务业发展拓宽空间。国家统计局数据显示，2023年我国人均服务消费支出超过1.2万元，占居民人均消费支出的45.2%，服务消费潜力巨大，特别是以数字化、融合化、绿色化为特征的新型消费蓬勃发展。依托互联网、大数据、人工智能等技术的强大赋能，直播互动、线上购房、VR看房等房地产交易新模式改变着房地产交易服务业态。同时，越来越多的消费和服务新场景正在与人居场景、住房场景相叠加，房地产产业生态和价值体系呈现出空前拓展的积极态势。在多重因素的促动下，房地产市场将加快回归其居住本位，向着更加健康、可持续的方向发展。
优化政策对房地产供需两端的影响
放开限购后，房地产市场活跃度显著提升，尤其是二手房市场表现亮眼。多数放开限购的城市二手房挂牌量明显上升，二手房成交面积和成交额同比增长。此外，随着优化政策的出台，一系列的配套政策相继颁布，楼市出现回暖迹象。各方市场预期进一步改善，市场成交企稳，有利于更好发挥市场在资源配置中的决定性作用。
购房门槛降低，更多潜在购房需求进入市场。优化限购政策直接降低了消费者的购房门槛，更多的潜在购房需求将进入市场。例如，2024年9月29日，对非本地户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，上海将购房所需缴纳社保年限由之前的3年降至1年（非临港片区）。在上海实行优化政策后，上海外环外市场活跃度将进一步提升。此外，多个放开限购的地区，看房量、到访量大幅提升。据住房城乡建设部统计，国庆节假期以来，参加促销的多数房地产项目到访量同比增长50%以上。9月30日，北京放松住房限购后，国庆前三天新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%。此外，国庆期间广州部分楼盘日到访量超过150批，较平时增加200%。据中国指数研究院（四川）初步统计，四川省抽样调查项目到访量较节前平均增加70%，成交转化率较节前平均增加140%。
购房信心提升，消费者多样化需求得到满足。一是投资性购房需求的可能性增加。在实行优化限购政策后，二手房市场在短期内的活跃度得到明显提升，可能导致投资性购房需求增加。在目前优化限购政策下，房价正逐渐止跌回稳，但是从长期来看优化限购政策可能导致房价上涨，且随着市场信心的提升，不排除投资性购房需求增加的可能。二是刚性需求和改善性需求进一步释放。比如自北京放松限购以来，刚性需求购房者和改善性需求购房者的购房需求明显增加，助推楼市升温。
优化限购政策加速人口流动，外来购房需求和保障性住房需求增加。优化限购政策的持续推进和购房补贴、优惠贷款等一系列措施的跟进，进一步激发了购房需求，同时也将加速人口流动，进一步提升地方的人才吸引力和城市竞争力。例如，对于非京籍符合北京市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才只需缴纳一年社保便可购置一套住房的政策，将进一步推动人才入京发展。北京市住房城乡建设委数据显示，10月上半月，北京全市购房资格审核申请2.4万笔，同比增长91%。其中，非京籍0.97万笔，占比超过40%，同比提高16个百分点。此外，随着人口进一步流动，保障性住房需求也将在一定程度上得到提升。重庆市保障性租赁住房主要面向新市民、青年人，重点保障从事基本公共服务的人员。截至2024年10月24日，重庆累计筹集28.9万套（间）保障性租赁住房，共投用17.7万套（间），解决了37.5万新市民、青年人等群体的住房困难问题。
提振房地产供应方信心，推动产品多样化。当前，房地产市场融资规模有所增长，供应方市场信心有所提升。据中指研究院监测数据，2024年9月房地产融资规模同比小幅增长，其中，企业债券融资总额为428.3亿元，同比增长8.0%，上年低基数影响下同比转正，环比下降22%；行业债券融资平均利率为3.06%，同比下降0.62个百分点，环比增加0.53个百分点。克而瑞研究中心数据显示，2024年9月，65家典型房企的融资总量为458亿元，环比增加17.6%，同比增加25.4%。此外，随着市场需求的进一步调整和改善性住房需求增长，房地产开发商将逐步推出多样化的住房产品。
需求攀升推动房地产存量消化和增量优化。优化后的限购政策导致新房和二手房市场交易活跃度在短期内明显上升，对促进房地产市场“去库存化”有着积极作用。在二、三、四线城市逐步放开或放松限购措施的情况下，10月末全国商品房待售面积达到73057万平方米，同比增长12.7%，其中住宅待售面积增长19.6%。相较于9月末的同比增幅下降了0.7%和1.2%，房地产存量增长率进一步收窄。随着“以旧换新”“优化限贷、限售”等政策的跟进，“房贷利率下降”“首付比例下调”等措施将促进购房需求进一步释放，从需求侧减少存量的可能性将加大。此外，购房需求的拓宽也将进一步推动住房供应增加，尤其是改善性需求的释放将加速旧房改造市场升级和城市更新的发展。
推动土地政策改善，平衡住房与基础设施建设。优化限购政策打响了提振房地产市场信心的“第一枪”。面对购房需求的增长，不少城市出台了土地供应优化政策，以鼓励房地产开发商积极参与土地竞拍和开发。有的城市取消了土拍地价上限。例如，2024年，上海于8月15日升级土地出让交易规则，对市场热度较高地块采取了“双高双竞”的策略；8月28日，深圳宝安区推出地块未设地价上限。有的城市则是调整容积率计算方式，以提高实际得房率。例如，合肥于7月2日放宽了阳台、露台的计容规则；7月29日，昆明采取降容积率、降公摊等策略，同时鼓励第四代住宅建设。另外，有的城市也通过闲置土地回收的方式帮助房企改善土储结构。2024年第三季度以来的新一轮土地政策，将对提升土地市场活力产生积极影响，有利于地方盘活土地资源，提升房地产供给端活跃度。此外，面对改善性住房和保障性住房需求的增加，城市基础设施建设得到进一步完善，推动地区吸引力和宜居性普遍提升，对住房供给增加产生了正向的激励作用。2024年10月，住房城乡建设部部长倪虹在国新办发布会上表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。预计将带动近亿平方米销售，有助于房地产市场止跌回稳、防范化解房地产金融风险、保障房地产房屋安全等目标的实现。
房地产市场的未来趋势展望
政策环境变化正对我国房地产市场产生深远影响，政策放松和取消限制政策是大势所趋，房地产市场的调整和分化将进一步演化和凸显。
从增量向存量转型的市场发展模式将成为主流。这一趋势已在政策层面得到体现，即支持收购存量房用作保障性住房、鼓励“以旧换新”、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担等。政府正积极推动存量土地盘活，允许专项债券用于土地储备，支持政府通过土地收储盘活闲置土地。对于商业办公等非住宅存量资产，政策鼓励因地制宜推进商办空间多样化发展楼宇经济，推行工业和新兴产业上楼，采用租售并举，以及鼓励房企自持经营等方式盘活商办和车位存量。从增量向存量转型，将推动房地产市场形成更均衡的发展模式，促进存量资产价值提升和二手房市场活跃度。同时，存量市场的发展将带动房地产相关服务业的创新，包括房屋租赁、装修改造、物业管理等领域出现新的商业模式和服务形态。未来二手房市场的交易量将持续提升，成为市场的重要组成部分，比如，完善二手房交易制度、优化中介服务、加强房屋质量评估等。
居住品质提升将成为市场发展新动能。中国住房发展已从“有没有”转向“好不好”的新发展阶段，人民群众对住房的功能和质量怀有新期待。房地产开发应更加注重提升居住品质，具体表现在提高住房建设标准，推广第四代建筑试点，提升住宅小区的绿色、低碳、节能和智慧化水平等方面。政策鼓励房企开发建设城市生态小区，通过抓样板、立标准、建体系、强科技等措施，推动建设不同面积、不同价位的优质住房。品质的提升不仅涉及硬件设施的改善，还包括社区治理、物业服务的升级，智能化、数字化技术的应用将成为提升居住体验的重要手段，如智能家居系统、社区安防系统、能源管理系统等，也能带动相关行业发展。
多层次住房保障体系将不断完善。政策高度重视住房保障工作，特别是针对新市民、青年人等群体的需求，未来将形成更完善的多层次供给格局。住房城乡建设部确认，2024年1至9月份，已经建设筹集了保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。为新市民、青年人大力发展保障性租赁住房和公租房，提供“一张床、一间房、一套房”等多种选择，支持有一定经济能力但暂时买不起商品房的群体购买保障性住房。同时创新保障方式，如支持采用货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，探索房票安置或“以购代建”等新型安置方式。保障性住房建设将与城市更新、产业发展等紧密结合，在空间布局上更加注重与就业岗位、公共服务设施的协调。此外，住房保障制度将更加注重精准识别保障对象，完善准入退出机制，提高保障效率和增强保障效果。
区域市场分化发展将更加明显。在“因城施策”政策指导下，未来房地产市场将呈现显著的区域差异化发展特征。一线城市如北京、上海、深圳等考虑到“虹吸效应”，可能采取更谨慎的政策调整步骤，而其他城市则采取较大力度的放松措施。中指研究院数据显示，截至8月末，一线城市短期库存出清周期为15.4个月，二线代表城市出清周期为20.5个月，存在一定去化压力，三四线代表城市出清周期达33.4个月，去化压力较大。未来各地将根据商品房库存去化周期，分类调控新增用地供应。在住房保障方面，将因地制宜调整住房公积金贷款额度上限，落实多子女家庭、引进人才等支持政策。差异化发展趋势还体现在土地市场上，房企投资更加聚焦优质区域，尤其是人口持续流入的大都市圈和中心城市。不同城市的房地产发展重点也将有所不同：一线城市更注重存量资产优化和功能提升，二线城市着力发展现代服务业和新兴产业，三四线城市则需要更多关注去库存和产业转型。区域分化将推动房地产市场形成更合理的区域布局，促进房地产与区域经济发展的良性互动，为不同类型房企提供差异化的发展机会。
市场将经历长期深度调整，预计2025年—2026年筑底企稳。根据全球22个房地产泡沫破裂案例分析，房地产泡沫破裂后通常需要三至五年时间下滑，再经历三至五年的底部调整。当前政策效果仍需要一定时间来沉淀和显现，并且需结合考虑政策落实程度、居民收入预期及市场信心修复等因素。预计2025年—2026年能够基本完成市场筑底，若政策执行不到位，市场修复期可能进一步延长。在此过程中，房地产销售规模将降至新的基准水平，推动行业由粗放式发展转向更加理性健康的发展轨道。从投资端来看，房企将采取更加谨慎的投资策略，主要聚焦优质区域和项目，央企和地方国资企业的市场份额将进一步提升。在融资方面，“白名单”机制的扩大和优化，将为优质项目提供稳定的资金支持。同时，存量房贷利率下调、首付比例统一调整等措施将有效降低购房成本，但市场恢复仍需要较长时间的信心重建过程。本轮调整不同于以往周期性波动，而是行业发展模式的根本性转变，方向十分明确，趋势鼓舞人心，但挑战和困难依然十分艰巨。
（作者为中国社会科学院大学商学院教授、中国社会科学院财经战略研究院研究员）
【注释】
①⑥《2024年1—10月份全国房地产市场基本情况》，国家统计局官网，2024年11月15日。
②《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，中华人民共和国自然资源部官网，2024年4月29日。
③《住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议》，中国政府网，2024年6月21日。
④吴家明：《年内超380城优化公积金政策》，证券时报网，2024年11月7日。
⑤《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，中国政府网，2024年7月21日。
⑦黄瑜：《上半年房地产调整超预期，下半年能否企稳政策落实是关键》，中指云官网，2024年7月5日。
责编/靳佳 美编/杨玲玲
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