党的二十届三中全会《决定》强调：“聚焦重点环节分领域推进生产性服务业高质量发展”“健全加快生活性服务业多样化发展机制”。综合后勤服务作为建设世界一流企业的“软实力”和塑造市场核心竞争力的“硬支撑”，是推动经济社会高质量发展的重要支撑和保障。
立足服务范围向广、服务内容向深、服务效益向精、服务技术向新的大物业时代。保利物业服务股份有限公司（以下简称保利物业）以顾客需求为导向，整合自身优势资源，深入探索细分业态领域的服务需求与特性，革新物业服务理念，提供物业管理和资产运营有机融合的平台式商业办公服务，致力于打造国资服务领军品牌“星云企服”，提供物业管理和资产管理有机融合的全周期、全品类、全域化运营服务。截至2024年6月，保利物业已进驻205个城市、在管面积7.6亿平方米、合同面积9.5亿平方米、在管项目2667个；服务约6000家企业，超400座写字楼、产业园区。目前，其品牌价值超268亿元，是企业综合实力全国第二、央企第一的大型物业服务公司。
为深入总结保利物业以综合后勤服务赋能国有企业高质量发展的创新做法和先进经验，2024年9月9日至11日，人民日报社人民论坛杂志社邀请国务院国资委研究中心原主任、党委书记李保民，北京大学政府管理学院教授黄恒学，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任、教授程鹏等专家组成调研组，围绕保利物业国资后勤服务模式创新的理论价值和社会价值，开展实地调研，总结其实践经验。
保利物业探索综合后勤服务新模式的重要意义
习近平总书记指出：“中央企业要深化改革创新，增强核心功能，提升核心竞争力，努力做强做优做大，为以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业作出更大贡献。”中央企业作为国民经济支柱、科技创新主力，在经济发展中发挥着不可替代的作用。央企“排头兵”保利物业理应与国家、与人民同呼吸共命运，履行为党和人民事业发展提供重要保障的职责任命。
应对市场环境，牢牢把握高质量发展这个首要任务
立足中华民族伟大复兴战略全局和世界百年未有之大变局，深刻认识我国社会主要矛盾变化带来的新特征新要求，深刻认识错综复杂的国际环境带来的新矛盾新挑战，是新时代国有企业为实现中国式现代化做出贡献的重要前提。党的二十届三中全会《决定》强调：“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。”国资国企是我国经济高质量发展的主力军、实体经济的顶梁柱。应对市场环境变化，国资国企有义务通过高端化、绿色化、数字化实现自身业务流程、业务范围、工作效率的提升，以自身的进步推动技术革命性突破、生产要素创新性配置和产业深度转型升级，加快培育发展新质生产力，为高质量发展提供强大动力。
习近平总书记指出：“我国发展进入战略机遇和风险挑战并存、不确定难预料因素增多的时期，各种‘黑天鹅’‘灰犀牛’事件随时可能发生。”在进一步全面深化改革的重要时期，我国政治、经济、文化、社会、生态等各个方面都在进行系统性谋划。在这一过程中，存在市场与制度、生产力之间的调试和错位。当前我国经济运行面临不少困难和挑战，国内需求不足，物业行业市场增量放缓明显，2024年1—6月，我国办公楼竣工面积约为732.54万平方米，同比下降28.1%。增量需求大的互联网企业，受经济下行压力影响，办公需求大幅萎缩显著。市场竞争激烈，市场价格战、资源战打响。物业企业以零收益、负收益，或投入重资产的方式中标，压缩利润空间，市场陷入恶性循环。
保利物业在应对市场环境变化中，意识到物业行业未来价值在延伸空间，不断发掘市场新需求是企业高质量发展的必然要求。产业大客户的物业服务需求场景多样，除常见的总部大楼、办公场所，还覆盖了营业门店、产业园、实验室、培训中心等与生产经营、内控管理、员工福利相关的空间，职场以外空间服务需求更大、单体金额更高。企业服务外包市场潜力较大，如设备设施管理服务，我国的设施管理服务（FM）外包比例仅为33%，远低于国际平均水平，但增速却远超全球平均水平的两倍。
响应客户需求，综合后勤服务新模式势在必行
深刻认识和把握当前国资央企工作面临的新形势新任务，2025年国资国企“一利五率”经营指标体系要求利润总额稳定增长，资产负债率保持总体稳定，净资产收益率、研发经费投入强度、全员劳动生产率、营业收现率同比提升。要求国资国企更加注重投入产出效率，加大亏损企业治理力度，加快“两非”“两资”剥离处置，盘活存量资产，提高资产使用效率，提升净资产创利能力和收益水平。对国资国企的新要求，催生了后勤服务从“生产供应”向“专业服务”转变，从以往的“四保一绿”基础物管服务，向泛行政后勤管理，再向包括硬件和软件的综合服务转变，形成了国资国企综合后勤新模式。
随着全球产业结构升级，产品正逐渐从劳动密集型向技术密集型转变，企业自身发展也随之变化，不同发展阶段的企业对后勤服务的需求不同。加上全球化让行业分工更加精细和专业，企业客户的业务发展愈发需要一种“一站式”的综合服务解决方案，高效协助其销售营销、客户关系管理、供应链管理、员工管理等工作，带动服务场景从总部职场向全国职场及生产经营场景延伸。
构建坚实有力的服务内核，实现保利物业商办服务逆势增长
保利物业深入剖析企业用户需求和定位，打破外资企业为主的单一商办主体格局，构建物业管理、资产经营管理、企业增值服务“三位一体”的大资管商业服务内核。用专业物业管理及资产经营的团队提供综合设施管理运营服务，在物业的有效管理和运营方面实现无缝对接、高效运作。
在物业管理方面，保利物业提供专业的商办物业管理为企业提供定制化服务，通过智能化、信息化的手段实现降本增效、安全生产、信息安全，为企业保驾护航。在资产经营管理方面，保利物业以“租赁+”为中心，提供资产运营全流程服务，从早期资产的选址阶段出发，到产品规划、筹备、项目运营，最终帮助实现资产证券化。并依据企业资产特性提供租赁管理、租务管理、代收租金及租金汇付，同时协助合作方对物业处置及其他退出机制进行策略咨询及协助执行服务。在企业增值服务方面，保利物业聚焦企业入驻、办公、发展的全周期服务，建立公装、家政、空间运营等六大产业服务体系；以物业为中心纽带，形成企业与业务之间的互联，持续开发延展企服场景的价值链，实现资源增值、流量变现。截至2024年6月30日，保利物业商业及写字楼的在管面积约为3582.8万平方米，较上一年同期增长54.88%；贡献物业管理服务收入约为8.85亿元，同比增长约16.8%。
保利物业探索综合后勤服务新模式实践经验
打造商办生态服务品牌，引领物业管理行业转型与发展
物业管理行业业态丰富，涵盖生活服务业与生产服务业，是推动服务业全面深化改革的重点领域。当下，宏观环境与房地产周期对物业行业影响巨大，行业整体低迷。保利物业从差异化的品质服务入手，打造商办服务专属品牌，推动物业行业从粗犷式住宅管理到精细化场景运作，不仅精准对接了需求企业的个性化需求，更在推动中国物业管理行业向多元化、专业化、精细化方向发展的道路上迈出重要一步。
保利物业融合资产管理与物业管理，以实现客户资产保值增值、高质量绿色发展、组织效能提升、传承红色基因为目标，打造商办生态服务品牌——星云企服。星云企服的品牌主张是“为500强而生”，以“国资服务领军品牌”为建设目标。围绕“物业管理+企业服务+资产运营”三位一体的服务内核，首创“场景运营”理念，从空间、氛围、服务、链接等维度提供商办服务一站式解决方案。通过政企服务平台、保利艺术空间、党建共联中心、城市会客厅、高管俱乐部五大模块运营服务内容，为企业服务空间赋能。
星云企服服务了保利发展广场、保利国际广场等超甲级写字楼；成都交子双塔、北京中信大厦、国家开发银行总行等坐标性综合体；中国航油、南方鼎元资产公司、海口西海岸商务金融地块、白云机场、广州番禹电力科技园（三期）等重型资产企业；国家司法部、文化和旅游部、北京冬奥会安防指挥中心等重要机关单位。在实践中形成了星云企服标准和检查表、标准化作业指导书、星云企服服务工作手册等规范文件，提炼了一套行业领先的服务标准、实操手册以及检查督导机制。
探索“超级快充”服务模式，助力国有企业聚焦主业提升效率
聚焦主责，精干主业是国有经济布局优化和结构调整走上高质量发展的必由之路。这一过程必须要有与之适配的大后勤服务，全面承接国资国企的非核心业务外包，助力其主辅剥离、轻装上阵。保利物业凭借深厚的央企背景与深刻洞察客户需求，全新定义国资国企后勤服务发展新坐标，直面后勤服务三大核心痛点——效能不高、效率不高、适配度低，并开拓性提出一体化拉通、全局化响应、个性化支持的“超级快充”新服务模式。
“超级快充”新服务模式以“四大关键组件、五大服务场景、四大类服务清单”为核心，强调服务场景、服务标准和人的适配性，让客户更好地聚焦主责主业、轻装上阵。
四大关键组件即电网、超充桩、电缆、快充口。以资源链接，保证服务的高链接高蓄能；以规模覆盖和多业态的管理经验，提供服务的多线程保障；以国资身份，把握国资企业需求，安全性、稳定性更高，排除服务盲点盲区；配合保利物业的实践探索，其归纳总结的“一检二配三焕新”的服务流程和国资国企的需求适配性更高更快。
五大服务场景从需求出发，分为生产保障类、绿色能源类、会务、餐饮和资产管理类。在满足不同服务场景的需求上，保利物业进行了不同维度的服务实践。以绿色快充场景为例，保利物业联合清华大学技术团队打造了IEIM绿色服务产品，从综合改造、局部重点改造、智控系统升级、管控优化到设备资产采买，提供不同资产阶段的能源管理方案。
在四大组件支撑和五大需求分类下，保利物业从生产支持、经营支持、办公支持、生活支持四个维度，梳理出四大服务清单，为国资国企客户构建综合后勤服务的全景支撑。在生产支持服务维度提供环境管理、设施管理、安全管理、能源管理、专业器具代采等，在经营支持服务维度提供资产运营服务、连续性保障门店支持服务、整合营销服务、品牌支持服务等，在办公支持服务维度提供EHS（环境、职业健康安全管理体系）、会务服务、办公资产管理、收发室服务、企业文化、智慧办公等，在生活支持服务维度提供餐饮服务、宿舍管理、快递管理、司乘服务、康体服务等。
作为培育和发展新质生产力的中坚力量和主要阵地，国资国企对资源统筹、综合服务、前瞻性服务等生产性支撑的需求将更突出。保利物业以央企基因与国有企业同频共振，为切实履行国企责任、体现国企担当、展示国企形象提供后勤服务软保障。
党建引领下的星火模式，汇聚基层治理新力量
在党建引领下，社区治理与物业管理融合共进，形成共建共治共享的社会治理格局。物业是服务群众的“最后一米”，通过参与社区治理融入基层社会，有效提升群众的获得感、幸福感和安全感。保利物业以党建为核心，形成了党建引领下的物业服务新模式——星火模式，融入基层社会治理，承担社会治理的观察员、社区治理的协助员、楼宇治理的服务员角色，打造物业、企业、政府三方共建平台，畅通多方主体沟通渠道，以楼宇党群服务为基地，实现政府服务窗口前移，搭建“一核多元”楼宇党建平台。
保利物业以“点点星火，为万家灯火”为服务宗旨，以传递“星火精神”为总抓手，打造保利星火楼宇，助推基层社会党建工作落地，以推动党建、营商、治理协同并进，促进楼宇经济高质量发展为目标，打造有温度的楼宇社区价值共同体、利益共同体、治理共同体和责任共同体，通过落位“123”运行机制，实现政企破圈融合，为新形势下推进城市基层改革创新交上了一份保利“红色答卷”。坚持一个引领：在党建引领之下，保利物业通过成立楼宇党组织，实现对楼宇内的党组织和党员有效组织管理，开启大中心式共联共建时代。聚焦两个功能：对于新时代下的楼宇党建，保利物业聚焦两个核心功能——政务辅助功能和服务功能。通过打造楼宇组织阵地、宣传阵地，发挥楼宇政务辅助功能，解决将党建融入基层社会治理，扩大党建覆盖范围的问题；通过提供商务片区的政企服务，打造红色服务阵地，帮助商办项目与街道政府建立高效的沟通渠道，实现服务群众、党员、企业。落实三类服务：以党务为本、服务为核、治理为魂，保利物业将楼宇党建工作落位至党务服务、政务服务、事务服务，致力于建设共商共建共享的可持续发展楼宇生态。
截至2024年9月，保利物业在全国29个省市打造了117个星火社区，与230余家党政单位、街道社区等党组织签订联建协议，开展治理和社区文化活动超1100场。“保利星火”品牌及衍生案例连续获评“央企政研会优秀课题一等奖”“全国企业党建创新优秀案例”“国企党建创新优秀案例”等国家级荣誉近10项，助力公司多次荣膺“中国红色物业优秀企业”。
锻造数字绿色服务能力，扎实推进“双碳”目标实现
习近平总书记指出：“加快绿色科技创新和先进绿色技术推广应用，做强绿色制造业，发展绿色服务业”。随着“双碳”目标的深入实施，物业企业正加速向低碳、绿色、可持续转型。在国资服务中，建筑领域减碳需求尤为迫切。作为央企物业“排头兵”，保利物业不断探索并提升ESG服务水平，通过数字化手段将绿色动能注入企业高质量发展的每一个环节。
在数字化运营方面，保利物业以智慧管理赋能高质量发展，自主研发全域督导平台和楼宇垂直生态智慧系统。在商业办公区域，通过智慧车场、智慧照明、智慧新风等前端场景，与星云企服小程序、数字后勤等中端软件，智慧督导平台、安全调度中心等后端硬件，实现一网管全域。通过资产稳定指数、绿色发展指数、红色引擎指数、组织效能指数，数据化、标准化展示楼宇办公、内务、党建、招商等方面的准确信息，实现一屏观全楼。在大型场馆中，探索出一套覆盖管理和服务两端，深度融合业务和技术的信息系统——雷达智慧服务系统，联通服务前端和管理后端，实现服务实时在线，需求即时响应，服务流程、进度可视化、透明化。
在可持续发展方面，保利物业以企业发展为核心，通过规划定位、设计建设、运维管理实现楼宇技术减碳、运营减碳、管理减碳的可持续发展。首先，搭建“碳友好”评估模型，对楼宇环境、工程、智能化三大板块进行双碳评估，对楼宇的碳排放、能源、数字等方面的核心指标进行综合管理、实时监控，为节能减排提供科学、精准的数据支持。其次，依据评估结果从业务层、平台层、终端层提供“双碳”服务方案，进行绿色建筑贯标、绿色升级改造、绿色能源管理等。引入先进的节能技术，包括对楼宇用水系统进行全面梳理与升级，在公共区域更换感应式照明设备，部署智能化空调温控系统，并依据楼宇具体状况，定期进行能耗分析与比对，旨在实现资源高效循环利用，推动综合性减排与降碳目标的实现。联动企业客户响应“地球一小时”活动，提供环保型办公家具租赁，清洁工作中采用环境友好消毒型用品等方式，培养绿色习惯，与企业同心同行。并在实际的服务管理中，成功助力广州保利发展广场荣获LEED O+M铂金级认证、成都交子双塔通过WELL健康—安全评价。最后从资源、技术、人才等方面提供可持续支撑，进行资产绿色认证、加入低碳生态联盟、明确低碳服务标准，进一步推进可持续发展的优化。通过设施改造、减碳标准打造等手段，协助司法部成功创建“节约型公共机构示范单位”。
保利物业探索综合后勤服务新模式的启示
以培育发展新质生产力为方向，担当国有企业政治责任、经济责任和社会责任
2024年政府工作报告提出“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”。国有企业尤其是大型央企始终在推动经济发展、改善社会民生，乃至维护国家安全等方面持续发挥作用，是发展新质生产力的重要力量，在加快发展现代生产性服务业中承担着重要的使命。正因为如此，大型央企对培育发展新质生产力有着更高的要求，更加需要将企业发展有效融入国家、社会的发展全局，更加需要统筹处理好经济利益、发展效率和内外部综合效益的关系，形成一批创新活跃、效益显著质量卓越、带动效应突出的示范典型。为因地制宜发展新质生产力，改造提升传统产业，培育壮大新兴产业，布局建设未来产业，完善现代化产业体系贡献国资国企力量。
保利物业通过构建完备的服务体系，在培育新质生产力的过程中实现自身品牌的发展。推动后勤服务的使命由“后援式服务”向“前瞻性支持”转变，始终坚持传承“保国利民”初心，推动物业向全域、全业态、全民覆盖。
保利物业的实践表明，真正有效发挥综合后勤服务赋能国资国企高质量发展的重要引领和推动作用，必须与国有企业同频共振，以国企基因在经营管理国有资产的同时，实现保值增值，推动企业发展，提升经济效益。
以深化国资国企改革为抓手，推动生产性服务业转型升级
保利物业以综合后勤服务赋能国资国企高质量发展，深入研究国资国企改革带来的挑战与机遇，创新性采用综合后勤服务赋能国资国企。一方面，通过标准化流程的构建与智能化管理的应用，确保不同项目和服务环节的高效协同；另一方面，通过服务科技制造行业、能源电力行业、基础设施行业、商业写字楼、金融行业、国家机关，推动物业行业外延，从局限于住宅领域的生活性服务业，拓展到重点行业、重要领域，同新兴产业深度融合，推进生产性服务业高质量发展。
保利物业的实践探索成就了自身的逆势增长，也为物业行业引入了大物业时代、综合后勤服务、大后勤等新概念，推动了物业管理的多元发展，拓展了物业服务的发展空间，为生产性服务业的蓬勃发展注入了动力。
以融入基层治理为路径，助力推进国家治理体系与治理能力现代化
习近平总书记指出：“推进国家治理体系和治理能力现代化，必须抓好城市治理体系和治理能力现代化。”城市服务和城市治理密切相关。在城市发展过程中，物业行业提供城市服务不同维度的产品，既包括社区服务、商办服务，又包括市政公共服务、城市停车服务，同时向高校、医院后勤服务等领域拓展，深耕各细分专业领域。物业融入基层治理，是建设共建共治共享的社会治理格局的必然要求，也是推进国家治理体系与治理能力现代化的必然要求。
全域服务是保利物业参与基层社会治理创新的重要实践经验，通过“政府+企业+群众”实现共建共治共享。一是充分发挥党建在全域服务的引领作用，以政府单位、服务单位党团员为力量，联合社会组织党员群众，在全域服务范围内打造星火站、星火连、星火哨兵，组建星火突击队，围绕街区治安、市容整治、商铺合规进行监管，对敏感重点问题做到及时发现、及时反馈、及时处理。二是充分发挥网格化管理优势，根据不同业态、地域特点和人流制定不同的管理方案，配套建设党群服务中心、应急响应中心等，助推精细化管理，实现服务触达基层，最大程度发挥网格优势，充分落位“3分钟响应机制”，确保管理服务快速、高效、准确。三是充分发挥智慧化系统赋能作用，通过信息平台聚焦人、车联网全覆盖，实现服务动作、管理任务的全过程可视化。
以盘活资产为手段，服务新发展格局
习近平总书记强调：“我国公有制经济是长期以来在国家发展历程中形成的，积累了大量财富，这是全体人民的共同财富，必须保管好、使用好、发展好，让其不断保值升值”。国有资产资源来之不易，是全国人民的共同财富。盘活闲置资产是贯彻落实党的二十大精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念，推动经济社会高质量发展的重要举措。盘活存量资产是深化国企改革的重点工作，是落实国资国企主要功能，更好地服务新发展格局的重大战略举措。有效盘活存量资产，对于提升基础设施运营管理水平、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。
保利物业通过全面清查资产状况，了解资产的具体位置、类型、数量、使用状况、潜在价值以及存在的问题，提供基础数据支持，帮助企业准确地掌握资产状况；通过市场化运作与创新发展，提供资产证券化、多元化经营等咨询服务，助力企业盘活资产。
保利物业的实践探索在提升经营性资产的运行效率方面成效显著。2022年保利物业进驻了北京国家文化产业创新试验区新龙国际大厦，保利物业与园区企业、属地政府部门充分交流，前置畅通了政府、企业以及保利的文化产业资源。另一方面，在一系列硬件改造升级、企业服务、城市会客厅等软服务加持下，不仅园区留存客户租金实现提升，同时引进一批优质的产业企业签约进驻，短时间内实现园区的经营收益增长，积累下了经营性资产盘活的保利经验。
实践表明，保利物业综合后勤服务新模式，是顺应全面深化改革要求，对国务院国资委新经营指标体系考核要求的深刻认识和把握，对国资国企盘活存量资产，提高资产使用效率，提升净资产收益水平等都是有效可行的途径。